Foncier rural

L’écart se creuse entre les terrains à bâtir et les terres agricoles

Hors secteur viticole, les terres agricoles libres affichent un prix moyen en hausse de 6 % sur un an tandis que le marché des terrains à urbaniser augmente de 17,5 % - Après une année 2009 en fort repli, la reprise initiée en 2010 s’est confirmée en 2011 sur tous les marchés pour un montant total de 17,1 milliards d’euros.

En 2011,218.450 transactions représentant une surface de 528.300 hectares (ha) - soit une augmentation de 8,8 % en un an, et une valeur de 17,1 milliards d’euros, soit une hausse de 11,7 % en un an - ont été notifiées aux Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) sur l’ensemble des marchés de l’espace rural (lire l’encadré). Anoter que ne sont pas notifiés par les notaires aux Safer les projets de ventes relatives aux parts de sociétés (lire l’encadré).

L’année 2011 confirme donc les signes de reprise entrevus en 2010 après une année 2009 caractérisée par une fermeture généralisée des différents marchés. Un dynamisme à relativiser cependant puisque l’activité a été dopée par la réforme des plus-values immobilières, en particulier sur les marchés des forêts (lire L’Agefi Actifs n°543, p. 18),des terrains à bâtir et des maisons à la campagne.

LE MARCHÉ DES TERRES AGRICOLES

Retour remarqué des fermiers en place sur les biens loués non bâtis.

En 2011, le marché des terres agricoles représente 64 % des marchés de l’espace rural en surface, soit 341.000 ha, mais seulement 23 % de leur valorisation totale, soit 4 milliards d’euros sur 17,1 milliards d’euros. A l’intérieur de ce marché, qui compte également celui des vignes, se sont échangés en 2011, 163.000 ha de biens libres pour une valeur de 2,4 milliards d’euros, et 178.000 ha de biens loués pour une valeur de 1,6 milliard d’euros. Sur ce dernier segment, encouragés par deux années consécutives de hausse des revenus agricoles,« les fermiers en place sur les biens loués, bénéficiant d’un droit de préemption en cas de revente, constituent l’essentiel des acheteurs », explique l’étude annuelle des Safer sur les marchés fonciers ruraux.

Très majoritaires, les biens loués non bâtis affichent une hausse de 11,9 % en nombre, de 16,7 % en surface et de 29,3 % en valeur. De son côté, l’activité sur les biens loués bâtis progresse, mais dans une moindre mesure. Les Safer relèvent une tendance à un retrait progressif des personnes physiques fermiers en place du marché des biens bâtis au profit d’apporteurs de capitaux extérieurs.

Côté prix, l’indicateur des terres et prés non bâtis (qui ne comprend pas le prix des vignes) montre un prix moyen des biens loués en augmentation de 3,1 % sur un an, à 3.830 euros/ha, et un prix moyen des biens libres en hausse de 6 % sur un an, à 5.430 euros/ha. Sans surprise, « les prix les moins élevés se situent en grande majorité dans les secteurs dévolus à l’élevage et les plus élevés dans les départements des exploitations majoritairement tournées vers les grandes cultures », rappellent les Safer.

Hausse de la valorisation du marché viticole.

Sous-segment du marché agricole, le marché des vignes a stagné en 2011 en nombre de transactions (8.870 contre 8.800) et en surfaces viticoles (14.200 ha contre 14.100 ha), mais a repris des couleurs en valeur. Après un repli sensible en 2010, les ventes ont progressé de 15 % en un an, à 593 millions d’euros.

Dans le détail, c’est le marché des biens non bâtis (+18 %, soit 430 millions d’euros), et plus particulièrement les biens loués, qui explique cette évolution « due en grande partie à une augmentation du prix des vignes sur la quasi-totalité des bassins viticoles, notamment sur les vignobles les plus qualitatifs ».

Le bassin Bordeaux Aquitaine a vu son activité progresser de 18 % en surface (2.800 ha) et de 22 % en valeur (170 millions d’euros). De leur côté, les 130 ha échangés en Champagne se sont valorisés à 104,2 millions d’euros.

Des écarts marqués entre les vins de consommation courante et les vins de qualité.

Les contrastes entre les bassins viticoles restent toujours aussi importants. Alors que, après six années de baisse entre 2003 et 2009 et une année de stagnation en 2010, le prix des vignes hors appellation d’origine protégée (AOP) remonte légèrement à 11.100 euros/ha en moyenne, les vignes à eau-de-vie AOP (VEDVAOP) présentent un prix moyen qui reflète essentiellement l’évolution du Cognac de 31.200 euros/ha, en augmentation de 12,6 % sur un an. De leur côté, les vignes AOP affichent un prix moyen de 99.400 euros/ha et de 51.000 euros/ha hors Champagne - dont l’hectare coûte 907.900 euros en moyenne.

« L’annonce de l’arrêt des attributions de droits de plantation nouveaux à compter de 2012 conjuguée à la rareté du produit a eu un effet inflationniste très marqué sur le prix de la terre en 2010 et 2011 », explique l’étude concernant l’appellation Champagne. A noter qu’un grand cru en Côte d’Or (bassin Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura) oscille entre 1.750.000 et 8.600.000 euros/ha.

LE MARCHÉ DES MAISONS À LA CAMPAGNE

La proximité d’une grande ville explique la cherté.

Plus elle est proche d’une agglomération, plus la maison de campagne, ancien corps de ferme ou bâtiment vendu avec un terrain agricole pour un usage d’habitation, affiche une valeur élevée. En 2011, le prix moyen, qui cache de fortes variations entre les régions, ressort en hausse de 2,4 % à 173.000 euros. Un constat qui n’empêche pas le recul des prix dans une grande partie des espaces ruraux. Bien que la réforme sur les plus-values immobilières ait précipité certaines ventes, le nombre de transactions, après une progression de 15 % entre 2009 et 2010, n’a pas évolué sur un an et a représenté, en valeur, 6,8 milliards d’euros. C’est le marché de l’espace rural le plus important.

Par ailleurs, l’étude révèle que « 63,1 % des acquéreurs habitent dans le département du bien qu’ils achètent ». A contrario, les personnes résidant à l’étranger représentent seulement 6,6 % du marché, la même proportion qu’en 2010.

LE MARCHÉ DE L’URBANISATION

La reprise confirmée.

Après un repli en 2008 et 2009, le marché de l’urbanisation, correspondant à des biens d’origine agricole destinés à être bâtis, confirme la reprise initiée en 2010 avec 39.070 transactions couvrant 30.800 ha pour une valeur de 4,4 milliards d’euros.

Les détenteurs de ces terrains, qui disposaient d’une plus-value latente très élevée, ont également pris acte de la réforme de la fiscalité. Le prix moyen du lot, qui augmente de 17,5 % en un an, s’élève à 13,40 euros/m_ en moyenne avec un écart de 1 à 19 en fonction de l’usage final du bien et de son acquéreur (de 3 euros/m_ pour un terrain destiné à une carrière à 57,10 euros/m_ pour un terrain constructible inférieur à 1 ha acquis par une personne morale privée). C’est, en moyenne, 24,8 fois supérieur au prix des terres et des prés libres ramené au mètre carré (0,54 euros/m_). Un état de fait qui ne dément pas la prééminence du caractère résidentiel de la terre par rapport à sa fonction productive.

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