L'entretien avec Christian de Kerangal, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF)

L’influence de la réglementation est primordiale dans la modernisation des SCPI

L’Agefi Actifs. - Les SCPI continuent de battre des records de collecte (5,3 milliards d’euros en 2016). Il en va de même pour les OPCI grand public qui ont atteint le niveau de 4,1 milliards d’euros. Comment s’explique un tel succès alors que les rendements ont tendance à diminuer ?

Christian de Kerangal.- Dans le contexte actuel de taux bas, les épargnants recherchent le placement qui propose le meilleur rapport rendement/risque. Les SCPI se positionnent année après année comme une solution crédible pour pallier la baisse des rendements sur les livrets réglementés ou les fonds en euros des contrats d’assurance vie. Nous constatons d’ailleurs que de plus en plus de compagnies d’assurances référencent des SCPI dans leur offre financière afin de pousser leurs clients à diversifier leurs investissements. Cette plus grande visibilité des supports immobiliers profite également aux OPCI grand public qui, en raison de leur plus grande liquidité, sont compatibles avec le modèle assurantiel. En termes de rendement, on est passé en quinze ans d’une rentabilité de 8,18 % à 4,63 % en 2016. La compression des taux est donc une réalité mais elle demeure moins rapide sur l’immobilier que pour les autres classes d’actifs comme par exemple les obligations d’Etat dont la chute des rendements se répercute sur les performances des fonds en euros. Par conséquent, le niveau de prime de risque reste satisfaisant tant pour l’épargnant final que pour l’investisseur institutionnel qui propose ce type d’investissement.

De plus en plus de gérants de SCPI s’intéressent aux marchés européens. Est-ce un effet de mode ou un phénomène durable ?

- Les gérants doivent intervenir dans un contexte qui devient plus concurrentiel. Au même titre qu’un épargnant, ils recherchent une plus grande diversification de leur portefeuille d’actifs tout en maîtrisant les coûts. Si l’abondance de capitaux facilite les investissements sur des marchés étrangers, elle nécessite toutefois d’avoir des expertises locales et une certaine taille critique, ce que toutes les sociétés de gestion ne peuvent pas encore se permettre. Il faut d’ailleurs noter que c’est la directive AIFM, adoptée en 2013 en France, qui a facilité l’expansion des investissements en Europe des SCPI. En se transformant en fonds d’investissements alternatifs (FIA), les SCPI sont devenues des véhicules plus adaptés pour gérer sur un plan financier de fortes capitalisations localisées sur différents marchés. A titre de comparaison, les plus gros fonds allemands gèrent des capitalisations de 10 à 12 milliards d’euros alors que les plus grandes SCPI françaises gèrent 6 à 7 milliards. Si l’on raisonne au global, la capitalisation du marché allemand est de 85 milliards d’euros et celle du marché français est moitié moins élevée. Il y a donc une réelle marge de progression pour les gérants français, d’autant plus que le marché hexagonal est le deuxième en Europe, après l’Allemagne. On peut même envisager que d’ici à quelques années les gérants s’intéressent à des marchés encore plus internationaux. Par exemple, certains fonds allemands sont présents sur le marché immobilier nord-américain et dans certains pays d’Asie. Il n’y a pas de raison pour que les sociétés françaises ne suivent pas le mouvement.

Le mouvement de digitalisation à l’œuvre depuis quelques années dans le domaine des placements financiers semble peu affecter les SCPI.

- Les SCPI existent depuis les années 60 en France. L’image qui leur est associée peut apparaître assez peu moderne. Toutefois, nous constatons que l’ensemble des gérants ont amorcé des réflexions sur la façon de prendre le virage de la digitalisation. De plus en plus de sociétés disposent de sites internet qui servent autant de vitrine digitale pour les clients potentiels que d’outil d’information et de gestion des parts pour les associés. L’initiative de La Française avec la création de Moniwan, une plate-forme de souscription en ligne, illustre ce qui est à l’œuvre dans l’univers encore feutré des SCPI. D’autres projets devraient faire bientôt leur apparition. L’influence de l’Europe est primordiale dans le mouvement de modernisation des SCPI. La réglementation Priip (Packaged Retail Investment and Insurance based Products), applicable dès le 1er janvier 2018, va rapprocher la communication des SCPI de celle des autres véhicules financiers en instaurant des calculs d’indicateurs de risques mais aussi des scénarios de performances. Dans un autre domaine, on peut également signaler la mise en place de pistes de travail par les acteurs de la place pour moderniser l’organisation du marché secondaire.