Pierre-Papier : Le succès de l'immobilier ne se dément pas

Les montants de la collecte et des encours des SCPI et OPCI confirment l'attrait du placement immobilier pour les épargnants
Un succès qui conduit les promoteurs à faire évoluer leurs produits et étoffer leur offre
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Cela n’est pas le cas sur toutes les classes d’actifs, mais sur les SCPI, les années se suivent et se ressemblent. Ainsi, en 2016, l’Aspim, l’association française des placements immobiliers, se félicitait d’une collecte record de 5,56 milliards d’euros sur ces véhicules, en augmentation de 30 % par rapport à 2015. Et cette année, la tendance paraît se confirmer. Au premier trimestre 2017, le site meilleurescpi.com a comptabilisé une collecte de 2,3 milliards d’euros, soit un montant en augmentation de 65 % par rapport au dernier record observé dans les trois derniers mois de 2016. En d’autres termes, en un trimestre, les SCPI ont recueilli presque autant qu’en une année sur la période 2010-2014. Des performances commerciales historiques même si, comme le souligne meilleurescpi.com, « cette collecte trimestrielle a été portée en partie par la SCPI spécialisée Primovie (Primonial REIM), qui a recueilli à elle seule 500 millions d’euros sur le trimestre ».

Au total, les chiffres des encours apparaissent impressionnants : les 178 SCPI gérées par 28 groupes cumulent 43,5 milliards d’euros d’actifs au 31 décembre 2016, en progression de 15,1 % par rapport au 31 décembre 2015. Hors SCPI fiscales, les encours totalisent 40 milliards d’euros à la fin du premier trimestre 2017.

L’Aspim rappelle par ailleurs que le volume sous gestion des SCPI se limitait à 24,84 milliards d’euros il y a cinq ans et à 15,16 milliards fin 2006. Ces montants records n’inquiètent pas encore vraiment les professionnels mais dans un environnement où il n’est pas toujours facile de trouver des biens sur lesquels investir, certaines sociétés de gestion ont décidé de limiter leur collecte (L’Agefi Actifs n°699, p. 14).

L’influence de la réglementation est primordiale dans la modernisation des SCPI
Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)

L’Agefi Actifs. - Les SCPI continuent de battre des records de collecte (5,56 milliards d’euros en 2016). Il en va de même pour les OPCI grand public dont les souscriptions ont atteint le niveau de 4,1 milliards d’euros. Comment s’explique un tel succès alors que les rendements ont tendance à diminuer ?

Christian de Kerangal. - Dans le contexte actuel de taux bas, les épargnants recherchent le placement qui propose le meilleur rapport rendement/risque. Les SCPI se positionnent année après année comme une solution crédible pour pallier la baisse des rendements sur les livrets réglementés ou les fonds en euros des contrats d’assurance vie. Nous constatons d’ailleurs qu'un certain nombre de compagnies d’assurances référencent des SCPI dans leur offre financière afin d'inciter leurs clients à diversifier leurs investissements. Cette plus grande visibilité des supports immobiliers profite plus encore aux OPCI grand public qui, en raison de leur poche de liquidité, sont plus compatibles avec le modèle assurantiel. En termes de rendement, on est passé en quinze ans d’une rentabilité de 8,18 % à 4,63 % en 2016. La compression des taux est donc une réalité mais elle demeure moins rapide sur l’immobilier que pour les autres classes d’actifs comme par exemple les obligations d’Etat dont la chute des rendements se répercute sur les performances des fonds en euros. Par conséquent, le niveau de prime de risque reste satisfaisant tant pour l’épargnant final que pour l’investisseur institutionnel qui propose ce type d’investissement.

De plus en plus de gérants de SCPI s’intéressent aux marchés européens. Est-ce un effet de mode ou un phénomène durable ?

- Les gérants doivent intervenir dans un contexte qui devient plus concurrentiel. Au même titre qu’un épargnant, ils recherchent une plus grande diversification de leur portefeuille d’actifs tout en maîtrisant les coûts. Si l’abondance de capitaux facilite les investissements sur des marchés étrangers, elle nécessite toutefois d’avoir des expertises locales et une certaine taille critique, ce que toutes les sociétés de gestion ne peuvent pas encore se permettre. Il faut d’ailleurs noter que c’est la directive AIFM, adoptée en 2013 en France, qui a facilité l’expansion des investissements en Europe des SCPI.

A titre de comparaison, les plus gros fonds allemands gèrent des capitalisations de 10 à 12 milliards d’euros alors que les plus grandes SCPI françaises gèrent 1 à 2 milliards. Si l’on raisonne au global, la capitalisation des fonds ouverts allemands est de 85 milliards d’euros et celle des SCPI est moitié moins élevée. Il y a donc une réelle marge de progression pour les gérants français, d’autant plus que le marché hexagonal est le deuxième en Europe continentale, après l’Allemagne. On peut même envisager que d’ici à quelques années les gérants s’intéressent à des marchés encore plus internationaux. Par exemple, certains fonds allemands sont présents sur le marché immobilier nord-américain et dans certains pays d’Asie. Il n’y a pas de raison pour que les sociétés françaises ne suivent pas le mouvement.

Le mouvement de digitalisation à l’œuvre depuis quelques années dans le domaine des placements financiers semble peu affecter les SCPI.

- Les SCPI existent depuis les années 60 en France. L’image qui leur est associée pouvait apparaître assez peu moderne il y a encore quelques années. Toutefois, l’ensemble des gérants ont amorcé des réflexions sur la façon de prendre le virage de la digitalisation. De plus en plus de sociétés disposent de sites internet qui servent autant de vitrine digitale pour les clients potentiels que d’outil d’information et de gestion des parts pour les associés. L’initiative de La Française avec la création de Moniwan, une plate-forme de souscription en ligne, illustre ce qui est à l’œuvre dans l’univers encore feutré des SCPI. D’autres projets devraient faire bientôt leur apparition. L’influence de la réglementation européenne est primordiale dans le mouvement de modernisation des SCPI. La réglementation Priip (Packaged Retail Investment and Insurance based Products), applicable dès le 1er janvier 2018, va rapprocher la communication des SCPI de celle des autres véhicules financiers en instaurant des calculs d’indicateurs de risques mais aussi des scénarios de performances. Dans un autre domaine, on peut également signaler la mise en place de pistes de travail par les acteurs de la place pour moderniser l’organisation du marché secondaire.

Alternative aux contrats en euros.

Evidemment, le succès de ces produits tient aussi à la faiblesse – et la baisse tendancielle – des rendements des contrats en euros. Tandis que ces derniers ont présenté un rendement brut de 1,8 % en 2016, selon les données de la Fédération française de l’assurance (FFA), les SCPI offraient, pour leur part, un taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) de 4,63 %. Certes, ce chiffre s’inscrit en baisse par rapport à l’année précédente (les taux de distribution étaient de respectivement 4,85 % et 5,08 en 2015 et 2014), mais il peut aussi être comparé au rendement moyen des supports en unités de compte de l’assurance vie qui n’est que de 3,9 % en 2016 (contre une moyenne de 5,1 % net d’inflation entre 2013 et 2016). Le rendement des SCPI demeure donc non seulement bien supérieur à celui des fonds en euros, mais aussi à la moyenne actuelle des autres unités de compte de l’assurance vie, aux 0,75 % de rendement du Livret A et au 1,3 % des plans d’épargne logement.

Pour 2017, le parallèle avec l’assurance vie devrait encore être flatteur puisque meilleurescpi.com attend un taux de distribution moyen des SCPI entre 4,30 % et 4,50 % (acomptes exceptionnels compris), contre un rendement des contrats en euros qui devrait encore reculer, même si Jonathan Dhiver, le fondateur de meilleurescpi.com, rappelle que « le rendement des placements liquides, comme les fonds en euros des contrats d’assurance vie ou les Livrets A, ne devrait pas être comparé à celui des SCPI qui ne bénéficient pas de la même liquidité ».

Nouvelles tendance.

Si l’Aspim précise que « cette dynamique sans précédent » est avant tout liée aux SCPI de bureaux, dont la collecte a totalisé 3,13 milliards en 2016, les gestionnaires ont néanmoins, depuis plusieurs années, trouvé des relais de diversification. Alors qu’il était encore confidentiel il y a quelques années, l’investissement au-delà des frontières françaises est devenu une tendance plus significative. Poussés par des volumes de collecte qui progressent et une concurrence accrue, les gérants de SCPI n’hésitent plus à investir dans des actifs situés dans des pays limitrophes. « La période où il suffisait pour les gérants de tracer un périmètre autour du quartier de l’Etoile pour déterminer leur politique d’acquisition d’actifs immobiliers est bel et bien révolue », constate un connaisseur du milieu.

Selon les dernières analyses de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), « les SCPI ont investi dans la zone euro à hauteur de 20,1 % en 2016 contre 19,6 % en 2015 ». Face à la compression des taux sur les emplacements les plus demandés, les gérants retrouvent une profondeur de champ en investissant des pays où les fondamentaux économiques sont bons (une croissance soutenue et un chômage maîtrisé). A ce titre, les Pays-Bas ont attiré 44,4 % des investissements destinés à des acquisitions en Europe. Par exemple, Sofidy s’est particulièrement intéressé aux centres commerciaux. L’Allemagne continue également d’être étudiée par les gérants français. Ainsi, BNP Paribas REIM a lancé en février 2017 « Opus Real », une SCPI investie principalement dans l’immobilier d’entreprise allemand.

Certains gérants ont fait le choix de lancer leur activité en investissant dès le départ sur un marché européen. A l’image de Corum, en 2012, avec sa SCPI qui continue d’afficher des rendements supérieurs à 6 %. « L’idée était de se laisser un maximum de latitude et de profiter des contre-cycles des marchés immobiliers. Toutefois, force est de constater que les flux de collecte ont nivelé les marchés européens en faisant augmenter les prix », analyse Frédéric Puzin, président de Corum AM. La société s’est d’ailleurs distinguée en créant le mois dernier « Corum XL », une SCPI dont le périmètre d’investissement s’étendra progressivement hors de la zone euro avec pour objectif de servir aux associés un rendement de l’ordre de 5 %. Une nouveauté dans l’univers feutré des SCPI qui pourrait faire des émules les prochaines années.

Attrait confirmé pour les OPCI.

Preuve, s’il en fallait, que la pierre papier a plus que trouvé son public : la tendance observée est la même sur les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) grand public. En 2016, ces derniers ont collecté 4,08 milliards d’euros. Cette collecte est d’autant plus remarquable rapportée à la taille du marché : elle a fait pratiquement doubler l’encours des OPCI grand public en un an, le faisant passer de 4,54 milliards d’euros au 31 décembre 2015 à 8,72 milliards d’euros au 31 décembre 2016, alors même que ce type de véhicule a été mis sur le marché en 2008 (et créé par ordonnance en 2005).Si quelques acteurs, comme Amundi ou Axa, dominent encore le marché, l’Aspim souligne la montée en régime d’autres réseaux et le lancement de nouveaux produits.

Apparition des FILM sur le marché des OPCI.

Sur un plan juridique, la grande majorité des OPCI du marché revêt la forme de société à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav). Toutefois, la loi Macron d’août 2015 a permis la création d’une nouvelle catégorie de fonds immobiliers : les fonds d’investissement en location meublée (FILM) qui permettent aux OPCI de détenir des actifs meublés et de distribuer des revenus à leurs associés sous la forme de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non professionnelle.

Pour l’instant, deux produits de ce type sont accessibles sur le marché : l’OPCI « Silver Génération », conçu par A Plus Finance, et l’OPCI « LF Cerenicimo Plus », proposé conjointement par la Française et Cerenicimo. Alors que Silver Génération met en avant une stratégie d’investissement centrée sur les résidences seniors médicalisées, LF Cerenicimo Plus se positionne dans un cadre multisecteur. Autrement dit, le fonds peut investir sur des résidences services pour les seniors mais aussi de la résidence étudiante ou de tourisme afin d’avoir « une stratégie de diversification qui permet une meilleure mutualisation des risques. Le fond privilégiera l’achat dans le neuf mais uniquement en bloc partiel afin de négocier plus facilement avec les promoteurs. Mais si des opportunités se présentent sur des actifs de seconde main, nous les saisirons également », détaille Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Accessible à partir de 5.000 euros,  LF Cerenicimo Plus permet de bénéficier des avantages de l’amortissement en location meublée sans les inconvénients de la détention en direct car c’est le fonds qui s’occupe de la négociation du bail et des relations avec l’exploitant. Le fonds vise une rentabilité comprise entre 3 et 3,5 %, avantage fiscal compris. Contrairement aux OPCI classiques qui sont composés d’une poche immobilière de 60 % et de 40 % de produits financiers pour en assurer la liquidité, LF Cerenicimo Plus dispose d’une poche immobilière plus importante (85 %). « Nous voulions le véhicule le plus pur possible sur le plan immobilier. Avoir une poche de liquidité moins importante permet d’en réduire la volatilité. Cette spécificité de notre produit a fait l’objet d’une négociation auprès de l’AMF », précise Marc Bertrand, président de la Française REM

Une liquidité intrinsèque.

Contrairement à une SCPI où la liquidité n’existe que si un associé qui veut vendre ses parts trouve en face un acheteur disposé à les acquérir (on parle de liquidité extrinsèque), dans un OPCI, les porteurs de parts peuvent les vendre à tout moment, le fonds ayant l’obligation de les racheter : il s’agit ici de liquidité intrinsèque.

Du fait de sa poche de liquidité moins importante que sur un OPCI classique, LF Cerenicimo a prévu une période de blocage des rachats d’une durée de cinq ans à compter du lancement du fonds. Cette période de blocage prendra fin à partir de 2022. Par conséquent, un épargnant qui investirait à l’issue de cette période ne sera pas concerné par cette mécanique spécifique. Il faut toutefois mentionner que durant cette période, des situations de licenciement, de divorce ou de dissolution de Pacs ou d’invalidité de l’investisseur seront prises en compte par la société de gestion et donneront lieu au rachat des parts. La gestion de la liquidité ne devrait toutefois pas être un problème dans la mesure où Cerenicimo et la Française REM ont des objectifs de collecte maîtrisée : pas plus de 50 millions par an pour le moment d’ici aux quatre prochaines années. Les premiers dividendes devraient être versés aux associés à la fin de l’année 2017.