Résidences-services

Iselection propose une solution LMNP plus sécurisée

Dans un contexte de baisse de la défiscalisation et de préparation à la retraite, la plate-forme immobilière revoit le modèle LMNP. Son concept Immoprotect vise à garantir les loyers et la prise en compte des charges afin de rassurer les futurs acquéreurs.

Bien qu'il soit présenté comme garanti grâce au bail commercial, l'investissement en résidences-services fait l'objet de réticences au vu de la défaillance de nombreux gestionnaires. Pour lever les réserves de candidats investisseurs, Iselection met en place une solution en location meublée non professionnelle (régime amortissable) qui se veut davantage sécurisée. Baptisée Immoprotect, l'offre portera sur des résidences gérées commercialisées en totalité par la plate-forme immobilière, filiale de Nexity.

Bail de 15 ans.

Ainsi, dans les opérations labellisées Immoprotect par Iselection, le bail commercial sera de 15 ans ferme renouvelable au lieu de 9 ans, plus couramment pratiqué. Cette durée est en cohérence avec la durée moyenne de crédit et lève l'objection des investisseurs inquiets sur le remboursement du crédit en cas de non-renouvellement du bail commercial au bout de 9 ans. Toutefois, ce bail étant supérieur à 12 ans, il est soumis aux droits d'enregistrement et de publicité foncière qui sont à la charge de l'investisseur.

Garantie de loyers.

Si la principale assurance de ce type d'investissement reste toujours son bon emplacement, Iselection révolutionne le modèle LMNP en garantissant les loyers d'un bail commercial. Cependant, les assurances de loyers impayés - pourtant monnaie courante en logement classique - se révèlant couteuses en matière de résidences-services, cette voie n'a pas été retenue par la plate-forme. Ainsi, en cas de défaillance d'un exploitant, Iselection s'engage à verser les loyers à hauteur de 80 % du montant d'origine après une franchise de six mois.

Pour proposer cette garantie, la société s'appuie sur ses fonds propres. « Le risque d'impayés sera provisionné. Cette nouvelle offre a été établie avec le soutien de notre actionnaire Nexity », indiquent Jean-Pierre Mingeonnet et Eric Ninu, respectivement président et directeur commercial d'Iselection. Le niveau des provisions reste néanmoins confidentiel. La durée de franchise a été déterminée à six mois, une période plus courte pouvant entraîner certains abus. De plus, « les versements des loyers seront mensuels, ce qui permettra de détecter rapidement une défaillance », souligne Eric Ninu. Par ailleurs, si le gestionnaire devient défaillant, Iselection propose de trouver un autre gestionnaire qui s'engage à verser des loyers représentant au moins 80 % des loyers d'origine, soit une baisse de 20 %.

Rendement net.

Aussi, face à la crainte du poids des charges et à leur hausse, Immoprotect propose de ne faire peser sur l'investisseur ni le coût des charges de copropriété, ni celui des gros travaux et ni celui du remplacement des meubles. « Un programme Immoprotect clarifie l'investissement sur ce point car la prise en compte des charges par l'exploitant varie d'une opération à l'autre », remarque Eric Ninu.

En contrepartie de ces engagements, le rendement affiché est inférieur d'environ 1 % à celui du marché puisqu'il atteint 3,50 % HT. « Le rendement d'Immoprotect n'est pas dégradé et reste conforme au marché, précise Eric Ninu. En effet, le taux proposé est triple net - c'est-à-dire net des charges de copropriété, net de travaux et du remplacement du mobilier - et est donc comparable aux taux du marché sur lequel il faut imputer selon les contrats une, deux ou trois de ces charges. Sans compter qu'actuellement, très peu de produits en général proposent un taux garanti de 3,50 % sur 15 ans ». Le taux est revalorisé et plafonné à 1,50 % par an.

Engagements.

Au bout de 15 ans, en cas de non-renouvellement par le gestionnaire ou d'absence de reprise par un nouvel exploitant aux conditions d'origine et si les investisseurs le souhaitent à l'unanimité, Iselection doit racheter en bloc le programme mais seulement au prix initial sans revalorisation. « L'intérêt est que l'investisseur ne se retrouve pas bloqué sans loyer avec son bien », explique Eric Ninu.

Ces engagements sont intégrés dans le contrat de réservation, le contrat de bail et l'acte authentique.

La société, qui devrait réaliser environ 2.000 ventes cette année, espère qu'Immoprotect représente une part significative de son offre. Parallèlement, la société continue à proposer des investissements LMNP dans les conditions classiques.