Immobilier haut de gamme

Le marché a retrouvé un dynamisme remarquable

Le nombre de transactions a fortement progressé en 2010 par rapport à une année 2009 mitigée du fait d'un premier trimestre au point mort - Si 2010 a marqué le retour des acquéreurs à Paris, étrangers tout particulièrement, 2011 devrait voir le niveau des prix se stabiliser.

En 2010, le marché de l’immobilier haut de gamme est reparti comme si de rien n’était. Certes, la crise ne l’a pas épargné en 2008 après la chute de Lehman Brothers, stoppant net toutes les transactions sur les biens de prestige jusqu’en mars 2009, mais le blocage n’a duré que le temps d’un feu de paille. Mi-2009, l’activité a repris vie - très fortement pour certains, plus faiblement pour d’autres - avant de littéralement s’embraser en 2010, d’après les observateurs du secteur.

Ainsi, l’agence d’immobilier de luxe Daniel Féau, leader incontesté du marché si l’on en croit ses concurrents, a vu ses ventes augmenter de 27 % par rapport à 2009, pendant que Barnes et Sotheby’s International Realty France-Monaco ont doublé leurs chiffres d’affaires sur la période. Difficile d’illustrer cette euphorie avec des données chiffrées, la profession se montrant discrète sur ce marché de niche hautement confidentiel.

Bien que la dynamique reste parisienne, la Côte d’Azur ne connaissant pas pour l’heure de redémarrage marqué, une chose est sûre : les acquéreurs sont de retour, les étrangers en première ligne.

Un marché de niche.

Si certains considèrent qu’un bien haut de gamme n’a pas de prix mais seulement des caractéristiques intrinsèques - une vue imprenable, des volumes importants, un étage élevé ou encore un très bel environnement - qui le propulsent dans cette catégorie, les agences immobilières commercialisent des logements à partir de 1 million d’euros environ. Depuis la flambée des prix, ce type de montant est certes de plus en plus répandu, dans la capitale en particulier, mais dès lors que les biens dépassent le seuil des 4 à 5 millions d’euros, les ventes se font beaucoup plus rares : 30 à 40 annuellement, d’après les estimations de Sophie Autechaud, responsable du Bureau d’études et de transactions immobilières (Beti) de BNP Paribas. Au-delà de 10 millions d’euros, il semblerait que ce nombre se réduise de moitié.Cela n’empêche pas l’existence sur le marché de biens valorisés à 20, 30 ou 40 millions d’euros (voir la photo), mais leur présence n’est pas monnaie courante.

Ainsi, en dehors des quelques opérations concernant des châteaux en province dont le nombre ne sera pas communiqué, Daniel Féau a réalisé, en 2010, 688 ventes pour un volume de 1 milliard d’euros - ce qui correspond à une moyenne de 1,4 million d’euros par bien. Barnes parle d’un montant global de transactions de l’ordre de 450 à 480 millions d’euros en France. Sotheby’s annonce une fourchette plus large entre 400 et 500 millions d’euros.

Les étrangers investissent le très haut de gamme.

Si les résidents fiscaux français sont très présents sur le segment de 1 à 2 millions d’euros (80 % en moyenne) et constituent encore la moitié des acquéreurs des biens entre 2 et 4 millions, ils ne sont en revanche plus que 30 % à passer la barre des 4 millions pour ne plus représenter que quelque 10 % au-dessus de 10 millions d’euros, d’après les estimations de Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau.

Les étrangers sont donc incontestablement les maîtres du très haut de gamme. Ils sont originaires majoritairement du Moyen-Orient, de Russie et d’Europe de l’Est. Absente du marché en 2008, la clientèle internationale a refait surface en 2010. Alexander Kraft, président directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco, constate le retour d’acheteurs plus traditionnels, suisses, allemands, italiens, scandinaves. Les Américains aussi reviennent investir en France, un marché jugé plus stable que ses voisins anglais et espagnol et moins déprimé que leur immobilier domestique.

Les Chinois arrivent… lentement.

Ils font beaucoup parler d’eux mais n’ont pas encore réellement gagné l’Hexagone. Les seuls implantés en France sont les Chinois de Hong-Kong, déjà établis à Londres ou à New York. Les habitants de la Chine continentale commencent tout juste à dégainer. « Le fait de pouvoir sortir des sommes d’argent importantes de leur pays est assez nouveau », indique Charles-Marie Jottras. La mécanique est lancée. Pour l’instant, c’est à Londres qu’ils achètent, mais ils devraient conquérir la France d’ici peu. Barnes s’y prépare, l’agence ayant récemment recruté une représentante asiatique chargée d’entrer en contact avec cette nouvelle vague d’investisseurs.

Pour ceux qui ont déjà des pied-à-terre parisiens, Alexander Kraft note une nouvelle tendance, l’appétence des investisseurs chinois pour les propriétés historiques françaises, châteaux, manoirs, maisons de maître… « Nous avons vendu plusieurs biens de ce type dans le Périgord entre 1 et 2 millions d’euros », déclare-t-il.

La reprise, un phénomène parisien.

Les investisseurs sont revenus en force sur l’immobilier, classe d’actifs refuge par excellence et considérée comme peu risquée au regard des valeurs financières, surtout lorsque le bien est de très bonne qualité. « Même si les biens ne correspondent pas toujours aux standards internationaux du luxe (services intégrés, chambres avec salle de bain en suite, climatisation…), Paris a clairement joué son rôle de capitale attractive par son charme et ses immeubles historiques, et sécurisante en termes de placement », explique Sophie Autechaud.

Mais l’offre est faible et les biens neufs sont quasi inexistants. « Nous ne fabriquons plus de produits de luxe à Paris et nous n’en fabriquerons pas à la fois à cause du manque de foncier et à la réglementation (1) »,explique Charles-Marie Jottras, comparant la capitale tricolore à New York par exemple. « Il y a dix ans, dans les dix arrondissements bourgeois de Paris, les huit premiers, le 16e et le 17e Sud, nous produisions environ 1.000 appartements haut de gamme par an. Aujourd’hui, on en compte une dizaine », poursuit-il. Cette situation de pénurie persistant, les prix ont donc fortement repris le chemin de la hausse en 2010 pour se positionner, d’après les professionnels du secteur, au niveau de ceux constatés mi-2008.

A ce jour, les biens de qualité se vendent en moyenne 10.000 euros le m_ Rive droite (16e, 8e et Neuilly) et 15.000 euros Rive gauche sur les arrondissements les plus élitistes (6e, 7e), et les actifs dits exceptionnels peuvent monter à 20.000, 30.000 euros le m_, mais rien n’est écrit. En pleine tourmente, Daniel Féau a réalisé au quatrième trimestre 2008 une vente historique à un homme d’affaires en provenance de l’Europe de l’Est à 51.000 euros le m_.

Offre importante sur la Côte d'Azur.

En revanche, la Côte d’Azur n’a pas bénéficié du même engouement. Bien qu’il existe de très belles propriétés, parfois évaluées à plus de 100 millions d’euros, « la région ne présente pas du tout la même pénurie que le marché parisien », relève Sophie Autechaud, observant « la présence de plusieurs biens au-dessus de 5-6 millions d’euros en vente depuis un certain temps ».Alexander Kraft note cependant une reprise sur le segment 1 à 5 millions d’euros, ce qui n’a pas empêché Barnes de vendre il y a deux mois un appartement sur la Croisette à 15 millions d’euros.

Quelles perspectives pour 2011 ?

« Eu égard au niveau des prix, j’attends un léger retournement de marché en 2011,anticipe Richard Tzipine, directeur général du groupe Barnes. Les acquéreurs connaissent le marché et ne sont pas prêts à acheter un bien qu’ils considèrent surévalué. » Même sentiment du côté de Sophie Autechaud. « Dans le contexte actuel, il semble difficile que les prix montent encore,juge-t-elle. Les appartements mis en vente à des prix trop élevés peinent à trouver preneur. »La professionnelle estime toutefois justifié le rattrapage de Paris par rapport à ses concurrentes, Londres ou New York, la capitale française ne représentant plus, d’après les observateurs du secteur, qu’un écart de 10 % avec cette dernière. 

(1) L’article 55 de la loi de Solidarité et renouvellement urbains (SRU) instaure le principe que tout programme de construction de logements doit comporter au minimum 20 % de logements sociaux. Mais c’est parfois beaucoup plus dans certains beaux quartiers.