Le coliving à l’assaut des investisseurs

Colivim, le nouvel OPCI de Foncière Magellan veut démocratiser la thématique pour les particuliers

La colocation nouvelle génération tente de se faire une place dans le portefeuille des particuliers. Le coliving est le nouveau mode d’habitation en collectivité qui séduit les étudiants et les jeunes actifs. Sa promesse : des logements de qualité assez spacieux pour accueillir une bonne dizaine de « co-livers », des espaces individuels pour l’intimité et collectifs pour la convivialité (salle de sport, cinéma, terrasse…) et des prestations comprises dans les charges (ménages, abonnements Internet…). Le tout pour un loyer raisonnable compte tenu de l’ensemble de ces prestations et de la localisation de ces résidences, souvent situées en périphérie de grandes agglomérations dynamiques.

 

Des biens rares mais déjà une acquisition

Considérée par beaucoup comme un secteur de niche, la thématique du coliving est encore principalement réservée aux investisseurs institutionnels en France. La société de gestion Foncière Magellan, spécialisée dans l’immobilier de région, entend participer à sa démocratisation. Elle s’est associée au cabinet de gestion de patrimoine Olifan Group pour lancer le 1er mars dernier Colivim, un OPCI accessible dès 20.000 euros aux investisseurs privés, avec un horizon d’investissement de 15 ans. Distribué sous forme de Fonds de placement immobilier (FPI), il permet à ses souscripteurs de bénéficier du régime fiscal de Loueur meublé non-professionnel (LMNP).

Les gérants se laissent trois ans pour constituer la poche immobilière qui représentera entre 82 % et 95 % du portefeuille, le reste étant des liquidités. Le concept d’habitat partagé étant encore récent, « trouver des logements déjà adaptés au coliving est assez rare », confie Guillaume Baral-Baron, gérant du fonds. Une phase travaux sera donc bien souvent nécessaire, comme cela a été le cas pour leur premier actif. L’équipe de gestion a mis la main sur une maison de 250 m² située à Bordeaux (voir photo). Une fois sa rénovation terminée, ses 14 chambres et ses lieux de vie communs (salle de projection, espaces extérieurs et garage à vélo) seront proposés pour un loyer de 600 euros en moyenne, abonnement Internet compris.

Des actifs similaires situés eux aussi en province sont déjà dans le radar des gérants. Les discussions seraient bien avancées pour deux d’entre eux et devraient aboutir à des acquisitions au prochain trimestre. L’équipe de gestion concentre ses recherches sur les grandes agglomérations et les abords de centres-villes, là où la tension immobilière est la plus forte. Elle cherche ainsi à réduire le taux de vacance entre deux habitants, talon d’Achille du coliving, dont la durée moyenne de location est d’environ un an. Les gérants prévoient ainsi un turn over annuel d’un mois par chambre et par actif.

Une tendance porteuse mais attention aux frais

La colocation 2.0 semble avoir de l’avenir. La pénurie de logements, l’augmentation des loyers dans les grandes métropoles et la recherche de flexibilité des jeunes actifs sont autant de problématiques auxquelles elle se veut une réponse. Sans oublier sa capacité à créer et générer du lien social, très recherchée par les adeptes de l’habitat partagé. « La crise a mis en exergue les problématiques d’isolement des étudiants et des jeunes travailleurs qui ont pu se retrouver bloqués dans les logements petits, sans extérieur, parfois à la limite de l’insalubrité », explique Guillaume Baral-Baron.

La profondeur de l’univers d’investissement ne semble donc pas être un sujet. Comme pour beaucoup de fonds immobiliers, les frais sont le point faible de Colivim (voir fiche technique). Certains varient en fonction de la part achetée (correspondant à un palier de montant investi). Il faudra donc bien faire ses calculs pour que le TRI visé de 4 % ne soit pas rogné par le coût total de l’investissement.

Fiche technique du fonds

Code Isin (Part A) : FR0013531282
Numérotation SRRI : 4/7
Frais de fonctionnement et de gestion : entre 1,60 % et 2 % 
Commission de souscription acquise au fonds : 15 % maximum
Commission distributeurs : entre 3 % et 6 %
Commission d’acquisition : entre 1,80 % et 4,80 % TTC du prix d’acquisition net vendeur
Commission de cession : 2,4 % TTC du prix de cession net vendeur