L’Agefi Actifs. - Nous observons dans de nombreux pays européens une reprise de l’immobilier d’entreprise. Est-ce le cas en France ?

Andrew Watson. - Il est vrai qu’en Grande-Bretagne ou en Allemagne, nous constatons une forte demande pour l’investissement en immobilier d’entreprise. En France, la situation est un peu différente. Ce marché souffre des problèmes économiques du pays, et plus particulièrement de son manque de compétitivité. Le développement des entreprises, tant internationales que locales, reste faible depuis plusieurs années. Paris est donc confrontée à une situation d’attentisme, ce qui n’est pas le cas pour d’autres capitales comme Londres ou les grandes villes allemandes.

Cependant, nous constatons tout de même ces derniers mois que l’offre et la demande commencent à s’équilibrer sur le marché locatif des bureaux en France. Quelques grandes opérations qui ont eu lieu ou en cours confirment que le marché se fluidifie progressivement. Si ces mouvements ne marquent pas encore une reprise, ils augurent de la fin de la baisse de l’activité.

Ces tendances se limitent-elles aux quartiers centraux et aux biens de meilleure qualité ou touchent-elles d’autres biens ?

- Les prémices de la reprise se constatent aussi sur des biens moins centraux. Même si ce n’est pas encore partout le cas, les franchises (ndlr : les durées pendant lesquelles le locataire ne paye pas de loyer lorsqu’il s’installe dans un bureau) ont tendance à se raccourcir ou, du moins, restent stables.

Il n’y a pas de raison que la reprise reste cantonnée aux quartiers centraux, même si le marché français reste particulièrement concentré et que cette particularité n’est pas forcément une bonne chose.  Au Royaume-Uni, par exemple, Lon-dres pèse pour seulement 30 % à 40 % de l’immobilier d’investissement. A l’opposé de la France, le marché allemand est très dispersé avec une répartition des centres d’affaires dans sept grandes villes.

Si le marché locatif marque une certaine reprise, est-ce aussi le cas pour l’investissement ?

- Même si les opérations de cession ont encore du mal à se concrétiser, un nombre croissant d’investisseurs, y compris internationaux, sont à nouveau intéressés par le marché français, et plus particulièrement des immeubles de grande taille dans le centre de Paris. Le marché de l’investissement est aujourd’hui soutenu par le retour des financements pour les produits qui ne sont pas totalement sécurisés.

Non seulement les investisseurs peuvent davantage recourir au crédit auprès de banques « classiques » (comme les banques allemandes), mais de nouveaux acteurs se positionnent en prêteurs ou structurent des fonds de dette. Nous avons d’ailleurs récemment levé 700 millions d’euros pour un de ces véhicules et même si ce dernier ne cible pas en priorité la France, il intervient principalement sur des biens à la périphérie des quartiers centraux d’affaires. Il s’agit, pour l’heure, de biens occupés par des locataires très sûrs. Mais progressivement, nous verrons aussi arriver sur le marché des biens de très bonne qualité, bien placés, mais avec des baux un peu moins sécurisés.

Quelles sont les tendances que vous anticipez sur ce marché de l’immobilier d’investissement ?

- Outre l’élargissement à des zones plus éloignées des centres d’affaires, nous constatons une plus grande diversification géographique. Cette dernière a lieu principalement sur la zone euro. Le premier marché de diversification pour les investisseurs français est l’Allemagne (eurozone). Mais nous constatons aussi un intérêt pour les Pays-Bas qui présentent un taux de rendement intéressant par rapport au risque. Enfin, le marché espagnol attire à nouveau l’attention, tant pour les transactions de taille moyenne ou plus petites que sur les grandes.