Prévue depuis des décennies et sans cesse repoussée, la révision des taxes foncières et Taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour les locaux d’habitation (RVLLH) sera une réalité à partir de 2026 et nécessitera de redéclarer la surface des habitations dont vous êtes propriétaire. Avec des finances publiques en constante recherche de ressources, qui plus est mises à mal par la pandémie, ainsi que par la suppression de la taxe d’habitation, il est probable que les charges fiscales locales soient partiellement reportées sur la taxe foncière. Or, là où la taxe d’habitation touchait tous les foyers (redevables ou non), la taxe foncière ne concernera plus que les seuls propriétaires, avec, rappelons-le, l’interdiction pour ces derniers de la refacturer au locataire dans le cas d’une habitation.

Un précédent : la révision foncière des locaux professionnels, en 2017

En 2017 a eu lieu une révision de la valeur locative des locaux professionnels. Il s’agissait d’une mise à jour des méthodes de calcul et impliquait pour les propriétaires de déclarer les surfaces et activités de tous les locaux n’ayant pas une destination d’habitation ou d’établissement industriel, c’est-à-dire les bureaux, surfaces de vente, cliniques, entrepôts, lieux de loisir, hôtels... Soit finalement presque tous les locaux. Ainsi, à partir de 2013, les propriétaires de locaux professionnels devaient redéclarer leurs locaux. Or certains, mal évalués, ont vu leur impôt recalculé dès l’année suivante, avec parfois un retour sur l’année précédente, alors que le discours officiel assurait que rien ne serait pris en compte avant 2017. Finalement, cette révision s’est souvent traduite par des hausses d’impôts de 20% à 50 % et nos analyses ont révélé des augmentations parfois phénoménales puisque des secteurs d’activité et zones géographiques ont vu leurs taxes foncières, TEOM, taxes d’habitation (non lucratif) et CFE multipliées par deux à la fin du lissage (prévu pour 2026).

La situation actuelle pour les locaux d’habitation (jusqu’en 2026)

La situation est bien connue : il est parfois préférable de payer la taxe foncière d’un 100 m² haussmannien plutôt que celle d’un 60 m² dans un immeuble récent de standing moyen. Les taxes locales des habitations sont basées sur des méthodes datant de 1970 et les tarifs au m² n’ont souvent pas été réévalués autrement que par un coefficient annuel, déconnecté de l’augmentation réelle des loyers.

Pour déterminer la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le fisc demande aux contribuables, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, de remplir un formulaire, généralement H1 ou H2 selon qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement. Respecter ce délai est impératif pour obtenir l’exonération partielle de deux ans. Sont pris en compte les surfaces, le nombre de pièces, de salles d’eau, mais également, le nombre de sanitaires, la présence d’ascenseur, si le local est raccordé au tout à l’égout, le raccordement à l’eau courante ou au réseau d’électricité... Chaque élément de confort est ensuite traduit en surfaces, puis se voit appliquer des ajustements en fonction de la localisation du bien, de son état, de l’étage, etc. Au terme de ces calculs une surface pondérée globale est établie et cette dernière est multipliée par un tarif au m² pondéré. Le tarif est défini en fonction d’un local type (appelé également terme de comparaison ou local de référence) choisi par l’administration parmi la multitude de locaux types à sa disposition. Ledit local type correspond à une habitation qui servira de référence pour une zone donnée. Il doit avoir les mêmes caractéristiques que le local qu’il va servir à évaluer : zone, matériaux, état, catégorie, etc.

Pour les habitations, il y a souvent une multitude de locaux types, parfois très ressemblants, mais qui ont souvent été évalués à des périodes et par des personnes différentes, ce qui peut conduire à certaines disparités. Par exemple, un même bien peut être évalué en utilisant plusieurs locaux types de tarifs différents, le choix de l’un ou de l’autre aura un effet déterminant sur l’imposition. Lors de nos analyses il n’est pas rare de constater des écarts de 10% à 20%, voire beaucoup plus lorsque le local type est déconnecté de la réalité du bien évalué.

Notez que la base foncière va déterminer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’habitation (supprimée en 2023 pour les résidences principales des particuliers), mais également de la CFE pour certains professionnels se livrant à des locations de locaux d’habitation ou gestionnaires de foyers d’accueil. Cette méthode ne correspondant plus à la valeur locative réelle des biens, les services fiscaux vont donc procéder à sa révision.

La situation à partir de 2026

La méthode de calcul devenant différente, les propriétaires des locaux d’habitation devront donc redéclarer leur(s) logement(s), en incluant des données nouvelles, et ce pour chacune de leurs propriétés, selon son état au 1^er janvier 2023. Déclaration à rendre a priori avant juillet 2023 (ces dates pourraient être modifiées, un amendement de 2019 avait par exemple demandé l’avancée de la réforme dès 2020). A l’image de la révision professionnelle, les locaux d’habitation seront répartis par secteurs d’évaluation et catégories, selon les loyers constatés. La valeur locative sera le produit de la nouvelle surface pondérée et d’un tarif au m², lui-même issu des catégories et des zones, puis d’un planchonnement et d’un lissage. La seconde partie du « rapport d’expérimentation relatif à la RVLLH » mené par la DGFiP dans cinq départements prévoit, selon le type de simulation réalisée une hausse de l’ordre de +50 % au niveau national, avec des disparités selon qu’il s’agisse de maisons - les hausses seront à priori plus fortes) ou d’appartements.

Ainsi, les habitations qui devraient être le plus touchées par des hausses de taxes foncières devraient être :

- Les maisons individuelles.

- Les appartements anciens voire très anciens.

- Les logements situés dans des zones qui, peu cotées il y a quelques décennies, sont devenues plus attractives.

- Les logements ayant fait l’objet d’agrandissements ou de rénovations non déclarées.

Il est prévu un lissage sur 10 ans des hausses (ou des baisses) d’imposition afin d’éviter une différence trop brusque entre la situation avant et après révision. Les locations sous conditions de revenus (type «HLM») devraient avoir une méthode de calcul adaptée, leurs loyers étant soumis à un barème inférieur aux prix du marché. A noter que les collectivités locales ne sont que partiellement décisionnaires des taxes foncières, à savoir, actuellement, uniquement pour le taux communal et la catégorie des habitations. Sachez enfin qu’en cas d’erreur, le Fisc comme le contribuable peuvent faire rectifier la situation jusqu’à un an après l’imposition contestée, voire quatre années complémentaires dans certains cas. A titre d’exemple, la taxe foncière et TEOM 2021 pourront être contestées jusqu’au 31 décembre 2022, et il sera même possible, via l’article R*211-1 du livre de Procédures Fiscales, de se faire rembourser un excédent payé depuis 2017. En tout état de cause, il est conseillé, une fois la première imposition reçue, de vérifier cette dernière afin qu’en cas d’erreur vous puissiez intervenir avant la forclusion des années antérieures. N’hésitez pas à vous rapprocher des Cadastres ou de vos Conseils en cas de doute.