Encadrement des loyers

L’Histoire nuance son impact négatif sur l’investissement locatif

Une enquête réalisée par une équipe de chercheurs, dont les sociologues Loïc Bonneval et François Robert, à partir des archives d’un administrateur de biens lyonnais examinées sur plus d’un siècle, de 1860 à 1968, a analysé l’immeuble de rapport sous plusieurs aspects : historique, économique, sociologique et patrimonial. A quelques semaines de l’élection présidentielle et au moment où la problématique du logement s’invite dans le débat politique, les auteurs, sans prétention aucune quant au potentiel généralisateur de leurs conclusions, entendent nuancer l’affirmation quasi consensuelle qu’un encadrement des loyers affecte négativement l’investissement locatif et l’entretien du parc. Une relation jugée davantage comme une idée reçue qu’un fait avéré.

L’effet contesté de l’encadrement des loyers sur le rendement net.

Dans leur recherche, les sociologues démontrent que le lien supposé entre réglementation des loyers et sous-investissement dans l’immobilier n’est pas automatique. Et si leurs observations concernent des contextes historiques spécifiques, « il n’en reste pas moins que le postulat d’un effondrement de la rentabilité consécutif à l’encadrement des loyers est erroné », jugent-ils, les résultats ne confirmant pas le principe souvent admis selon lequel un encadrement des loyers entraîne une chute des rendements immobiliers nets (charges déduites). Au contraire, les auteurs observent que ces derniers « sont restés élevés car les prix des immeubles se sont ajustés à ceux des loyers », précise Loïc Bonneval, relevant par ailleurs, grâce à des mesures effectuées a posteriori sur longue période, une sous-estimation fréquente de la rentabilité de l’immobilier.

Loin de faire l’apologie des dispositifs antérieurs - jugés par ailleurs tout à fait discutables - et d’affirmer que ce constat passé est transposable, les auteurs souhaitent relativiser, au regard de l’Histoire, l’impact de la proposition socialiste visant à limiter les hausses de loyer à la relocation.

L’entretien du parc et la mobilité résidentielle freinés mais relativisés.

Sans le nier, les auteurs invitent à ne pas surestimer le rôle de l’encadrement des loyers qui « n’a pas d’effet automatique  » sur le sous-entretien des immeubles et dont « l’impact dépend des dispositifs (blocage, indexation...) », souligne Loïc Bonneval. D’autres paramètres rentrent en ligne de compte tels que la rentabilité (si la rentabilité est bonne, les propriétaires ne sont pas incités à améliorer leur bien) ou encore la difficulté ou non à trouver des locataires. « L’entretien des immeubles est un problème récurrent, assez peu étudié, qui n’est pas spécifique aux périodes d’encadrement des loyers », poursuit le sociologue.

De même, s’il n’est pas contesté qu’un régime d’encadrement des loyers - que ce soit le régime spécial de l’entre-deux-guerres ou la loi de 1948 - augmente la durée d’occupation des locataires dans un logement, il ne faut pas pour autant « surestimer les rentes de situation offertes aux locataires en place durant ces périodes », expliquent les auteurs. « La conjoncture économique reste le premier facteur expliquant la mobilité  », précisent-ils, notant au passage l’existence d’un ajustement informel révélé par l’importance de la sous-location.