Issue d’Immorente qui, avec une capitalisation boursière de 1,3 milliard d’euros, fait office de véritable paquebot du marché, Immorente 2, la nouvelle SCPI lancée par Sofidy, a ouvert son capital à la souscription le 1er septembre dernier. Toutes deux destinées à investir dans des murs de commerce, les parentes n’en demeurent pas moins quelque peu différentes dans leur fonctionnement, notamment dans leurs objectifs de distribution de revenus.

Moins de revenus pour moins de fiscalité.

SCPI de rendement à capital fixe, Immorente 2 prend toutefois en considération la fiscalité de ses souscripteurs. Elle a donc vocation, d’une part, à s’endetter (à hauteur de 30 à 40 % de la valeur des actifs) afin que l’associé puisse déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et, d’autre part, à distribuer moins de dividendes, ceci en affectant une partie des revenus au remboursement de l’emprunt et en ciblant des actifs dont les loyers, à la date de l’achat, sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM).

Afin de conserver une performance globale satisfaisante, Sofidy mise, pour pallier un rendement plus faible, sur l’appréciation future de la valeur des parts bien que, à ce jour, la fiscalité des plus-values immobilières soit dans la ligne de mire des pouvoirs publics.

Une stratégie bien rodée...

Immorente, Selectirente, la foncière cotée de la société, ainsi que la nouvelle venue Immorente 2 fonctionnent avec la même idée standard, celle d’acquérir des murs de boutiques et de magasins déjà loués, à des loyers égaux ou inférieurs aux valeurs locatives du marché afin « de maintenir, en période de crise immobilière, le niveau des revenus [et donc le taux d’occupation, NDLR] et, en période de reprise, de relouer, de déplafonner ou de ‘déspécialiser’ à des loyers supérieurs aux précédents ». Ce sont toutes ces techniques de gestion que Sofidy utilise pour augmenter les loyers futurs, et donc la valorisation des actifs. Celle-ci, déterminée par la méthode par capitalisation, dépend du montant des loyers.

… axée sur la gestion des baux commerciaux.

En effet, à l’expiration du bail, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation, calculée à partir de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (ICC) (1) - c’est ce qu’on appelle le plafonnement -, sauf si est intervenue une modification notable des éléments listés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 du Code du commerce, par exemple un changement des facteurs locaux de commercialité, auquel cas le bailleur peut déplafonner le loyer. Cette condition peut également être prise en considération lors de la révision triennale si elle entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par ailleurs, si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail, il pourra, en échange du paiement d’une indemnité d’éviction, relouer à la valeur de marché. De même, lorsqu’un locataire souhaite changer la destination de ses locaux, c’est-à-dire modifier son activité, il doit demander au bailleur une autorisation de déspécialisation de son bail et suivre une procédure bien précise. « Ce changement intervenant en général concomitamment à une cession de bail ou de fonds de commerce, le locataire est pressé et souhaite éviter tout contentieux. Le bailleur peut alors négocier facilement à l’amiable avec le preneur une augmentation de son loyer et/ou le paiement d’une indemnité puisque cette nouvelle destination permet au preneur de céder et/ou d’augmenter la valeur de son droit au bail », explique Fabien Miel, directeur de la gestion immobilière de Sofidy.

Des actifs en centre-ville.

Depuis cinq ans, Sofidy n’achète plus d’actifs en périphérie de ville mais uniquement des commerces de proximité. Ainsi, pour lancer sa nouvelle SCPI, Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de la société, ne vise que des biens situés en centre-ville dans des villes telles que Cannes, Bordeaux, ou encore Nantes et Rennes, sises dans des régions dynamiques où le tourisme et les afflux de population, notamment des seniors, sont importants.

(1) Article L. 145-34 du Code de commerce. Rappelons que le plafonnement ne s’applique pas dans un certain nombre de cas, et notamment pour les baux dont la durée prévue au bail est supérieure à neuf ans.