L'immobilier coté à l'heure d'un bon point d’entrée

Par Philippe Le Trung, directeur général de Views+S et chargé de mission à la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF).
Les fondamentaux de l’immobilier coté sont très solides, avec de bonnes raisons de s’intéresser aujourd’hui à ces opérateurs immobiliers.

Alors que les prix de l’immobilier résidentiel affichent des valeurs record et que le marché boursier est proche de ses plus hauts historiques, le secteur immobilier coté a peu profité, en Bourse, de ses bons fondamentaux et affiche en moyenne un rendement attrayant de plus de 5% et une décote de 12%. C’est le moment de s’y intéresser.

Les fondamentaux de l’immobilier coté sont très solides, avec de bonnes raisons de s’intéresser aujourd’hui à ces opérateurs immobiliers : ils sont positionnés sur des marchés porteurs, la conjoncture leur est favorable, les ratios de valorisation boursiers sont attrayants et la fiscalité de ce placement est normalisée. Enfin, notre analyse confirme leur résilience en cas de hausse importante des taux d’intérêt.

En effet, les sociétés immobilières cotées sont positionnées sur un marché porteur, celui de la transformation urbaine et la construction de la ville de demain. Métropolisation croissante, digitalisation de la société et vieillissement de la population sont autant de tendances qui portent l’évolution de la ville et des immeubles qui la composent. Les sociétés immobilières cotées sont des opérateurs à part entière qui répondent aux besoins des différents utilisateurs ou usagers de la ville. Souvent parmi les meilleures dans leurs secteurs, ces opérateurs immobiliers se sont dotés de collaborateurs avec des savoirs faire spécialisés qui créent, construisent, louent et gèrent les immeubles de bureaux, des commerces ou des entrepôts dont les entreprises ont besoin.

La conjoncture est aujourd’hui favorable avec une dynamique de croissance qui bénéficie à l’immobilier d’entreprise et un marché immobilier français qui tire parti au niveau international de l’effet « France is Back ». On assiste ainsi au début d’une reprise du marché locatif des bureaux à Paris, avec selon Immostat une croissance des transactions locatives de 15 % au premier semestre 2018. On voit également un fort développement de nouveaux secteurs : la logistique liée à la croissance des échanges et à l’externalisation de l’entreposage et de la livraison, l’immobilier de santé pour répondre aux besoins croissants liés au vieillissement de la population, les résidences étudiantes pour compléter les parcours logement…

Les deux principaux ratios boursiers de valorisation de ces sociétés sont bien orientés. D’une part, le rendement moyen des dividendes est de 5,3 % selon l’IEIF (indice Euronext IEIF SIIC France au 20 septembre 2018) et ces dividendes sont attendus en croissance par les analystes financiers dans les prochaines années. L’immobilier coté est certainement aujourd’hui la famille de placements dotée du rendement le plus élevé. D’autre part, la décote sur actif net réévalué (ANR) par action est de 12,3 % selon l’EPRA à fin août 2018. Cet indicateur compare la capitalisation boursière d’une société et la valeur de ses immeubles selon des experts immobiliers, nette de ses dettes. La décote actuelle en bourse indique donc que la valorisation boursière des sociétés est inférieure à celle des immeubles qu’elles possèdent. C’est un indicateur favorable à l’investissement.

Concernant la fiscalité, elle est désormais normalisée quand les investisseurs privés français investissent dans ces opérateurs immobiliers. Les dividendes et plus-values sont soumis, depuis la loi de finances pour 2018, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % qui couvre l’impôt sur le revenu à hauteur de 12,8 % et les prélèvements sociaux pour 17,2%. De plus, depuis 2018, avec la disparition de l’ISF, les investisseurs en actions cotées ne sont soumis à aucun impôt sur la fortune.

Enfin, il faut s’intéresser à l’impact potentiel d’une hausse des taux d’intérêts. Vu leur niveau actuel, les taux d’intérêts remonteront et comme des taux élevés sont souvent perçus comme négatifs pour l’immobilier, une étude détaillée de la situation nous semble nécessaire. Notre analyse est qu’il y a peu de risques que la remontée attendue des taux remette en cause l’intérêt de l’investissement en immobilier coté. Ces opérateurs immobiliers sont aujourd’hui peu endettés (ratio de dette LTV inférieur à 40%), et leurs emprunts de long terme sont pour l’essentiel à taux fixes. Leurs performances sont fondées tout autant sur leurs dividendes que sur les cours de bourse. Dès lors, deux scenarii sont possibles. Si la valeur de leurs actifs ou leurs cours de bourse baissaient dans l’hypothèse d’anticipations d’une hausse des taux significative sans croissance ni inflation, les dividendes eux resteront stables et à un niveau attrayant. C’est un atout essentiel quand on envisage ce placement pour le long terme. Si la hausse des taux s’accompagne d’un peu plus de croissance et d’inflation, ce qui nous semble le scénario le plus probable, les dividendes augmenteront, ce qui serait positif pour les cours de bourse.

Marché porteurs, conjoncture favorable, valorisation attrayante, fiscalité lisible pour l’épargnant et des sociétés bien préparées à la hausse des taux sont pour nous cinq bonnes raisons de considérer aujourd’hui les sociétés immobilières cotées comme de bonnes opportunités d’investissement. Si vous ne l’avez pas déjà fait, c’est le moment d’investir dans l’immobilier à la Bourse de Paris !