SCPI

Une plus grande liberté dans la gestion divise associés et gérants

L’assouplissement du cadre de la gestion d’actifs modifiant un certain nombre de règles de gestion ne fait pas l’unanimité du côté des porteurs de parts Pour maintenir le niveau de collecte actuel, les gestionnaires devront veiller à ne pas dénaturer le produit au risque d’altérer son succès.

Profitant de la transposition en droit français de la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (directive AIFM), l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) travaille depuis deux ans à l’assouplissement des règles de gestion des SCPI.

Petit marché et grands émois.Entendues par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés de gestion ont obtenu, en contrepartie d’obligations imposées par la directive européenne aux fonds d’investissement alternatifs dont les SCPI font partie, la modification d’un certain nombre de dispositions visant à moderniser un véhicule de plus en plus populaire aux yeux des épargnants (1). De la voix des sociétés de gestion, cette évolution a permis de lever une série de contraintes qui s’étaient accumulées au fil des années, bridant ainsi leur gestion.

Mais la démarche n’est pas du goût de tous. Certains porteurs de parts voient dans cette initiative le moyen pour les gestionnaires de prendre davantage de risque - assumé, au final, par les seuls associés - et d’évincer lentement les associés des décisions concernant la gestion d’un patrimoine immobilier dont ils considèrent être les seuls propriétaires. Mais même s’il concentre entre 500.000 et 600.000associés (ceci est une estimation de Place sachant qu’une même personne physique peut être associée dans plusieurs SCPI), le marché français des SCPI ne pèse que 28,5 milliards d’euros. Difficile pour les épargnants de trouver un quelconque support politique pour les entendre.

Un objet social élargi. Parmi les nouveautés les plus importantes, l’élargissement de l’objet social. Alors qu’une SCPI ne pouvait détenir que des immeubles construits ou à construire destinés à la location, elle est maintenant autorisée, sous conditions, à acquérir des parts de sociétés, civiles notamment, des parts de SCPI ou d’OPCI, ainsi que des terrains à bâtir (limités à 10 % du patrimoine) et à conclure des contrats de promotion immobilière en vue de la construction d'immeubles. D’énormes changements donc qui effraient certains associés voyant dans ces nouvelles libertés un moyen de prendre davantage de risques pour leur compte et de transformer la SCPI en « une machine à spéculation foncière  ».

Pour les gestionnaires, passés progressivement d’un profil d’administrateur de biens à celui d’investisseur capable de concurrencer les foncières et les fonds d’investissement internationaux pour les plus importants d’entre eux, cette ouverture permet simplement à la SCPI d’être plus compétitive. Sur le marché de l’investissement d’une part. « Un certain nombre d’immeubles sont détenus par l’intermédiaire de sociétés civiles et sont mis en vente tels quels », rappelle Dominique Paulhac, président du directoire de HSBC Reim. Sur le marché locatif d’autre part. « Désormais, nous pouvons répondre favorablement à un locataire qui souhaiterait une extension en achetant le terrain adjacent à l’immeuble », poursuit le professionnel.

Gestion des arbitrages.Par ailleurs, la durée de détention des immeubles passe de 6 à 5 ans. Et, point de friction avec l’Association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI), ce délai ne s’applique pas lorsque l’immeuble est détenu via une société.

De plus, les cessions ne seront plus soumises à l’accord préalable de l’assemblée générale. Alors que jusqu’à présent, certains gérants faisaient signer aux associés une autorisation générale annuelle pour adoucir la contrainte, d’autres faisaient voter une liste d’immeubles à vendre. « Une chance que l’on n’y mentionnait pas les prix de vente », ironise un gestionnaire, pour qui il semble inconcevable de continuer de la sorte lorsque des véhicules atteignent une capitalisation de 1 milliard d’euros pour plus d’une centaine d’immeubles. Selon Dominique Paulhac, « cette disposition permet une gestion plus flexible et plus réactive du patrimoine ».

Une position que ne partage pas une partie des porteurs de parts. « Céder des actifs immobiliers n’est pas un acte courant de gestion », s’exclame Hélène Karsenty, présidente et membre de conseils de surveillance, qui entend faire déposer un amendement lors des débats de ratification de l’ordonnance. « La suppression de l’autorisation de l’assemblée générale pour les cessions d’actifs n’est en aucune façon une exigence de la directive AIFM. Elle est même contraire à son esprit de protection des épargnants », poursuit-elle, contestant au passage l’ajout, dans le règlement général de l’AMF, de deux nouvelles commissions, dont l’une relative aux arbitrages. « Pouvez-vous imaginer allouer une commission sur arbitrage quand personne ne contrôle celui qui arbitre ? C’est la définition même du conflit d’intérêts ! », s’indigne Jean-Jacques Bonfil-Praire, président de l’APPSCPI.

Gestion des travaux.Autre modification de taille, la possibilité de mener des opérations d’agrandissement et de restructuration d’envergure. Alors que le montant des travaux entrepris par les sociétés de gestion était limité par un ratio exprimé par immeuble qui ne devait pas dépasser 30 % de la valeur du bien (donc plus l’immeuble vieillissait, plus il perdait de la valeur et moins il était possible de faire des travaux), ils sont maintenant encadrés par un ratio global de 15 %. Ce qui laisse une marge de manœuvre largement suffisante pour respecter les obligations induites par le Grenelle de l'environnement. « Pour l’heure, les provisions pour grosses réparations (PGR), si elles ne sont pas reprises intégralement d’une année sur l’autre pour maintenir le rendement, ne sont, à l’évidence, pas assez élevées et rarement consommées en totalité », juge Christophe Zeller, directeur général de ViaGeo dénonçant la faible implication des sociétés de gestion, malgré les apparences, sur les sujets environnementaux. « Les conseils de surveillance, devraient être mieux formés sur les problématiques de grosses réparations et de verdissement des immeubles car c’est de la diminution annoncée de la rentabilité de leur SCPI dont il est question. Le fossé va encore plus se creuser entre les bons gestionnaires et les autres  », poursuit-il.

Sans compter la création d’une nouvelle commission liée à ces sujets (la deuxième commission que souhaite introduire l’AMF dans son règlement).« Le Grenelle va entraîner un vrai travail de réfection des immeubles et les sociétés de gestion vont devoir embaucher du personnel si cela n’a pas déjà été fait. La commission liée au suivi et au pilotage de la réalisation de travaux va certes affaiblir le rendement, mais c’est un coût que je comprends », tempère Patrick Kontz, président du conseil de surveillance de France Investipierre.

Toujours la gouvernance...Au-delà de ces nouvelles dispositions de gestion plus ou moins bien accueillies, il est une bataille que l’Association de défense des épargnants mène depuis longtemps, celle de la gouvernance. En effet, l’APPSCPI reste vigilante sur le contrôle que peuvent opérer les organes représentatifs des associés sur le travail accompli par le gérant. « On sent une volonté de neutraliser les conseils de surveillance, explique Henri Tiessen, président de conseil de surveillance de laSCPI Géné-Entreprise. Alors qu’il est extrêmement difficile d’entrer dans le monde fermé des SCPI et qu’il faut du temps pour comprendre leur fonctionnement, certaines sociétés de gestion aimeraient réduire le nombre de mandats par associé. »

Pour l’heure, la société de gestion, quelles que soient les modalités de sa désignation, peut être révoquée par l’assemblée générale à la majorité des voix. Mais dans les faits, l’action n’est pas simple. « Inscrire une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale n’est déjà pas évident, réunir un nombre de votes suffisants pour qu’elle soit adoptée est carrément un parcours du combattant,juge Hélène Karsenty, qui entend continuer à lutter sur deux sujets. D’une part, faire que les sociétés de gestion ne puissent plus se déclarer statutairement président de l’assemblée générale (et ainsi récupérer tous les pouvoirs qui sont adressés au tenant de cette fonction, poste que devrait occuper le président du conseil de surveillance). D’autre part, transformer le mandat du gestionnaire en un contrat à durée déterminée. »

(1)Le décret n°2013-687 du 30 juillet 2013 portant application de l’ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d’actifs liste la plupart des nouvelles dispositions relatives à la gestion des SCPI.D’autres points publiés dans le guide des mesures de modernisation apportées aux placements collectifs français devraient également faire l’objet d’une modification du règlement de l’AMF prochainement.