Une concertation à venir sur les résidences de tourisme

Bercy va réunir un groupe de travail sur l’équilibre des relations commerciales entre gérants et propriétaires bailleurs

La crise sanitaire a mis en lumière le déséquilibre d’une relation contractuelle où le poids des gérants est trop important. Le gouvernement avait mis en place un mécanisme d’aide à destination des bailleurs en partie dédiées au paiement des loyers, mais sans poser de garde-fou pour assurer un ruissellement vers les bailleurs. Résultat : de nombreuses suspensions unilatérales de paiement de loyer, mettant des propriétaires persuadés que leur investissement s’auto-financerait en situation de grande difficulté. Dans le cadre du groupe Pierre & Vacances, l’affaire s’est soldée par des accords actant l’abandon d’une partie des loyers.

Une concertation non cadrée

Dans plusieurs réponses ministérielles récentes, Bruno Le Maire a annoncé la création d’un groupe de travail réunissant les représentants des gestionnaires - le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT) - et ceux des bailleurs - la Fédération nationale des associations de propriétaires en résidence de tourisme (FNAPRT). L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), non mentionée par le ministre, nous a confirmé être également partie à la concertation sur «l’équilibre des relations commerciales entre exploitants et propriétaires». Si l’énoncé est un peu fourre-tout, c’est peut-être parce que les réunions à venir - à partir de fin janvier - sont encore loin d’être cadrées sur le fond comme sur la forme. La réforme de l’information précontractuelle des propriétaires bailleurs évoquée par le ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance dans un courrier du 7 avril 2021, puis de nouveau en ce début d’année, constituera le cœur ou au moins une partie importante des discussions. «L’objectif de ce projet de réforme est motivé par le constat du caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme, ce qui requiert une information objective des investisseurs, à l’instar des obligations d’information prévues pour les produits financiers», écrivait en 2021 Bruno Le Maire. «Les investisseurs ne réalisent pas que lorsqu’ils acquièrent un bien en résidence de tourisme, il leur faudra payer une indemnité d’éviction s’ils veulent résilier le bail, soulève Broche Livia, juriste en charge du pole résidences services de l’UNPI. C’est notamment pour cela que l’information précontractuelle est importante, car le statut particulier des baux commerciaux s’applique à leur situation. On dit aux investisseurs ‘vos loyers sont garantis, le gestionnaire s’occupe de tout’, mais le modèle n’est pas assez bien expliqué.» Une annexe - au contrat de vente - type d’information avait été élaborée par les corps intermédiaires en 2017. La Direction générale des entreprises (DGE) avait souhaité la rendre obligatoire, mais le document était finalement resté dans un tiroir. «Il est utile de se remettre autour de la table pour réactualiser un texte, qui bien que contenant tous les éléments nécessaires, date maintenant de quatre ans, juge Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT. La crise a suscité des tensions et relancé le groupe de travail, mais celui-ci n’a pas vocation à se focaliser sur le sujet du règlement des loyers.»

L’information précontractuelle face à la crise

Si la concertation était seulement focalisée sur l’information précontractuelle, le résultat des travaux pourrait-il suffire à éviter un nouvel affrontement bailleurs/gestionnaires sur fond de crise ? «L’information préalable est essentielle, même s’il est difficile de tout anticiper, affirme Pascale Jallet. Un certain nombre d’exploitants avaient cependant prévu une clause indiquant qu’en cas d’événement extraordinaire, il n’y aurait non pas un loyer fixe mais un loyer variable proportionnel à l’activité, donc aucun en cas de fermeture administrative». A l’UNPI, on milite pour que soit à minima mentionné l’existence des fonds de concours – qui conduisent en pratique le gestionnaire à surpayer les premières années du bail avant de demander réduction du loyer une fois le fonds épuisé – et les spécificités du statut des baux commerciaux, nombreuses.