Investissement locatif

Locataires heureux : propriétaires heureux

Marc Pamin, directeur de la gestion de fonds immobiliers, Aberdeen Standard Investments
L’augmentation des loyers bruts peut se révéler contre-productive pour les bailleurs car elle est liée à un taux de rotation élevée des locataires
Les réglementations sur les baux qui protègent les locataires sont, de manière contre-intuitive, bénéfiques à la rentabilité des biens
Marc Pamin, directeur de la gestion de fonds immobiliers, Aberdeen Standard Investments

Pour de nombreux investisseurs dans l’immobilier résidentiel, augmenter les loyers est un objectif. Cela n’est pas sans fondement compte tenu du fait que l’augmentation du loyer brut reste l’élément déterminant de la performance d’un investissement. Toutefois, il peut être contre-productif de se concentrer uniquement sur cette donnée. Selon nous, les investisseurs doivent établir un juste équilibre entre la hausse des loyers et la satisfaction des locataires car un taux de rotation élevé peut éroder la performance d’un investissement.

Rotation déterminante. Notre expérience sur les marchés résidentiels européens nous a enseigné que la rotation des locataires est aussi un élément important. La raison en est assez évidente, mais elle est pourtant souvent négligée. La perte d’un locataire entraîne toute une série de coûts : légères rénovations, aménagements, réparations, ou encore des frais de courtage et de publicité. Par ailleurs, la perte de revenus entre les différents locataires n’est pas négligeable. Ces coûts peuvent représenter plusieurs mois de loyer, réduisant ainsi considérablement les rendements des investisseurs et, par conséquent, la performance des actifs. Et parmi les nombreux facteurs qui influent sur la rotation des locataires, la hausse des loyers figure en haut de la liste.
 De nombreux pays européens disposent de réglementations sur les baux qui protègent les locataires en freinant la croissance des rendements bruts des propriétaires. Nous pensons que ce genre de politiques réduit la fréquence des changements de locataires et, dans certains cas, permet d’accroître les loyers nets. Dans le même temps, les pays où la protection des locataires est plus faible, comme le Royaume-Uni, ont tendance à connaître des taux de rotation plus élevés, ainsi que des niveaux plus élevés de propriété privée - ceci étant la seule option réelle pour sécuriser son habitation sur le long terme.
 Le taux de rotation moyen des locataires varie considérablement d’un pays à l’autre. En Allemagne, la durée type d’un bail est de près de 12 ans, soit plus de quatre fois plus qu’au Royaume-Uni. Selon nous, cette disparité s’explique en grande partie par la structure des baux. Sur de nombreux marchés européens, les baux résidentiels sont à durée indéterminée ou très longue et les loyers sont liés à l’inflation. La croissance des loyers dans les grandes villes ayant excédé l’inflation, les locataires sont fortement incités à ne pas déménager afin de ne pas s’exposer au risque de loyers plus élevés. A l’inverse, les baux au Royaume-Uni sont normalement d’une durée d’un an. Par la suite, le bail locatif est assujetti aux conditions du marché.
 Il existe d’autres facteurs influant sur la rotation, comme notamment la taille et le type du bien résidentiel. Par exemple, les étudiants et les jeunes professionnels ont tendance à louer des appartements d’une pièce et accordent généralement une plus grande importance à la flexibilité. Cela se traduit par un taux de rotation relativement élevé au sein de cette catégorie - y compris en Allemagne - que les propriétaires compensent par des loyers plus élevés par mètre carré. A l’inverse, dans le cas des logements familiaux, les locataires restent normalement beaucoup plus longtemps.
 Outre ces variables, la satisfaction des locataires dépend également de la qualité du logement, notamment en matière d’entretien et de services.

Intuition fausse. Nos travaux de recherche sur la relation entre la rotation des locataires et les loyers pointent dans une direction qui pourrait certes être contre-intuitive pour certains investisseurs, mais l’arithmétique est pourtant claire. L’avantage d’un loyer brut plus élevé peut être réduit à néant s’il s’accompagne d’une insatisfaction accrue des locataires. Toutes choses égales par ailleurs, les investissements sur les marchés à faible taux de rotation comme l’Allemagne généreront un bien meilleur rendement net que sur les marchés à taux de rotation élevé comme le Royaume-Uni. Encore une fois, il existe des raisons structurelles à cela, mais nous sommes convaincus que le principe général s’applique à l’ensemble des marchés. Aussi, au lieu de systématiquement essayer de maximiser les loyers, les investisseurs devraient également se concentrer sur la satisfaction des locataires.