Investissement hôtelier

Le groupe Maranatha à l’heure des comptes

Le groupe a fait l’objet d’une alerte de l’Autorité des marchés financiers
Sa situation comptable suscite des interrogations sur la liquidité de ses investissements
Pierre Chiquelin, Le siège de l’AMF à Paris.

Le 3 août dernier, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a alerté les présidents des principales associations de conseils en investissements financiers (CIF) sur le fait que les comptes de la société Maranatha, spécialisée dans l’investissement hôtelier, n’ont pas été certifiés par le commissaire aux comptes. Ce refus de certification porte sur l’exercice de l’année 2015.

Le courrier de l’AMF indique également que la majorité des comptes sociaux pour l’année 2016 n’a pas été déposée au greffe du Tribunal de commerce. Pour le régulateur, « ce refus de certification constitue un facteur de risque important que les investisseurs doivent pouvoir apprécier lors de leur souscription aux offres de Maranatha et pendant toute la durée de leur investissement ».

Une conjoncture difficile.

Maranatha diffuse ses produits essentiellement par le canal des conseillers en gestion de patrimoine, comme le rappelle d’ailleurs l’alerte de l’AMF. C’est pourquoi le groupe s’est également adressé par courrier aux mêmes présidents d’association quelques jours plus tard pour justifier de sa situation : « Nos investisseurs sont informés que les comptes sociaux portant sur les deux précédents exercices comptables ont fait l’objet d’un refus de certification du commissaire aux comptes. Toutefois, les comptes clos au 30 septembre 2015 ont été approuvés et les assemblées générales concernant les comptes clos au 30 septembre 2016 se sont bien déroulées. »

Le groupe indique une normalisation de sa situation comptable pour la fin du mois de septembre. Les motifs invoqués reposent sur la situation difficile qu’a connue l’hôtellerie en France durant l’année 2015 en raison des attentats. « Maranatha gère 60 hôtels en France, dont une majorité à Paris. Les attentats ont eu un effet immédiat sur notre activité. Le chiffre d’affaires a baissé de près de 11 %. Ces événements ont eu une incidence sur l’année 2016 du fait d’une demande accrue de nos investisseurs qui ont souhaité revendre leurs parts », plaide Olivier Carvin, président de Maranatha.

Une poche de trésorerie en négatif.

Pour assurer la liquidité des parts vendues aux investisseurs, Maranatha a constitué une poche de trésorerie à hauteur de 20 millions d’euros. Mais la vague de rachats  s’est révélée plus importante que prévu. « Environ 6 % de nos investisseurs ont demandé à pouvoir racheter leurs parts, ce qui correspond à un montant de 30 millions d’euros », précise Olivier Carvin.

Le groupe a mis en place des échéanciers et des reports de demandes auprès des investisseurs. « Il y a encore des demandes de rachats en retard. Nous devons 6 millions d’euros à nos porteurs de parts. Je tiens à préciser qu’il n’y a pas de contentieux avec nos investisseurs. Nous avons mis en place la vente d’un portefeuille d’actifs qui devrait nous permettre d’honorer les demandes en suspens et reconstituer la poche de trésorerie », indique Olivier Carvin. Cette opération devrait toutefois prendre un certain temps car la majorité des actifs n’a pas encore été vendue.

Des produits complexes.

Ce n’est pas la première fois que le groupe Maranatha suscite des interrogations. La presse patrimoniale, mais aussi grand public, s’interroge fréquemment sur la pérennité du modèle développé par le groupe. Chez les conseillers en gestion de patrimoine, le sujet est particulièrement clivant. Maranatha revendique travailler avec 150 conseillers en gestion de patrimoine et admet le caractère confidentiel de ses produits. Toutefois, les rentabilités promises, de l’ordre de 7 %, sont de nature à intéresser les investisseurs dans un contexte de faible rémunération de l’épargne. Le modèle économique pour générer cette rentabilité n’est pas facile à appréhender.

« Il y a un climat anxiogène autour de la marque Maranatha. C’est un opérateur qui a toujours été ’borderline’ sur le financement de ses opérations et s’il est déjà difficile pour un CIF de bien comprendre comment les produits fonctionnent, pour un épargnant novice, c’est mission impossible. Ce qui n’est pas idéal en termes de service après-vente », dénonce une source qui souhaite rester anonyme. « Maranatha a beau revendiquer qu’il s’adresse à des investisseurs avertis, la croissance du groupe laisse penser que ses produits ont également été souscrits par le grand public. Beaucoup ont dû penser qu’il s’agissait d’une solution d’épargne alors que les investisseurs se retrouvent propriétaires de parts d’hôtels », explique une autre source proche du dossier.

La position des associations de CIF.

Du côté de la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine (CNCGP), Benoist Lombard, son président, insiste sur le fait que « le rôle de la Chambre n’est pas de surveiller les prestataires en services d’investissement ou les fournisseurs qui sont amenés à travailler avec nos adhérents. Cependant, nous disposons d’une commission partenariats qui supervise les relations avec les fournisseurs qui voudraient travailler avec nos membres. Pour ce faire, ils doivent signer une charte qui les engage, notamment sur un plan déontologique et professionnel. A cet égard, Maranatha n’est pas partenaire de la Chambre. A la demande de l’AMF nous avons relayé à nos membres leur correspondance ».

Du côté de l’Association nationale des conseils financiers (Anacofi), la position est identique mais l’association n’hésite pas à échanger avec les sociétés lorsqu’il y a des interrogations sur leurs produits. « Nous mettons les échanges de courrier en accès libre sur notre site. Nous indiquons d’ailleurs aux sociétés interrogées que cet échange sera rendu public. Le procédé vise autant à informer nos membres que les consommateurs », indique David Charlet, président de l’Anacofi. Maranatha a fait l’objet de deux interrogations sur le fonctionnement de ses produits.

Des interrogations demeurent.  

Le courrier de l’AMF du 3 août indique que « le remboursement du capital investi et le versement du rendement mis en avant dans ces offres reposent exclusivement sur la capacité de Maranatha SAS à y faire face en fonction de ses ressources disponibles. En outre, dans certaines offres, le versement du rendement annoncé et le remboursement du capital dépendent de la volonté de Maranatha SAS d’exercer ou non une option d’achat sur les titres financiers souscrits par les investisseurs, ce qui rend d’autant plus déterminante la solidité financière de la société Maranatha SAS  ».

Dans son courrier de réponse aux associations, Maranatha met en avant des résultats « très encourageants pour la première partie de l’exercice 2017  ». Pour une source proche du dossier, « c’est un opérateur qui a voulu grossir trop vite et s’il veut éviter la panique, l’enjeu essentiel est d’organiser la liquidité pour les investisseurs. Mais sa capacité à se financer auprès des épargnants va être affectée par cette affaire ». Présent au salon Patrimonia, Maranatha anime un atelier le 29 septembre sur « Les actifs tangibles : le rendement et la liquidité, un choix à faire en fonction des objectifs du client ». Nul doute que les questions vont être nombreuses...