En ce début d’année, tous les clignotants sont au vert. La tendance positive observée à la fin de l’année dernière sur le marché de l’immobilier se confirme. Le nombre de transactions augmente et les prix se sont redressés en 2016 après plusieurs années de baisse. Il était temps, car les taux de crédit octroyés ont maintenant passé leur point bas et amorcent une remontée, dans le sillage de la remontée – modérée – des taux des emprunts d’Etat.

Point haut sur les transactions.

Dans leur dernière note de conjoncture, les Notaires de France constatent ainsi que le nombre de transactions dans l’ancien au cours des douze derniers mois (les chiffres sont arrêtés en octobre 2016) est estimé à 843.000, en hausse de 9 % sur un an. La chute de 2009 et les replis de 2013 et 2015 sont désormais bel et bien effacés. En 2017, la FNAIM attend 850.000 ventes, soit une stabilité par rapport à l’année dernière, et le Crédit Foncier table sur 830.000 unités transactions dans l’ancien. Un chiffre qui, « bien qu’en baisse (-2,4 % par rapport à 2016), reste élevé et supérieur au niveau d’avant-crise », précise l’organisme.

Le même constat positif est observé du côté des logements neufs. Ainsi, selon le ministère du Logement et de l’Habitat durable, les mises en chantier, au nombre de 376.500, progressent en 2016 de 10,4 % par rapport à 2015 (contre 0,8 de hausse en 2015). Par ailleurs, l’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du ministère de l’Environnement, de l’Energie et de la Mer fait ressortir que les ventes en état futur d’achèvement (Vefa) au troisième trimestre 2016 augmentent de 17,4 % en glissement annuel et cumulent ainsi 118.424 réservations depuis fin septembre 2015. Ce chiffre confirme ainsi la tendance observée l’année précédente puisque fin 2015, les ventes en Vefa avaient progressé de 17,9 % par rapport à fin 2014.

Reprise des crédits.

Cet engouement retrouvé pour la pierre s’explique en partie par le niveau des taux extrêmement bas. Ainsi, selon la Banque de France, le taux des crédits à l’habitat (toutes durées confondues) s’établissait fin novembre dernier à 1,56 %, alors qu’il était de 2,33 % en janvier 2016. Pour mémoire, le taux de crédit moyen en décembre 2008 s’établissait à 5,38 %.

La production de crédits en 2016 s’est divisée en deux phases bien distinctes. Ainsi, jusqu’à l’été, le marché a peiné à se redresser. L’Observatoire Crédit Logement constate ainsi un premier semestre peu dynamique en termes de crédits octroyés. En dépit de conditions exceptionnelles, « le mois de juillet, qui est habituellement un des meilleurs de l’année, a (…) été morose. Et en août, comme cela est habituel en cette période de l’année, le marché a été calme, mais peut-être un peu plus calme que les années passées ». C’est seulement à partir du mois de septembre que la tendance s’est inversée. « Le mois d’octobre a fait preuve d’un dynamisme exceptionnel, constate l’Observatoire. L’activité s’établissant à un niveau rarement observé à cette période de l’année. La vitalité du marché ne s’est pas démentie depuis, alors qu’à partir de novembre, il retrouve habituellement plus de calme ».

Finalement, même si l’année 2016, avec une production en hausse de 4 % et un nombre de prêts bancaires accordés en repli de 2,8 %, affiche une progression bien inférieure à celle constatée en 2015 (qui avait vu une production et un nombre de prêts bondir de respectivement 37,7 % et 30,9 %), la tendance pour 2017 reste positive.

Hausse des prix.

La progression des ventes et des crédits s’est par ailleurs accompagnée d’un rebond des prix. Ainsi, selon le baromètre LPI-Se Loger, les prix des logements anciens ont augmenté de 3,1 % en 2016 alors qu’ils n’avaient progressé que de 0,4 % en 2015. Cette hausse a concerné aussi bien les maisons, dont les prix sont en hausse de 4,1 % (contre 1 % en 2015) que les appartements, qui après une année stable en 2015, ont progressé de 4 %.

De son côté,  la FNAIM, quoiqu’avec des chiffres différents, constate également une tendance haussière. Selon le groupement d’agences, les prix, dans leur ensemble, ont augmenté de 1,5 % en 2016 (+1,3 % pour les appartements et +1,8 % pour les maisons), après trois années de baisse (voir graphique). Pour 2017, cette tendance devrait perdurer. Ainsi, le Crédit Foncier anticipe que « la hausse des prix des logements anciens devrait se poursuivre [en 2017], aux alentours de 2,8 % en moyenne nationale ».

Incertitudes.

Tous ces facteurs incitent donc de nombreux professionnels de  l’immobilier à l’optimisme pour 2017. Cependant, cette année n’est pas dénuée de risques.

Sur les taux d’abord, car si les taux de crédit restent particulièrement bas, les taux d’intérêt à long terme des emprunts d’Etat ont amorcé un retournement à la hausse depuis plusieurs mois, même si ce dernier demeure encore léger (lire L’Agefi Actifs n°693, p. 30). Il est donc possible que la tendance haussière des taux de crédits immobiliers observée en décembre et en janvier se poursuive. Cette hausse devrait cependant, selon certains professionnels, rester contenue. Les notaires estiment « en tout état de cause, [que] la hausse annoncée des taux pour l’année 2017 ne devrait pas avoir le même effet psychologique que celle, inattendue, du printemps 2015. Celle-ci a été annoncée et la remontée relative des taux sur l’année à venir a été intégrée par les futurs acquéreurs, elle ne devrait pas altérer outre mesure leur solvabilité ».

Par ailleurs, les banques pourraient décider de se montrer plus agressives sur le marché du crédit. Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, expliquait ainsi début janvier que « les mois qui précèdent les grosses échéances électorales sont souvent des périodes très attentistes de la part des acheteurs, et si cela devait se conjuguer avec des taux en hausse, la bonne dynamique du marché de l’immobilier pourrait en pâtir. En d’autres termes, les banques n’ont d’autre choix que de maintenir des taux très bas sous peine de voir ralentir fortement la demande, ce qui pourrait, par voie de conséquence, nuire à la réalisation de leurs objectifs commerciaux très ambitieux pour 2017 ».

De son côté, la FNAIM anticipe une hausse des prix comprise entre 2 % et 5 % dans la même période. Mais l’organisme met aussi en garde pour le second semestre, « du fait de l’élection présidentielle, qui pourrait susciter une certaine prudence dans l’attente des décisions du nouveau gouvernement, notamment en matière fiscale ».