Immobilier de bureaux

Le marché locatif faussement en forme

L’augmentation de la demande placée résulte d’un marché guidé par la recherche d’économies - Le maintien relatif des valeurs locatives camoufle d’importantes mesures d’accompagnement.

Principalement motivé par la recherche d’économies, le marché de l’immobilier de bureaux franciliens devrait afficher en fin d’année un volume de transactions tout à fait satisfaisant, de l’ordre de 2 millions de mètres carrés. Un dynamisme retrouvé grâce à une volonté de rationalisation des surfaces de la part des entreprises, à la baisse des valeurs locatives couplée aux efforts financiers consentis par les bailleurs sous forme de mesures d’accompagnement, franchises de loyers ou participation aux travaux.

« Un locataire depuis longtemps dans ses locaux a tout intérêt à profiter du contexte actuel pour déménager, d’autant que les immeubles proposés aujourd’hui sont plus rationnels (on y consomme moins de mètres carrés) », explique Alexis Motte, président de Mobilitis. Sauf que le marché pourrait bien manquer de ces actifs neufs dans certains secteurs, les chantiers en cours ne cessant de diminuer depuis deux ans. Les professionnels s’attendent donc à faire face à un déséquilibre entre un parc relativement obsolète et une vive demande de locaux neufs ou restructurés, cette tendance entraînant une tension sur les loyers dans les zones géographiques présentant une carence sur ce type d’offre.

Dans les autres secteurs, en particulier sur les immeubles de seconde main, la correction des loyers se poursuit.

Evolution des loyers disparate.

Après plusieurs trimestres de baisse, le loyer facial moyen des produits neufs ou restructurés se stabilise et pourrait augmenter en fin d’année. Ce dernier présente, en fonction des secteurs géographiques, de fortes disparités. Autour de 650 euros au 1er septembre 2010 pour Paris Quartier Central des Affaires (QCA) Etoile, il se situe à environ 530 euros pour La Défense ou Paris QCA Opéra, et bien plus bas pour les boucles Nord et Sud.

Du côté de l’offre de seconde main, la révision à la baisse des loyers n’est toujours pas achevée. « Il devrait encore y avoir des corrections de valeurs locatives pour que certains biens puissent être loués », souligneAymeric Sevestre, directeur du département Paris de Knight Frank. Si le marché laisse entrevoir une augmentation des valeurs « prime » (1) dans Paris QCA, il ne faut pas tirer de conclusion hâtive : « Il ne s’agit que de quelques transactions qui dissimulent l’essentiel du marché »,avertit CBRE, relevant au 1er septembre un loyer moyen sur actifs de qualité de 734 euros/m_/an dans ce secteur.

De plus, « la remontée rapide des valeurs ‘prime’camoufle des mesures d’accompagnements très importantes »,notent les équipes de CBRE. En effet, pour remplir leurs immeubles et éviter de baisser leurs loyers faciaux, les propriétaires ne manquent pas de créativité. Ainsi, en fonction de la durée ferme du bail, ils accordent en moyenne, en Ile-de-France, entre 1,5 et 2 mois de franchise (NDLR : comprendre gratuité) de loyer par année d’engagement du preneur. Les bailleurs peuvent également participer financièrement aux travaux normalement à la charge des locataires et au départ anticipé de leur ancien site.

Reprise progressive des transactions.

En 2010, les locataires qui ont pris à bail des locaux ont, pour la plupart, libéré davantage de mètres carrés qu’ils n’en ont récupéré. « Le moteur principal des mouvements n’est pas la croissance mais la recherche d’économies », note Alexis Motte. Résultat de cette politique de rationalisation, le marché fait état d’une absorption nette négative. Ces décisions ont naturellement entraîné de nombreuses transactions.

Au 1er octobre, avec 1.614.400 m_ de bureaux commercialisés, le marché francilien affichait une hausse en volume de 28 % par rapport à la même période en 2009, animée par une forte activité parisienne, à +87 %. Paris a concentré à lui seul 41 %des transactions franciliennes et les surfaces neuves ont centralisé un tiers des volumes. Les professionnels prévoient une demande placée en Ile-de-France de l’ordre de 2 millions de mètres carrés à la fin de l’année et une stabilisation en 2011 autour de 2,2 millions de m_, lorsque 2009 représentait une demande de 1.875.000 m_ et 2008, un volume de 2.400.000 m_. Un niveau satisfaisant au dire des intéressés, au-delà des anticipations de début d’année.

Inquiétudes sur l’offre neuve future.

Si le stock immédiat semble se stabiliser aux alentours de 3,6 millions de m_ (dont 25 à 30 % de surfaces neuves), soit une vacance de 7 % environ, l’offre à un an a quelques peu augmenté sur les 12 derniers mois, s’élevant à 4,9 millions de m_.

Néanmoins, le volume de surfaces neuves disponibles s’amenuise, passant en proportion de l’offre totale à un an de 36 % à 28 % à la fin du deuxième trimestre 2010, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate Transaction, soit environ 1,3 million de m_. En effet, les chantiers en cours baissent depuis deux ans, de même que les lancements en blanc restent quasi inexistants. Conséquence directe de ce phénomène, certains professionnels anticipent une pénurie de locaux neufs et de qualité à l'horizon 2012.

Du côté des utilisateurs, il n'y a pas autant d’inquiétude.« Le marché a consommé 800.000 m_ d’immeubles neufs ou restructurés en 2009, il en consommera probablement davantage en 2010 mais, dans les trois ans, il en sera livré 3,2 millions de m_ eu égard aux permis de construire obtenus (NDLR : offre probable et non certaine) ; nous avons encore quelques années devant nous »,explique Alexis Motte, observant des opérations désespérément vides.

Décalage entre l’offre et la demande.

La difficulté ne réside pas tant dans le manque d’actifs que dans l’adéquation de ces derniers aux besoins des utilisateurs. En effet, les grandes entreprises tendent à se positionner sur les immeubles neufs ou restructurés, à fuir les épaves énergétiques et recherchent des immeubles plus efficaces afin de consommer moins de surface, « 80 % du coût global d’un poste de travail étant lié au mètre carré », explique Alexis Motte. Ainsi, certains secteurs tels que Paris QCA manqueront bientôt de ce type de biens. « Un problème va se poser sur les surfaces neuves supérieures à 5.000 m_. Nous n’en comptons guère, de manière ferme, que 750.000 m_ sur le marché en 2010, quelque 250.000 m_ pour 2011 et 120.000 m_ en 2012 », s’inquiète Magali Marton, directrice de la recherche chez DTZ (les chiffres diffèrent un peu chez CB Richard Ellis mais restent dans le même ordre de grandeur).

« Les grands utilisateurs, qui représentent en moyenne 30 à 40 % du nombre de mètres carrés consommés, n’iront pas s’installer dans des immeubles obsolètes. Nous risquons donc d’avoir du mal à répondre à leur demande. Cette inadéquation demeurera un frein à la fluidité du marché à un moment où la demande devrait se régénérer », explique Laurence Escleine Dumas, directrice des agences Ile-de-France de DTZ.

Le marché ne serait-il donc équilibré qu’en apparence, disposant d’un stock en partie obsolète (1) - on parle de 30 % de l’offre disponible, peut-être davantage - et d’un manque de biens de qualité ? Oui, dans certains sous-secteurs et pour un certain type d’utilisateurs. Le sujet est nettement moins brûlant sur les petites et moyennes surfaces pour lesquelles les preneurs, d’une manière générale, disposent encore d’un choix étoffé pour répondre à leurs recherches. 

(1) Par obsolescence, on n’entend pas seulement vétusté, mais également incompatibilité des caractéristiques de l’immeuble avec les besoins actuels des entreprises.