Immobilier d’entreprise

Un redémarrage de l’investissement ciblé sur les actifs de qualité

Les opérations étant limitées sur les produits secondaires, la reprise du marché de l’investissement restera contenue en 2010 - Les perspectives de croissance économique ne permettent pas d’anticiper une franche relance de l’activité en 2011.

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France ne dépassera pas les 10 milliards d’euros en 2010. Un volume certes en hausse de l’ordre de 18 % par rapport à l’année dernière (+28 % selon les chiffres de Cushman & Wakefield), qui contraste avec les chiffres de 26,3 et les 30,8 milliards engagés respectivement en 2006 et 2007 relevés par BNP Paribas Real Estate Transaction, représentatifs d’une période d’euphorie.

Cette faiblesse relative s’explique par un redémarrage de l’activité - confirmé par le retour de grandes transactions grâce à l’amélioration des conditions de financement et d’investisseurs étrangers sur le marché - concentré sur les seuls actifs sécurisés, bien positionnés, avec des baux de longue durée et des locataires de qualité, laissant de côté les opérations sur les secteurs périphériques. Si les bureaux représentent toujours la plus grande part des volumes investis, les commerces sont, depuis ces neuf derniers mois, particulièrement recherchés.

Un marché à deux vitesses.

« Les investisseurs opportunistes sont de retour, mais ne trouvent pas d’actifs secondaires (NDLR : c'est-à-dire les actifs de moins bonne qualité)à acquérir »,explique Stephan von Barczy, directeur du département investissement de Jones Lang LaSalle. Les professionnels n’observent pas pour l’heure de vente forcée sur ce type de produits - notons que le débouclage d’une telle situation peut facilement prendre 18 mois - qui permettrait d’alimenter le marché. Les propriétaires préfèrent investir eux-mêmes dans la restructuration de leurs biens, les banques étant plus accommodantes pour accorder des lignes de crédit et créer de la valeur plutôt que de les vendre. Mais ce n’est pas tout. C’est aussi le désaccord sur le calcul de la valorisation de l’actif entre acheteurs et vendeurs et les problématiques de réemploi des capitaux qui bloquent le marché. Le troisième trimestre a vu certains acheteurs reculer devant des produits jugés survalorisés par leurs vendeurs.

La reprise reste donc limitée aux produits « prime », réputés sécurisés. Ce déséquilibre accentue la pression à la baisse des taux de rendement sur cette classe d’actifs recherchée dont l’offre fait défaut. Ainsi, les bureaux situés dans le secteur Paris QCA (Quartier Central des Affaires) présentent un rendement, d’après les chiffres de CB Richard Ellis, entre 5 et 5,75 % contre 6 à 6,50 % un an auparavant. Cette tendance s’est propagée sur les bureaux franciliens de qualité en première couronne, mais aussi sur la logistique de classe A ou les centres commerciaux, les meilleurs d’entre eux se négociant à 4,75 %, contre 5,50 % au mois de septembre 2009.

Retour progressif des investisseurs...

La poursuite de la baisse des rendements obligataires (2,73 % en France au 22 septembre 2010, contre 3,60 % en début d’année) permet de maintenir une prime de risque immobilière (différence entre le taux de rendement des actifs immobiliers et le rendement obligataire) satisfaisante : elle se situe en général entre 250 et 300 points de base (pb) sur des actifs « prime ». Couplée à des coûts de financement redevenus compétitifs, bien que les banques exigent 30 % de fonds propres pour des immeubles de qualité contre 10 % pendant les années fastes, le marché de l’immobilier d’entreprise redevient attractif.

« Signe de l’appétit recouvré des investisseurs, le nombre d’offres reçues par dossiers est de nouveau important. Tout dépend de la taille de l’opération, mais le chiffre moyen se situe aux alentours de 5 », note Stephan von Barczy, et l’activité transfrontalière a repris de la vigueur. « Le poids des investisseurs français, après avoir culminé à plus de 75 % au premier trimestre 2009, est redescendu à 53 % des volumes engagés », enregistre CB Richard Ellis, constatant le regain d’intérêt des Nord-Américains, Moyen-Orientaux et Asiatiques aux côtés des Allemands sur le marché francilien.

… et des grandes transactions.

Le retour à la liquidité et des conditions de financement plus favorables ont également permis le retour des grandes transactions. Ainsi, BNP Paribas Real Estate Transaction comptabilisait au mois d’août 2010 pour 2,4 milliards d’euros d’opérations supérieures à 100 millions, l’équivalent de l’ensemble de l’année 2009. Une progression à relativiser toutefois en comparaison avec 2008.

Les deux ventes les plus importantes à ce jour sont celle du 103 avenue des Champs Elysées, ancien siège de HSBC, à l’émir du Qatar pour 400 millions d’euros, et celle du centre commercial Cap 3000 à Nice à la foncière Altarea pour un montant de 450 millions. De même, le fonds de pension sud-coréen NPS a repris 51 % du centre commercial O’Parinor pour 220 millions d’euros et Allianz Real Estate, 75 % de l’Espace Saint Quentin. Ces transactions signent également l’ouverture du marché de l’immobilier de commerce, jusqu’ici concentré dans les mains des foncières.

Place aux commerces.

Peu accessible aux nouveaux entrants jusqu’en 2007, le marché des commerces s’est progressivement laissé approcher par de nouveaux investisseurs. « Les vendeurs, foncières majoritairement, ont souhaité se délester de certains de leurs actifs en vue d’équilibrer à nouveau leur ratio dettes/valorisation du patrimoine, mis à mal pendant la crise », explique Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield.

C’est ainsi que« la structure des investissements a évolué,constate Laurent Boucher, directeur général adjoint Investissement France de BNP Paribas Real Estate Transaction. Alors que sur longue période, les bureaux représentent en moyenne près de 75 % des volumes investis, au cours des huit premiers mois de l’année 2010, seuls 52 % des investissements ont concerné ce type de bien ».Considérés comme très sécurisés, notamment grâce au maintien des valeurs locatives, les commerces se sont imposés dans l’univers de l’investissement à hauteur de 32 % des engagements totaux cette année - son plus haut niveau - bondissant entre août 2009 et août 2010 de 893 à 1.921 millions d’euros, selon BNP Paribas Real Estate Transaction, une hausse fulgurante de 115 % (voir le graphique).

Un avenir incertain.

Bien que le marché de l’investissement montre des signes encourageants, des incertitudes demeurent pour les années à venir. Les perspectives de croissance économique n’autorisent à anticiper qu’une reprise partielle de l’immobilier d’entreprise en 2011. L’évolution future des loyers, quant à elle, laisse perplexe acquéreurs et financeurs. Sans compter que la contraction des taux de rendement « prime  » ne contient pas un potentiel de baisse infini.

Par ailleurs, le renouvellement des nombreux engagements pris par les banques en 2006-2007 sur l’immobilier tertiaire qui arriveront à maturité en 2011-2012 (les prêts sont généralement accordés sur une durée de 5 ans) se fera-t-il en totalité ? En Europe, les refinancements prévus avant fin 2012 constitueraient quelques 500 milliards d’euros, en France, 60 milliards environ. (D’après Constructa Asset Management, une trentaine de milliards seraient assis sur des actifs difficiles c’est-à-dire achetés au pic du marché, avec des effets de leviers importants, et dont le service de la dette n’est pas assuré par un loyer). Quelle quote-part représenteront les actifs en difficulté ?

« Il n’y a pas d’information disponible sur le sujet, mais cela m’étonnerait qu’ils dépassent 10 % », prévoit Stephan von Barczy. « Les investisseurs dont les immeubles bénéficieront d’un locataire en place et de revenus récurrents ne devraient pas rencontrer de problème. Les craintes se situent sur le refinancement des crédits hypothécaires des biens qui ne disposeront plus de flux locatifs et pour lesquels il faudra soit rapatrier des fonds propres, soit rendre les clés », anticipe Laurent Boucher. « Cependant, note Olivier Gérard, aucune vente forcée n’a été observée en 2010 et n’est visible en 2011. Peut-être en 2012, mais je n’y crois pas. La situation s’est améliorée. Un scénario malheureux est de moins en moins envisagé. »