Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo

Le taux de rendement interne des investissements LMNP reste bien supérieur à celui du Scellier

L’Agefi Actifs. - Avez-vous constaté une baisse de la commercialisation de biens en location meublée en 2008 et en début d’année 2009 ?

Benjamin Nicaise. - Le marché de la commercialisation de biens immobiliers se purge, ce qui est un élément positif face aux excès de certains intervenants. Dans ce contexte, il est indéniable que les professionnels du patrimoine privilégient les acteurs les plus solides disposant d'offres adaptées au marché actuel et Cerenicimo a encore enregistré de très bons résultats en 2008, le chiffre d’affaires progressant de 12 %.

Notre volume d'activité annuel (350 millions d'euros), notre part de marché et notre antériorité sont des atouts essentiels qui nous permettent de négocier les programmes référencés dans les meilleures conditions. Ainsi, les rendements proposés en 2009 vont augmenter, passant de 4,50 % à 5,25 %- 5,30 % nets pour les résidences de tourisme ; ou encore de 4,60 % à 4,80 %- 5,40 % nets pour les Ehpad.

L’immobilier offre donc une rentabilité plus importante que les produits financiers - lesquels font désormais l’objet de méfiance de la part des investisseurs - et on peut par conséquent anticiper des arbitrages des épargnants vers des supports immobiliers. Cependant, notre activité, au-delà du contexte immobilier et financier, est fortement corrélée à la situation économique et, face aux incertitudes qui pèsent sur 2009, il nous est difficile d'anticiper l'évolution de notre chiffre d'affaires pour cette année.

Vous proposez également des produits sous le dispositif Scellier. Par son important avantage fiscal, ce dernier ne fait-il pas trop d’ombre à la location meublée ?

- Depuis maintenant un semestre, nous avons considérablement augmenté nos référencements de programmes locatifs (de Robien et maintenant Scellier) car le ralentissement du marché de l'immobilier résidentiel nous permet à nouveau de négocier une offre répondant à nos fondamentaux, en termes de prix de vente, de rentabilité et de mixité d'occupation. Le dispositif Scellier propose un avantage fiscal particulièrement attractif sur le plan commercial et, comme toujours dans pareil cas, certains chercheront à hypnotiser les investisseurs avec l'argument fiscal aux dépens de la qualité et du réalisme des programmes proposés. Souhaitons que le marché leur réserve l'accueil qu'ils méritent si nous ne voulons pas de nouveau voir notre secteur d'activité vilipendé.

Pour ce qui est de la comparaison de ce dispositif avec la location meublée, rappelons que les opérations meublées bénéficient de la sécurité offerte par les baux commerciaux quand les exploitants sont de qualité, que les rentabilités annoncées sont quasi nettes en meublé alors qu’elles sont brutes en Scellier. Sous ce dernier régime, il faut décompter différents frais liés à la location (frais de gestion, frais de garanties locatives, frais de relocation, vacances locatives) qui en moyenne représentent 20 % du loyer, ainsi la rentabilité moyenne nette de ce type d'investissement est inférieure à 3,20 %. Soit un écart de 2 % par rapport à la rentabilité moyenne que nous proposons actuellement en meublé. Si l'on tient compte de ce différentiel de rendement, de la neutralité fiscale offerte par le LMNP grâce aux amortissements alors que le dispositif Scellier générera très vite des revenus fonciers positifs, les simulations comparatives démontrent que le taux de rendement interne des investissements LMNP reste bien supérieur.

A quels investisseurs s’adressent ces deux dispositifs ?

Il existe un marché pour ces deux systèmes : les investisseurs qui privilégient l'optimisation de la gestion de leur patrimoine se tourneront assurément vers le LMNP, ceux qui souhaitent prioritairement défiscaliser bénéficieront, avec le régime Scellier, d'un dispositif performant. Dans les deux cas, ils devront être attentifs à la qualité de l'actif immobilier proposé.