webinar
Location meublée

Notre expert vous répond : comment bien renégocier les baux commerciaux dans les résidences de tourisme

Julien Le Boulc’h, Avocat associé chez Agik’A a abordé le thème de la renégociation des baux commerciaux en matière de location meublée dans les résidences de tourisme.
Elle peut avoir lieu en cours de bail ou au moment du renouvellement du contrat. Les bonnes pratiques à adopter et les écueils à éviter ont également été évoqués durant le webinar.

 

 

A  1’10 min

La renégociation en cours de bail

Rappel des spécificités du bail commercial appliqué à la résidence de tourisme.

Plusieurs dispositions réglementaires se superposent dans cette situation : le décret du 30 septembre 1953 régissant les baux commerciaux. Les articles L 321-1 et suivants du Code de tourisme mais également la loi Novelli du 22 juillet 2009 qui a clarifié la relation entre le propriétaire et l’exploitant en introduisant des dispositions pour protéger l’investisseur. A cela s’ajoute les règles de la copropriété.

De multiples causes peuvent être à l’origine d’une demande de renégociation de loyer par l’exploitant. Elles sont le plus souvent conjoncturelles.

Questionnement sur le montage de l’opération en cas de déséquilibre rapide (pratique des fonds de concours, étude de marché).

Le recours aux clauses d’indexation.

 

A 6’53 min

Rappel des règles régissant le renouvellement des baux commerciaux (indemnité d’éviction, demande de renouvellement du preneur).

Un droit qui évolue très rapidement du fait des lois nouvelles et d’une jurisprudence abondante et qui nécessite de se tenir informé.

A 11’13 min

Rappel du principe du consensualisme.

Stratégie de rupture de certains exploitants (congé pur et simple ou proposition de nouveau bail avec décote de loyer et modification de conditions locatives).

A 13’25 min

 La renégociation à l’issue du contrat de bail

Une même approche de la négociation que celle qui peut avoir lieu en cours de bail.

Possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux sur le fondement de l’article L 145-34 du Code de commerce.

A 15’36 min

Ce qu’il faut faire et ne pas faire durant la négociation

Engagements de pourparlers. Se ménager des preuves de ce qui a pu être décidé entre les parties

L’importance de préserver un équilibre entre les intérêts de l’exploitant et ceux du propriétaire bailleur.

Créer un climat de confiance.

Importance de la communication des comptes d’exploitation du gestionnaire.

Lister les éléments de négociation (loyer, indexation, charge des travaux et réparations, renouvellement du mobilier)

A 21’34 min

Possibilité d’utiliser le secret des correspondances entre avocats pour assurer la confidentialité des échanges entre l’exploitant et le propriétaire afin de  favoriser une issue positive à la négociation.

A 24’01 min

La clause-recette est à manier avec précaution. Evolution jurisprudentielle sur le sujet.

Nécessite d’avoir accès la comptabilité de l’exploitant pour que le calcul d’une clause-recette soit réellement efficient.

La clause-recette nécessite une rédaction précise qui nécessite une bonne compréhension de ses paramètres. Prévoir également la manière dont elle sera contrôlée et comment son non-respect sera sanctionné.

A 29’22 min

La possible mise en cause de la responsabilité du Conseiller en gestion de patrimoine qui a souvent préconisé l’investissement en résidence de tourisme à son client.

Le conseiller en gestion de patrimoine est considéré comme un vendeur professionnel. Il doit formaliser et compartimenter ses différentes missions auprès de son client.

 A 35’08 min

Que se passe-t-il en cas d’échec des négociations ?

La procédure devant le juge des loyers.

Le risque de défaillance de l’exploitant ou de cession du fonds de commerce.

Questionnement sur le montage de l’opération (pratique des fonds de concours).

A 41’18 min

Réponse question posée sur le forum. Faut-il se détourner de ce type d’investissement ?

A 43’40 min

Une certaine liberté contractuelle est laissée aux parties sur la méthode de calcul de la revalorisation du loyer au moment du renouvellement du bail