France Viager, l’agence immobilière dirigée par Hélène Leraitre, a récemment créé une société civile immobilière (SCI) afin d’y loger des viagers, occupés pour la plupart, et ainsi, à l’image d’un fonds, de partager les risques, les charges et les produits. L’idée est de constituer à terme un patrimoine d’une quinzaine de viagers pour un montant total de 4 millions d’euros. La SCI sera dissoute au bout de 20 ans. Tout investisseur qui souhaitera quitter la société avant 15 ans devra gérer lui-même sa propre sortie en trouvant un repreneur.

Miser sur la décote.

Grâce à la décote à l’achat (souvent de 40 % à 50 %) prise en compte, Hélène Leraitre, également experte en évaluation immobilière auprès de la Chambre des experts immobiliers de France FNAIM, anticipe un rendement annuel d’environ 8 % bruts par an. En effet, dans sa simulation, la professionnelle prévoit, bien que les biens se revendent en moyenne tous les 7 ans, de faire tourner son portefeuille une seule fois et, par le mécanisme du viager (les biens sont achetés à moitié prix), de réaliser une plus-value de 300 %. Par exemple, un viager dont la valeur vénale serait estimée à 3.000 euros payé 1.500 euros sera revendu 3.000 euros 10 ans plus tard. Cette somme sera réinvestie pour acquérir un bien qui en vaudra deux fois plus, soit 6.000 euros. La valeur initiale du patrimoine devrait donc, selon l’hypothèse de stabilité des prix, être multipliée par 4 (soit un rendement de 7,18 % annualisés sur 20 ans).

Des frais réduits.

Ouvert à partir de 100.000 euros, l’accès à la SCI est toutefois limité à 250.000 euros afin qu’aucun associé ne dispose d’une participation majoritaire. Les frais d’entrée s’élèvent à 6 % et couvrent la totalité des coûts afférents à la société, y compris les frais de gestion et d’agence. Ces derniers, de l’ordre de 2 à 3 % de la valeur vénale des immeubles, sont versés à l’agence immobilière France Viager, spécialisée dans le courtage de ce type de biens.

Dans le détail, 47 % des sommes versées par les investisseurs sont dédiées au paiement du bouquet, 47 % à celui des rentes et des charges d’immeubles. Aujourd’hui, la société compte une centaine d’associés, des investisseurs particuliers apportés en partie par le cabinet d’experts-comptables Pluriel Consultants et l’étude notariale Pascal Bussière. Constatant l’intérêt d’une clientèle intermédiaire pour son produit, Hélène Leraitre prévoit, pour la prochaine SCI, un ticket d’entrée plus faible, aux alentours de 20.000 ou 30.000 euros, afin d’autoriser l’accès à ce type d’investissement au plus grand nombre.

Pour la plupart, les investisseurs louent l’initiative. La mise en commun de plusieurs viagers à l’intérieur d’une SCI permet de ne pas spéculer sur la date du décès de son occupant.