A la conquête de l’immobilier polonais

Le nouveau fonds de MNK Partners cible la Pologne et ses actifs de bureaux, logistique et retail parks Core+

La Pologne, nouveau terrain de jeu des gérants immobiliers ? La réponse est oui à en croire Mansour Khalifé. Pour le président fondateur de MNK Partners, société de gestion immobilière française spécialisée dans l’investissement paneuropéen, le potentiel du pays est en plein développement mais déjà prometteur. Ses équipes viennent de lancer Polska, un fonds professionnel spécialisé (FPS) de droit français sous forme de FCP(1). « La Pologne est le moteur de l’Europe centrale, argue le dirigeant. Elle y occupe une place privilégiée, compte tenu de sa position géographique, de la taille de sa population ainsi que du dynamisme et de la diversification de son économie. »

 « Sans être disruptif, ce produit a tout de même le mérite de sortir des sentiers battus » -  Julien Wargny, fondateur du cabinet Fennas

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En immobilier, cette vitalité se traduit par le développement d’immeubles de bureaux modernes et hauts de gamme, l’ouverture de centres commerciaux dans les différentes villes du pays et l’essor de bases logistiques à proximité des voies de communication développées au cours des dernières années. « Le marché immobilier polonais est en phase de transition et passe du statut primaire au secondaire », insiste Mansour Khalifé.

Fin 2020, le pays offrait des taux de rendement prime à l’acquisition sur les bureaux entre 4,5 % et
5,75 %, sur la logistique entre 5 % et 6,25 % et sur les centres commerciaux et le retail entre 5,25 % et 6,8 %, avance MNK. Des performances d’autant plus alléchantes qu’en parallèle les autres pays européens perdent de leur vitalité. L’Allemagne par exemple, destination privilégiée de beaucoup d’investisseurs immobilier, voit ses stocks s’épuiser et ses prix s’élever. De quoi les encourager à chasser sur d’autres terres.

Une assise locale

Les trois gérants de Polska cibleront donc la Pologne et ses actifs immobiliers Core+ de bureaux, logistique et retails parks. Ils ont pour avantage de « présenter des taux de vacances assez faibles et des baux plus courts »,
souligne Mansour Khalifé. Si la gestion sera assurée depuis Paris, c’est l’équipe du bureau polonais de MNK, ouvert en 2020 et basé à Varsovie, qui s’occupera du sourcing et de la gestion immobilière.
« Pour accéder à un marché étranger, il est important de bien comprendre son fonctionnement », justifie le dirigeant.

Une leçon apprise grâce au premier fonds de la société de gestion, MNK One, qui s’aventurait déjà en terres polonaises. « Notre première acquisition en 2020 avait pris plus de temps que prévu car le vendeur n’était pas habitué aux transactions avec un institutionnel, se souvient Mansour Khalifé. Depuis, les choses ont évolué d’autant que nous avons désormais une assise locale. »
MNK One et Polska ont pour objectif d’exister en modèle « cœur-satellite » dans les allocations des clients. Le premier présente un profil défensif qui peut le positionner en cœur de portefeuille, alors que la stratégie opportuniste et diversifiée du second lui permet d’afficher une prime de risque plus importante.

Question de taille

Trois biens (un de chacune des classes d’actifs ciblées) seraient déjà dans le viseur des gérants qui devraient les annoncer dans le courant du troisième trimestre 2021. Polska sera commercialisé en France, au Luxembourg et en Belgique. Il sera accessible dès 100.000 euros aux investisseurs professionnels ou assimilés. Les conseillers en gestion de patrimoine, banques privées et family offices se chargeront de sa distribution. Les contrats d’assurance vie et de capitalisation luxembourgeois (FAS/FID) pourront également le référencer dans leur offre.

Sur les 50 millions d’euros que les gérants ambitionnent de collecter, trois millions ont déjà été récupérés en pré-commercialisation. Autre objectif : le fonds vise une centaine de millions d’euros en valeurs d’actifs. « Nous ne voulons pas d’un fonds trop gros car il pourrait nous surexposer au marché », précise Mansour Khalife qui n’exclut pas de décliner la stratégie en un deuxième fonds si le premier venait à rencontrer son public.

(1) Fonds commun de placement.

L'avis de l'expert

En complément de son analyse, la rédaction vous propose désormais l'analyse d'un professionnel (CGP, banquier, fournisseur de produit...) sur chaque produit présenté. Pour intégrer le panel de contributeurs, contactez la rédaction redaction_actifs@agefi.fr.

Julien Wargny, président fondateur du cabinet Fennas

Les + :

Expérience significative du Gérant ayant été l’un des fondateurs d’une des SCPI les plus novatrices du marché dont le cœur d’acquisition est l’immobilier à l’international.

Volonté de préserver une enveloppe cohérente d’investissement et ce, en s’adressant seulement aux professionnels et assimilés au sens de l’AMF ; population trop souvent délaissée.

Equipe sur place afin de sélectionner au mieux les actifs immobiliers répondant aux critères visés à savoir la délivrance d’une performance, comprise entre 5 et 7% / an et versée trimestriellement.

Les - :

L’offre proposée a le mérite d’apporter du renouveau au sein d’un marché assez exsangue. Cependant, il n’en reste pas moins que la Pologne demeure un pays assez méconnu de la plupart des investisseurs.

Les activités visées incluent les commerces dont beaucoup ont fortement souffert de la COVID-19. Le pari est donc risqué et la sélection des locataires devra être particulièrement pertinente.

Par ailleurs, la jeunesse de la société de gestion ne permet pas encore de juger de sa stratégie en l’absence de track record ce qui revêt donc une prise de risque réelle pour l’investisseur.

Mon bilan :

A nos yeux, le FIA POLSKA doit faire ses preuves et les premières acquisitions pourront donner une idée plus précise de sa thèse d’investissement.

Sans être disruptif, ce produit a tout de même le mérite de sortir des sentiers battus et à ce titre, il mérite d’être suivi pour voir si une success story est en marche : « à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire ».

Fiche technique du fonds

Code ISIN : FR00140040F6  

SRRI : 4 sur 7  

Frais d’entrée : 1,13% 

Coûts de transaction : 1,22% 

Frais de gestion : 2,87% 

Durée de placement recommandée : 6 ans