Immobilier neuf

L’investissement poursuit son déclin au troisième trimestre

La situation du marché suscite des inquiétudes quant aux années à avenir. La solution offerte par SMABTP aux promoteurs pour se protéger contre les recours abusifs constitue une bonne nouvelle dans cet environnement morose.

La disparition annoncée du dispositif Scellier à fin 2012 porte un nouveau coup au moral des professionnels. Jugée comme « une grave erreur » et « une mesure hâtive » du gouvernement en place par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cette décision, d’après son président Marc Pigeon, « met en danger la construction (et les emplois qui vont avec) et va aggraver les difficultés des Français pour se loger, augmenter les loyers et restreindre la mobilité ».

Interpellé sur une possible permutation politique en 2012 porteuse d’un quelconque changement, Marc Pigeon répond : « Pas une seule seconde, dans les débats politiques qui ont eu lieu ces dernières semaines, on a parlé de logement, poste qui représente quand même un quart du revenu des ménages, c’est inadmissible et contrairement à ce que l’on dit, ce ne sera pas un sujet de campagne. » En attendant des jours meilleurs, les ventes des promoteurs ne devraient pas dépasser pour cette année les 95.000 ou 98.000 unités.

Lueur d’espoir toutefois pour la profession, la FPI vient de signer avec la SMABTP, assureur des métiers du BTP, la mise en place d’une « Garantie permis de construire » permettant aux adhérents de la Fédération d’être protégés contre les recours abusifs dont ils font fréquemment l’objet depuis ces dernières années.

Des ventes en chute libre.

Le troisième trimestre 2011 accuse une baisse de 16 % de l’activité concernant les ventes nettes aux particuliers par rapport à la même période un an plus tôt. Les mises en vente, soit les logements nouvellement offerts sur le marché au cours du trimestre, ayant de leur côté augmenté de 12 %, l’offre commerciale (soit le stock), qui diminuait en 2010, affiche une forte hausse sur un an. Dans le détail, après avoir chuté fortement au premier semestre, les ventes aux investisseurs (hors résidences avec services) plombent le trimestre avec une diminution de 22 % par rapport au troisième trimestre 2010, soit une baisse de 28 % sur 9 mois.

Ainsi, la part des investisseurs passe de 60 % en 2010 à 52 % en 2011, se rééquilibrant en faveur de l’accession, qui néanmoins prend à son tour un coup de frein de 7 % ce trimestre après avoir soutenu l’activité des six premiers mois. Par ailleurs, si leur contribution reste encore faible, les ventes en bloc (la plupart du temps à un bailleur social) ont progressé de 24 % ces neuf premiers mois.

Des prix en légère hausse.

Si, entre le deuxième et le troisième trimestre 2011, les prix de vente au m_ habitable des logements collectifs (hors parking) ont diminué en province comme en Ile-de-France, ils restent orientés à la hausse entre le troisième trimestre 2010 et celui de 2011. En tout, France entière, ils ont progressé de 3,3 %.

Ainsi, le prix d'un 3 pièces en province est passé sur un an de 218.675 euros à 226.441 euros, soit une croissance de 3,6 %, alors qu’un 5 pièces a perdu 0,80 % passant de 401.581 euros à 398.373 euros. En Ile-de-France, le prix de l’un et de l’autre s’est relevé entre 2 et 3 %. Parallèlement, les surfaces ont continué à diminuer mais légèrement, excepté pour les 5 pièces en Ile-de-France réduits de plus de 5 m_.

Un frein à la construction en passe d’être levé.

Confrontés à de multiples recours contre les permis de construire jugés « illégitimes » pour un grand nombre d’entre eux, les promoteurs de la FPI contre-attaquent avec un contrat spécialement conçu pour l’occasion par la SMABTP leur permettant de lancer une opération, même si celle-ci fait l’objet d’un recours. D’après Christian Baffy, président de la SMABTP, cela « sécurisera le promoteur contre les conséquences pécuniaires de l’aléa juridique occasionnés par l’annulation ou la suspension d’un permis de construire, mais aussi les financeurs de l’opération et des acquéreurs ». Un expert juridique sera présent dans chaque région pour examiner la situation.

Pour rappel, une fois le permis de construire approuvé par la mairie, les tiers ont deux mois pour former un recours et annuler l’autorisation de la mairie. A ce jour, soit le promoteur attend et l’opération est bloquée pendant un ou deux ans compte tenu de la lenteur des décisions de justice, soit le promoteur négocie la poursuite de son projet moyennant finances (étant donné les sommes déjà engagées même à ce stade, beaucoup d’entre eux ont opté pour cette solution).