Immobilier d’investissement

La forte disparité pour les investisseurs s'est accentuée en 2009

La société IPD fait ressortir pour la deuxième année consécutive un rendement global négatif en France La décomposition montre une hausse de la performance locative, une baisse de la rentabilité en capital et des disparités entre les produits.

Le rendement global de l’immobilier d’investissement en France, mesuré par l’indice IPD (Investment Property Databank) (1), a poursuivi l’année dernière sa tendance baissière initiée il y a deux ans, confirmant ainsi la correction du secteur. Largement positif depuis 1998, l’indice a fortement fléchi en 2008 pour s’établir en territoire négatif à -0,9 %, puis à -1,4 % en 2009. L’écart entre ses deux composantes - le rendement locatif et le rendement en capital - s’est creusé. Le premier a continué de grimper, côtoyant à présent les 6,1 %, pendant que le second a accusé une baisse de 18,3 %, passant de -6 % à -7,1 %.

Dans le détail, des disparités persistent entre les secteurs :les actifs qui ont subi les baisses de valeurs vénales les plus marquées sont la logistique et les locaux d’activité (-10,5 %), suivis par les bureaux (-8 %) et les commerces (-7,1 %). Ces derniers ont fortement corrigé au regard de l’année 2008 pour laquelle le repli n’était que de 3,4 %. Le résidentiel, pour sa part, présente un recul modéré (-3,4 %).

Rendement global négatif à l’exception du résidentiel.

Avec un rendement global de 0,1 %, le résidentiel est le seul produit à avoir résisté en 2009. Les commerces, les locaux d’activité, les bureaux et la logistique ressortent respectivement à -1,1 %, -1,8 %, -1,9 % et -4,1 %. Tous segments confondus, la performance sur un an chute de 55 % par rapport à l’année précédente pour s’établir à -1,4 %.

Une analyse plus approfondie montre de notables écarts en fonction des situations géographiques : entre les bureaux en métropoles régionales et ceux du Quartier central des affaires (Paris QCA), la société IPD note une amplitude de 7,7 points, les premiers ayant rapporté en 2009 3,8 %, contre -3,9 % pour les seconds. Sur une période de 12 ans, le résidentiel reste toutefois le moins rentable et les commerces les plus profitables.

Pour 2010, le panel d’investisseurs participant au baromètre IPD-ARD et représentant un patrimoine sous gestion de 100 milliards d’euros anticipe un retour du rendement global autour de 2 %.

Un rendement locatif toujours en hausse.

Le premier élément du rendement global, le rendement locatif, défini par le rapport entre les revenus nets perçus par l’investisseur et la valeur vénale du bien, demeure depuis plus de 10 ans en zone positive, à 6,1 % en 2009. La performance oscille entre 7,7 % pour les locaux d’activité et la logistique et 3,7 % pour le résidentiel. La faiblesse de ce dernier s’explique facilement : traditionnellement largement supérieur à celui du secteur tertiaire, le poids des charges non récupérables qui grèvent le produit de la location des locaux d’habitation s’élève en 2009 à 24,5 %, contre 6,4 % pour les bureaux (7,1 % en 2008) ou 7,5 % pour les commerces (8,4 % en 2008).

A noter que ces charges restent comparables, voire inférieures, à celles de 2007 et de 2008, ce qui laisse suggérer que la vacance - qui est un élément des charges -, en augmentation sur tous les secteurs et particulièrement sur la logistique (11,7 % en 2009, contre 2,4 % en 2008) et les bureaux (10,6 %, contre 5,8 %), n’a pas encore eu les répercussions attendues sur le niveau des loyers. Un prélude à une baisse marquée des revenus sur les trimestres à venir ?

Des loyers hésitants.

Certains produits ont cependant déjà vu leurs revenus se contracter en 2009. Selon le baromètre IPD-ARD, 15 % des baux des bureaux dans les portefeuilles des institutionnels ont été renégociés l’année dernière, entraînant en moyenne une diminution des loyers de 14 %, les professionnels attendant une baisse de 11 % en 2010. La logistique a également souffert. Les commerces, le résidentiel et les locaux d’activité ont, de leur côté, connu une croissance de leur loyer couru. « De manière globale, la facture des locataires a continué à augmenter en 2009 », note Christian de Kerangal, directeur général d'IPD France & Europe du Sud prévoyant les effets négatifs davantage sur 2010.

Soulignons qu’à l’exception des bureaux Paris QCA et des centres commerciaux, tous les actifs analysés, dans plus de 50 % des cas, ont maintenu en 2009 une valeur locative supérieure à celle du marché.

Deux semestres hétérogènes.

La seconde partie du rendement global, le rendement en capital, est déterminée par la variation de la valeur d’un bien entre le prix d’acquisition et le prix théorique de revente. Il est globalement négatif mais l’année 2009 a été plus ou moins éprouvante en fonction des produits puisqu’il varie entre -3,4 % pour le résidentiel et -11 % pour la logistique, qui, sur 12 ans, se révèle la moins rémunératrice puisque son rendement en capital annualisé ressort à 0,6 %.

Les effets de la crise se sont davantage fait ressentir les six premiers mois de l’année. D’après les chiffres fournis par l’indice semestriel IPD, le rendement en capital affiche des baisses beaucoup plus fortes au premier semestre 2009 qu’au second dans tous les secteurs (jusqu’à être multipliée par cinq pour Paris QCA et les centres commerciaux), excepté le résidentiel exclu de l’indicateur.

Choix des acteurs.

Dans ce contexte, les sociétés de l’échantillon étudié par l’IPD pour construire son indice, après une période de cinq ans en tant qu’acheteuses nettes, passent en mode vendeuses nettes. Cependant, si la société IPD incluait dans son analyse les fonds ouverts allemands qu’elle examine par ailleurs, les résultats seraient inversés. Les compagnies d’assurance vie se placent dans une configuration de vendeuses nettes depuis déjà plusieurs années, pendant que les foncières et les fonds non cotés ont adopté progressivement une position neutre.

Alors que tous les investisseurs étaient acquéreurs nets de bureaux en 2006 - ces derniers représentent toujours 50 % des portefeuilles au global -, ils sont à présent tous vendeurs, les fonds non cotés étant les plus agressifs. D’après Christian de Kerangal, cette situation n’augure pas mécaniquement d’une baisse des prix : « Les bureaux que cèdent les institutionnels en ce moment sont en grande partie des produits très prisés qui trouvent facilement preneur. » Ceci étant, leur rendement diminue et« il est intéressant de constater que les compagnies d’assurances ont mieux joué le cycle que les autres en vendant du bureau dès 2007 »,poursuit le professionnel.

Il est vrai que les stratégies d’allocation se révèlent distinctes d’un acteur à l’autre. Ainsi, les assureurs restent les plus consommateurs d’immobilier résidentiel, les foncières, des commerces et les SCPI des bureaux (80 % de leurs investissements).

(1) Univers de référence : 115 portefeuilles représentant 103,7 milliards d’euros et 7.611 actifs. Participent à l’indice 18 foncières (41,5 milliards d’euros), 17 compagnies d’assurances (36 milliards d’euros), 18 gestionnaires de fonds non cotés ou investisseurs institutionnels (13,4 milliards d’euros) et 7 sociétés de gestion de SCPI (9,7 milliards d’euros) et/ou d’OPCI (3,1 milliards d’euros). Ils couvrent 50 % de la valeur des actifs détenus par les investisseurs institutionnels.