Par Amélie de Bryas, directrice adjointe de l’Institut de gestion de Patrimoine à l'Université Paris Dauphine, et Christine Chiozza-Vauterin, avocate du cabinet Lignhthouse LHLF

Alors que les placements classiques proposent de faibles rendements, il est intéressant de découvrir d’autres formes d’investissements qui, outre le fait de diversifier les patrimoines des particuliers, offrent une rentabilité attractive et un cadre fiscal favorable.  

Club deal. Si l’on regarde du côté des club deal, plusieurs sociétés de gestions agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) permettent aux investisseurs dits professionnels (1), de participer à partir de 100.000 euros de souscription à des tours de tables pour l’acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers de bureaux, de commerces ou encore d’hôtels. Pour participer à un club deal, les particuliers avertis doivent disposer d’une surface patrimoniale suffisante leur permettant d’immobiliser des capitaux pendant une certaine durée. En effet, ils doivent avoir la capacité de supporter les risques inhérents à ce type d’investissement de diversification.

Fiscalité et performances. Selon la structure juridique du club deal, la fiscalité applicable sera différente et le rendement également. Par exemple, dans une stratégie de distribution, le véhicule d’investissement peut être une SCI semi-transparente. Les revenus fonciers seront imposables au barème progressif et soumis aux prélèvements sociaux. Le rendement cible sera de l’ordre de 6 % net de frais de gestion. S’il s’agit d’un placement de capitalisation au travers d’un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) structuré sous forme de SPICAV, les revenus et plus-values sont imposables à la flat tax au taux global de 30 %. Le taux de rendement annuel visé à la sortie de l’opération (entre 6 et 8 ans) pourra osciller entre 8 et 10 %. Enfin, un investissement structuré via un fonds professionnel de capital investissement (FPCI), permettra une exonération des plus-values de cession après cinq ans de détention (2) offrant à l’investisseur un taux de rentabilité interne (TRI) annuel de 7 à 8 %. Ces taux s'entendent nets de frais de gestion et bruts de fiscalité.

Cryptomonnaies. S’agissant des cryptoactifs, une décision favorable du Conseil d’État a confirmé que les plus-values de cession à titre occasionnel (3) de ces nouveaux instruments financiers bénéficient du régime des plus-values de cession des biens meubles. Dès lors, c’est un taux forfaitaire de 19 % (4) qui s’applique au titre de l’impôt sur le revenu (auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux). Cette décision est fiscalement favorable pour les investisseurs puisque jusqu’alors la doctrine administrative prétendait que ces revenus étaient des BNC imposables au barème progressif pouvant aller jusqu’à 45 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux et le cas échéant augmenter de 3 ou 4 % au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.  

Le crowdfunding. Grâce aux plateformes de crowdfunding, pour lesquelles l’AMF a créé un statut spécifique, les particuliers peuvent participer au financement de la promotion immobilière pour des montants accessibles. Les promoteurs et les opérations sont rigoureusement sélectionnés par ces plateformes. Les investisseurs participent, via la souscription à des obligations, au financement des fonds propres du promoteur. Ces obligations sont émises pour une durée de 12 à 36 mois et sont remboursées avec un intérêt annuel de 7 à 10 %. Les risques de la promotion immobilière et de la construction expliquent le rendement élevé de ces placements. Les revenus perçus par les particuliers sont imposables dans la catégorie de revenus des capitaux mobiliers. Ainsi, ils sont imposables à la flat tax au taux unique de 30 %, prélèvements sociaux inclus. Par ailleurs, comme les obligations sont des valeurs mobilières, malgré le sous-jacent immobilier, elles échappent à l’IFI. Le financement participatif s’inscrit dans une stratégie de diversification de placements à court terme et est d’autant plus rentable que son régime fiscal est avantageux. 

(1) Article 533-16 du CMF

(2) Article 150-O A, III-1 du CGI

(3) CE, 26 avril 2018

(4) Article 150 UA du CGI