Pierre Papier

Un succès commercial sans précédent sur les SCPI Scellier

Après avoir déjà enregistré un bon niveau au premier semestre, la collecte des SCPI Scellier s’est emballée durant la seconde partie d'année - Dix sociétés de gestion se partagent les souscriptions, dont certaines ont même clôturé leur collecte en avance et lancent sans attendre une SCPI Scellier BBC.

Cette année, les SCPI Scellier ont tiré leur épingle du jeu. Alors qu'en tant que produit de défiscalisation, leur souscription est souvent privilégiée en fin d'année, la collecte réalisée au premier semestre avait déjà bien démarré en atteignant 107 millions d'euros. Poursuivant sur cette lancée, le second semestre se révèle excellent. L'année 2010 devrait en effet enregistrer un niveau record d’environ 800 millions d'euros, dépassant leur collecte de 471 millions d'euros en 2009 et la meilleure collecte des SCPI Robien de 292 millions d’euros en 2005.

« Dans la cartographie des placements, la SCPI se distingue par rapport au faible rendement du Livret A et aux incertitudes qui pèsent sur l'assurance vie, estime Daniel While, analyste à l'IEIF. La hausse des prix du résidentiel contribue à considérer la pierre comme la seule valeur qui monte et qui présente quelque visibilité pour l’avenir. » Certains observateurs avancent même que les SCPI Scellier auraient pris une part non négligeable de la collecte des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et des fonds d’investissement de proximité (FIP), lesquels pâtissent des incertitudes légales pesant sur la classe d’actifs (L’Agefi Actifs n° 471, pp. 14 et 15).

La renaissance de la pierre papier.

L’engouement pour la pierre est donc indéniable. Pour autant, le rendement versé au porteur des SCPI Scellier devrait s'avérer faible, entre 2 et 3 %. L’intérêt principal de l'investisseur reste de bénéficier d’une défiscalisation représentant entre 25 et 31 - 37 % du montant investi selon que la SCPI est classique ou intermédiaire. Le produit marque également des points par rapport à d’autres en raison de sa simplicité et des conditions de crédit avantageuses dont il a bénéficié cette année.

Toutefois, la SCPI Scellier lie l’investisseur sur du long terme, les parts devant être conservées entre 12 et 15 ans, voire peut être davantage pour les Scellier Social. Entre-temps, leur revente est quasi impossible en raison de la perte de l’avantage fiscal.

Objectifs atteints.

Preuve du succès des SCPI Scellier, certaines ayant atteint leurs objectifs ont d'ores et déjà clôturé leur collecte à l'instar de Ciloger, UFG, ou encore Immovalor. Avec ses 156 millions d'euros recueillis, cette dernière prend la place du premier collecteur en SCPI Scellier. « Ces résultats sont au-delà des espérances, témoigne Alain Boyer Chammard, président directeur général d’Immovalor. Ils proviennent de notre réseau de distribution, principalement des conseillers Allianz FinanceConseil, qui ont dès le début d'année proposé le produit à leurs clients. »Pour Domivalor 4, la souscription moyenne s'élève ainsi à 80.000 euros.

En revanche, d'autres sont restés plus timorés, peinant du fait d'un réseau de distribution moins habitué à proposer ce type de produit. « Notre collecte a été jusqu'à présent modeste afin de privilégier une bonne adéquation entre la collecte et l'investissement et ainsigarantir la rentabilité du produit », explique Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de Nami.

Les réseaux bancaires actifs.

Si les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) sont très présents sur les SCPI de rendement, ils semblent plus discrets sur la commercialisation des SCPI fiscales, préférant, dans certains cas, investir sur des projets en direct - lesquels sont notamment plus rémunérateurs. Ainsi, quand UFG effectue une grande partie de la collecte de Multihabitation 5 par l’intermédiaire des indépendants, certains privilégient d’autres canaux de distribution.

Ainsi, Ciloger a commercialisé Ciloger Habitat en quasi-totalité (92 %) auprès des réseaux bancaires de ses actionnaires, La Banque Postale et les Caisses d’Epargne, pendant qu’Amundi Immobilier diffuse l’intégralité de Premely Habitat 2 auprès des caisses régionales du Crédit Agricole (pour moitié), du réseau Société Générale (pour 35 %) et de LCL Banque Privée (pour le solde). De même, les CGPI n’assurent que 5 à 6 % de la collecte sur les 20 % distribués à l’extérieur du réseau HSBC. Il faut également souligner que des sociétés collectant peu sur les SCPI immobilier d’entreprise ou n’ayant pas antérieurement lancé de SCPI Robien ont, en revanche, concentré leurs efforts sur les SCPI Scellier.

Avancement des investissements.

Reste qu’il ne suffit pas de collecter, encore faut-il pouvoir réaliser ensuite les investissements dans de bonnes conditions, aussi bien au niveau du prix que de l’emplacement. Or, le marché du logement neuf souffre d'un manque d'offre commerciale. Pour autant, les sociétés de gestion se disent confiantes et déjà bien avancées dans leur programme d'investissement, une bonne part étant déjà réalisée ou sur le point de l'être. Ainsi, sur les 202 millions d’euros qu’enregistre Multihabitation 5 (dont 130 collectés cette année), 90 millions d’euros sont déjà investis. De son côté, Ciloger Habitat a engagé 80 millions sur les 161 millions recueillis auprès des investisseurs (92 millions d’euros en 2010).

Il faut aussi déterminer les conditions de sortie de ce produit au vu de l’emballement tant sur le marché en direct que viales SCPI. « Ce ne sont pas les 3.500 logements acquis par les SCPI Scellier qui seront mis sur le marché dans 12, 13 et 14 ans qui vont perturber celui-ci. Il faut relativiser, les SCPI ne représentent que 5-6 % du marché du logement neuf », note Alain Boyer Chammard.

SCPI BBC déjà sur les rails.

Fortes de leurs bons résultats, les sociétés de gestion comptent bien profiter de la vague et lancer au plus vite leur SCPI Scellier BBC (bâtiments basse consommation). C’est le cas de Ciloger qui a ouvert à la souscription, le 8 décembre dernier, Ciloger Habitat 2. Ce lancement permet de transférer une partie des clients intéressés par Ciloger Habitat dont la demande n’a pu être satisfaite à cause de la fermeture anticipée de la SCPI le 16 novembre dernier. De même, Immovalor prévoit un lancement début janvier et a l'ambitieux objectif de collecter 200 millions d'euros sur celle-ci en seulement un an. En revanche, préférant se consacrer sur la commercialisation des véhicules de rendement plutôt que de défiscalisation, HSBC Reim ne s’aventurera pas sur ce terrain l’année prochaine.

Les SCPI Scellier comptent donc pour une grande part de la collecte du marché total des SCPI. Cette appétence d'une nouvelle clientèle pourrait représenter une opportunité pour les SCPI de rendement en immobilier d'entreprise de mieux se faire connaître. 

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