Marché immobilier

Un coup de froid possible après une année record

L’année 2017 a battu des records, tant en termes de prix que de nombre de transactions dans l’ancien
Mais 2018 pourrait bien être celle de la décélération, augurant une possible période de baisse

Tous les voyants étaient dans le vert pour l’immobilier résidentiel en 2017. C’est ce qui ressort de l’analyse de marché des principaux réseaux et groupements immobiliers : Guy Hoquet, Laforêt, MeilleursAgents, Century 21, mais aussi l’observatoire LPI-SeLoger ou la FNAIM, qui ont livré leurs chiffres de marché entre la fin décembre et le début janvier. L’année écoulée restera comme une année exceptionnelle en termes de transactions enregistrées, les dernières estimations de la FNAIM se rapprochant du million d’unités (986.000). De quoi pulvériser les précédents records de 2011 et 2016, autour de 850.000 ventes. Ce dynamisme s’est répercuté sur les délais de vente moyens, qui se sont établis à 91 jours en 2017 d’après Century 21. A savoir deux jours de moins que l’année précédente, mais presque un mois de plus qu’en 2004, selon ce même réseau, lorsque ces délais étaient « descendus au seuil plancher de 64 jours ».

Consensus.  En termes de prix, si les estimations varient d’un réseau à l’autre, un relatif consensus se dégage : le marché est resté haussier l’an dernier, avec une progression comprise entre 1,2 % pour Century 21 et 4,4 % pour l’observatoire LPI-SeLoger. Une tendance qui a gagné la plupart des grandes villes, selon les chiffres de la FNAIM. Sur un an, Bordeaux a vu ses prix s’envoler de 7,7 %, Lyon de 5,3 %, Nantes de 4,3 % et Toulouse de 3,9 %. Ils ont cru plus modérément à Rennes, de 3 % à Strasbourg de 2 %, et à Marseille de 1,5 %. Paris surperforme toujours par rapport au marché, signant une progression annuelle de 8,4 % avec un niveau de prix qui a dépassé les 9.000 euros/m² fin 2017, selon la Chambre des notaires d’Ile-de-France. Une tendance qui devrait se poursuivre, du moins à court terme : à l’aune des avant-contrats de vente, les notaires jugent que la barre de 9.200 euros/m² devrait même être franchie durant le début 2018. Pour les observateurs, pas de mystère, les indicateurs économiques étaient en forme l’an passé. Le moral des ménages a atteint un plus haut depuis 10 ans, la croissance du PIB a affiché 1,8 % et le marché a été porté par les dispositifs de soutien à l’accession (PTZ, APL accession) et à l’investissement (Pinel). Et surtout, l’environnement du crédit est resté extrêmement attractif, avec des taux d’intérêts toujours orientés à la baisse à la fin de l’année : 1,54 % (hors sûretés) sur 20 ans en novembre contre 1,63 % en septembre selon la société de financement Crédit Logement. Ce sont ces conditions qui ont permis à de nombreux primo-accédants de franchir le pas d’un achat immobilier. De quoi faire gonfler le taux d’acquisition de résidences principales, qui est passé à 72,3 % l’an passé (+1,1 % sur un an).

Essoufflement.  Pourtant, les prémices d’un essoufflement du marché se font sentir. Sur le front des prix, « je pense qu’on a touché un plafond de verre », estime Laurent Vimont, président de Century 21 France. « Après une forte hausse au premier semestre, un coup de frein a été observé au deuxième semestre, avec un ralentissement plus fort au quatrième trimestre », explique-t-il. Pour Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, c’est un « retournement du marché » qui s’est opéré l’an passé : « La courbe des prix s’est infléchie à partir de l’été ». Ainsi, dans l’ancien, alors qu’on atteignait 5,6 % en glissement annuel au printemps 2017, la hausse est devenue « moins rapide » à la fin de l’année selon l’économiste, pour n’atteindre plus que 3,5 %. Et dans le neuf, après avoir enregistré une progression de 3,5 % au cours de l’été 2017, la fin 2017 n’affichait plus que 3 % de hausse. Si « ce n’est pas le grand effondrement, comme en 2008 ou en 2012 avec la fin du PTZ dans l’ancien », convient Michel Mouillart, la baisse de régime devrait s’observer « très nettement au début de l’année 2018 ». De manière moins conjoncturelle, Pierre Sabatier, cofondateur du cabinet de recherches économiques Primeview, entrevoit un scénario de « baisse progressive », jugeant que « structurellement parlant, l’appétit pour ce type d’actif va plutôt avoir tendance à décélérer » (voir encadré). L’embellie de ces dernières années ne saurait par ailleurs cacher que le marché résidentiel souffre encore de failles certaines. Les disparités territoriales demeurent importantes, avec une amplitude des prix au mètre carré entre les régions les moins chères et celles où les prix sont les plus élevés de 1 à 3,5 dans l’ancien, et de 1 à 2,5 dans le neuf, selon LPI-Seloger. L’ascension constante du taux de vacance dans le logement est également préoccupante. « C’est un phénomène structurel qui s’est accéléré ces 10 dernières années », explique Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. La fédération recense quelque 3 millions de logements vides l’an passé, soit 8,4 % du parc, alors que ce taux était descendu à 6,3 % en 2005. Résultat : en pratique, pas moins de 100.000 logements sortent du marché chaque année. L’autre grande inquiétude concerne la part des investisseurs, qui ont montré un moindre engouement pour l’ancien l’an passé. Century 21 note que le marché des résidences secondaires a perdu 1,4 %, et celui des placements dans l’ancien s’est contracté de 4,9 %. « Il faut qu’on redonne confiance à nos investisseurs, qu’ils retrouvent de la rentabilité », martèle Jean-Marc Torrollion.

Interrogations.   Mais pour les faire revenir sur le marché, encore faut-il leur envoyer les bons signaux. Or des zones d’ombre subsistent, par exemple sur l’effet à plus ou moins long terme de l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière, qui se substitue à l’ISF. Les professionnels s’interrogent aussi sur la future loi Evolution du logement et aménagement numérique (Elan), qui doit être présentée dans les semaines qui viennent par le gouvernement. Un texte qui ratisse large, prévoyant pêle-mêle une simplification des normes et procédures d’urbanisme, une réforme du logement social, mais aussi l’instauration d’un « bail numérique » et d’un « bail mobilité ». Sur ce dernier point, la FNAIM déplore un « flou juridique » au détriment des propriétaires-bailleurs, dans la mesure où, à ce stade des discussions, ce nouveau contrat de bail prévoit, à son terme, une possible reconduction tacite pour le locataire en cas de maintien dans les lieux. A l’inverse, la fédération plaide – et ce depuis quelques années déjà – pour la mise en place d’un « véritable statut du bailleur privé », avec amortissement proportionnel à l’effort consenti par le bailleur sur les loyers. Century 21 opte pour sa part pour « la liberté de pouvoir fixer les loyers », allant de pair avec « l’abrogation » de l’encadrement des loyers. Un autre point qui reste en suspens, après l’appel formulé par le gouvernement à l’encontre de la décision du juge administratif d’annuler le dispositif à Lille puis Paris. Pour le reste, seule une chose pérenniserait la conjoncture immobilière au long terme, juge Michel Mouillart : « l’amélioration sensible du pouvoir d’achat des ménages ».

Une baisse progressive plus qu’un krach

En 2012, le cabinet de recherche économique Primeview tablait sur « la fin d’un cycle haussier » dans l’immobilier (lire L’Agefi Actifs n°542), avec à la clé une baisse des prix de 30 % dans les cinq à dix ans. Aujourd’hui, alors que les grands réseaux immobiliers montrent un marché haussier en 2017, Pierre Sabatier, cofondateur de Primeview, ne chiffre plus de scénario, mais table toujours sur une « baisse progressive » du marché.

Le cabinet ne change pas sa méthodologie en passant au crible les mêmes leviers qu’à l’époque. D’abord, « l’appétit structurel pour l’immobilier », mesuré par la tension entre l’offre et la demande. Or après 2010, «  nous sommes passés d’un environnement dans lequel on avait plus d’acheteurs nets que de vendeurs nets chaque année, à l’inverse : les baby-boomers passent au-delà des 60 ans aujourd’hui, et vont devenir de plus en plus vendeurs nets », explique Pierre Sabatier. C’est pourquoi « structurellement parlant, l’appétit pour ce type d’actif va plutôt avoir tendance à décélérer ».