Investissement locatif privé

« Supprimer toute aide fiscale est illusoire »

L’Agefi Actifs s’interroge sur l’efficacité de l’investissement locatif fiscalement soutenu. Gilbert Emont, senior advisor à l’Institut d’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), répond à ses questions.

Les promoteurs crient au désespoir et, chiffres à l’appui, il semble que la baisse du taux de réduction du dispositif Scellier affectera la commercialisation de logements neufs cette année. Les aides fiscales à l’investissement locatif sont-elles aussi indispensables à la construction? Ne pourrait-on pas rétablir un équilibre économique exempt de toute intervention étatique, une équation qui ne reposerait que sur les seuls paramètres financiers ? Une problématique qui reste délicate à résoudre.

L’Agefi Actifs. - Quel bilan peut-on tirer de 25 ans d’aides fiscales à l’investissement locatif ininterrompues ?

Gilbert Emont. -C’est Pierre Méhaignerie, alors ministre du Logement, qui a lancé l’offensive en 1986 en réponse à une crise avant tout quantitative et dans le cadre d’une politique de relance. Après un quart de siècle, le bilan n’est pas fameux.Alors qu’il y a 7 millions de ménages en plus, il n’y a pas, en nombre, un logement locatif privé de plus dans le patrimoine de la France - ce qui signifie que, en solde, l’excédent des ménages est devenu soit propriétaire, soit locataire de sociétés de HLM.

Ces aides fiscales n’ont-elles pas davantage servi à soutenir le secteur du bâtiment, objectif par ailleurs affiché de plusieurs de ces dispositifs, qu’à répondre aux besoins en logements en France ?

- Certes, mais plus encore, elles ont permis de compenser le désengagement des institutionnels du secteur résidentiel. Sur ces 25 ans, près de un million de logements locatifs privés ont été vendus à des particuliers par des investisseurs institutionnels. Ces derniers, à mon sens, auraient de toute façon arbitré leur patrimoine pour réaliser des investissements dont les rendements sont plus immédiats et la gestion plus simple (immobilier d’entreprise, Ndlr). Que serait-il advenu si les particuliers n’avaient pas pris le relais ? De ce point de vue, la fiscalité a été essentielle et indispensable.

S’il existe une corrélation positive entre les aides publiques et l’investissement dans le logement, la contribution des dispositifs en question n’est, elle, pas mesurée. Leur efficacité est même remise en question…

- C’est vrai, maisaussi peu vertueuse qu’elle semble l’être, une équation économique offrant une bonne rentabilité paraît aujourd’hui totalement impossible sans fiscalité. Raisonnant davantage en constitution du patrimoine à moyen terme qu’en rentabilité immédiate, les particuliers achètent en raison des dispositifs mis en place certes, mais aussi, et de plus en plus, en vue de préparer leur retraite, pas pour le rendement locatif.

Toutefois, autant une baisse des avantages fiscaux comme c’est le cas pour le Scellier en 2012 est envisageable, autant supprimer toute aide et n’attendre aucune conséquence relève de l’illusion.

De leur côté, les institutionnels ne pourraient-ils pas rebrousser chemin ?

- Arrêtons de rêver au retour des institutionnels sur le marché résidentiel : le ratio loyer sur prix ne les y autorise pas. Ils ne reviendront que si l’Etat leur octroie d’importants cadeaux fiscaux, ce qui ne pourra être le cas.

La faiblesse des rendements locatifs ne pouvant pas être compensée par une forte augmentation des loyers, encadrés par des indices et limités par l’évolution des revenus des ménages, une baisse des prix serait la seule variable d’ajustement…

- L’évolution des prix n’est pas connectée à celle des loyers. Les prix ont explosé pour des raisons d’insuffisance de production de logements dans les zones tendues - qui d’ailleurs a entraîné une flambée encore plus importante des prix dans l’ancien -, cette augmentation ayant été absorbée en grande partie par le système financier proposant des taux de crédit bas et des durées d’endettement plus longues. Il faudrait produire résolument plus de foncier aménagé pour construire davantage, satisfaire la demande quantitativement forte et diminuer ainsi la pression sur les prix.