Le coup de frein envisagé en début d’année (L’Agefi Actifs n°525, p. 12) sur le marché de l’investissement se confirme. Si, au 1er septembre 2012, les engagements en immobilier d’entreprise ont atteint 7,4 milliards d’euros en France, soit une hausse de 8,8 % sur un an, réalisant sa meilleure performance depuis 2008, il n’en reste pas moins que l’année 2012 verra ses volumes d’investissement chuter de 25 % à 35 % par rapport à 2011. Aussi, ce sont quelques 10 à 12 milliards d’euros qui sont attendus en fin d’année, contre 16,1 milliards d’euros comptabilisés l’année dernière selon CBRE.

Pour mémoire, les échanges enregistrés les quatre derniers mois de 2011 (9,3 milliards d’euros) avaient été motivés, en grande partie, par la fin du dispositif fiscal de faveur accordé par l’article 210 E du Code général des impôts (CGI) et prévoyant, sous certaines conditions, une diminution d’impôts sur les plus-values immobilières pour les vendeurs cédant leur actif à des SIIC, des SCPI, des OPCI, ainsi qu’à des filiales de SIIC ou de SPPICAV (lire l'encadré). «  En 2011, plus de 40 ventes ont été réalisées sur le marché des bureaux en Ile-de-France par le biais de cet avantage fiscal, représentant plus de 3 milliards d'euros d'actifs », relève Jones Lang LaSalle.

Les fonds étrangers en soutien de l’activité.

Le dynamisme observé ces huit premiers mois de l’année cache un marché animé uniquement par de grandes transactions. D’après CBRE, sur les 15 opérations supérieures à 100 millions d’euros, « trois ont représenté à elles seules près de 25 % du volume total ». Parmi elles, on note l’acquisition du portefeuille KanAm pour plus de 600 millions et du 52-60 avenue des Champs-Elysées auprès de Groupama pour plus de 500 millions d’euros par des fonds moyen-orientaux, ainsi que l’acquisition par un fonds asiatique du portefeuille Eurosic comprenant le 52 avenue Hoche et le 50-60 avenue Pierre Mendès pour un montant supérieur à 500 millions d’euros.

Au 1er septembre 2012, les fonds d’investissement représentaient 31 % des acquisitions et les étrangers, 50 % des engagements. Plus que jamais, les transactions sont concentrées à Paris (54 %, contre 36 % en 2011 d’après CBRE). La Défense recueille 3 % des opérations et le Croissant Ouest 20 %.

Des taux de rendement « prime » encore stables.

La demande en biens de qualité ne se tarissant pas - les banques continuent à financer ce type de produits -, les taux de rendement des actifs prime (situés et loués aux conditions de marché) restent relativement stables, entre 4,75 % et 5,50 % pour les bureaux de Paris QCA, entre 6 % et 7,50 % pour des bureaux à la Défense, entre 4,75 % et 7 % pour des centres commerciaux.

Au regard de l’état du marché locatif (lire ci-dessus), il ne paraît pas inconcevable que les investisseurs, en réponse au fléchissement des valeurs locatives, exigent des taux de rendement supérieurs - soit des prix inférieurs. Mais cela n’est pas le cas. « Le niveau de l’OAT 10 ans permet à l’immobilier d’offrir aux investisseurs une prime de risque (différence entre le taux de rendement et le taux sans risque) toujours intéressante. Cela suffit à maintenir les taux de rendement », explique Virginie Houzé, directeur études et recherche chez Jones Lang LaSalle.

Une situation qui ne concerne pas les actifs secondaires en revanche qui, eux, voient leurs taux plutôt orientés à la hausse, donc leur prix baisser.