Du crowdfunding en portefeuille

Tikehau Capital a lancé le second millésime de son FPS qui investit dans les projets de sa filiale Homunity

Un mariage de bon sens. En 2019, la plateforme de financement participatif Homunity intégrait le giron du groupe Tikehau Capital. De cette union est né un premier Fonds professionnel spécialisé (FPS), Tikehau Homunity Fund I. En rassemblant investisseurs institutionnels et assimilés professionnels, il complétait ses collectes soumises au grand public. Satisfaits du résultat, Homunity et sa nouvelle maison-mère remettent le couvert avec un second millésime.

Retrouvez l'avis de l'expert en fin d'article

Co-investissement en immobilier

Lancé en septembre dernier, Tikehau Homunity Fund II investit dans les projets de promotion immobilière et de marchands de biens soumis au financement sur la plateforme Homunity. Sa participation s’élève à 50 % de la somme à collecter. Elle sera automatique pour tous les projets d’au moins 400.000 euros et ceux aux montants inférieurs dont la collecte ne sera pas bouclée, passé un délai de 15 jours. Ces fonds collectés servent à compléter les fonds propres des promoteurs immobiliers dans le cadre de leurs opérations, à hauteur de 80% maximum.

Avant d’intégrer le FPS, les projets doivent passer plusieurs couches de filtres. La première est assurée par Homunity qui vérifie plus de 80 critères, portant à la fois sur le promoteur immobilier (solvabilité, projets en cours, réputation…) et le programme en question (environnement, prix de vente, demande locale…). A ces premiers filtres, Tikehau ajoute ses propres conditions. La poche de projets de promotion immobilière (au moins 60% du fonds) sera exclusivement composée de programmes situés en France métropolitaine, pour du résidentiel ou du tertiaire et avec au moins 40% de lots précommercialisés. Les critères sont les mêmes pour la poche « marchands de biens » (maximum 40% du fonds), à ceci près qu’aucune précommercialisation n’est requise. Avec cette stratégie, les gérants ambitionnent de lever entre 40 et 50 millions d’euros et d’investir dans une cinquantaine de projets. Le rendement net ciblé est de 6,5% pour une maturité de quatre ans (prorogeable un an au total).

A la croisée des mondes

Avec ce FPS, Tikehau Capital et Homunity veulent attirer les investisseurs institutionnels, encore peu adeptes du « financement par la foule ». Malgré un track record de plusieurs années – l’agrément des plateformes a été défini par l’AMF en 2014 – beaucoup jugent ce type d’investissement encore trop risqué. Pourtant, des garde-fous existent. Pour chacun de leurs programmes, les promoteurs créent une Société civile de construction vente (SCCV) afin de protéger leur projet en cas de faillite. Dans le même esprit, ils souscrivent une Garantie financière d’achèvement (GFA) afin qu’un assureur reprenne la main pour achever la construction en cas de défaillance de leur part. En parallèle, les plateformes de crowdfunding prennent aussi leurs précautions. «Nous exigeons une caution solidaire de la maison mère des promoteurs, explique Quentin Romet, co-fondateur et président d’Homunity. Nous créons également une SAS pour chacun des projets soumis au financement sur notre plateforme afin de recueillir les fonds collectés.»

Cette nouvelle façon de faire du crowdfunding peut interpeller : pourquoi passer par un FPS alors que les projets sont finançables directement sur la plateforme Homunity ? Pour Tikehau, la réponse est dans la diversification (le portefeuille devrait comporter une cinquantaine de lignes) et la dilution du risque. «Le fonds garantit aux investisseurs qualifiés un accès aux projets d’Homunity qui sont parfois financés en seulement quelques minutes», ajoute le gérant du fonds Clément Jeanmaire.

Fin novembre, le fonds, accessible en direct et via assurance vie luxembourgeoise, avait déjà levé 21 millions d’euros (dont 5 millions de Tikehau Capital). 11 millions d’euros avaient déjà été investis sur 21 dossiers.

L'avis de l'expert

En complément de son analyse, la rédaction vous propose désormais l'analyse d'un professionnel (CGP, banquier, fournisseur de produit...) sur chaque produit présenté. Pour intégrer le panel de contributeurs, contactez la rédaction redaction_actifs@agefi.fr.

Thibault Roy, associé chez K&P Finance

Les + :

- Tikehau Capital, acteur de référence dans le domaine de la gestion d’actifs alternatifs, avec près de 32 milliards d’euros d’actifs sous gestion et de solides fondamentaux.

- Le co-investissement avec Homunity, pionnier de l’investissement participatif immobilier en France, qui bénéficie déjà d’un nombre important de projets financés avec un taux de défaut nul.

 - Un portefeuille diversifié sur des opérations de promotion immobilière et de marchand de biens portant sur un nombre significatif de projets à financer (+ de 50).

- Un rendement cible élevé sur une période plutôt limitée (4 ans + 1 en option) au regard des autres fonds présents sur le marché du non coté.

 - Un premier fonds déjà lancé et qui démontre la pertinence de cette stratégie d’investissement avec près de 25 millions d’euros collectés depuis le lancement.

Les - :

- L’investisseur n’est pas à l’abri d’une défaillance des promoteurs immobiliers et/ou des marchands de biens associés aux projets qui impacterait leur rendement final.

- Un montage financier basé sur un financement obligataire qui fait porter un risque de liquidité aux souscripteurs.

- Un montant minimum d’investissement qui reste élevé et nécessite d’avoir une surface financière conséquente pour pouvoir y souscrire.

- Un fonds fermé ne peut représenter une part importante de l’allocation d’actifs d’un patrimoine financier compte-tenu de son absence de liquidité sur une période donnée.

Mon bilan :

- Une solution d’investissement novatrice qui vise à mettre en avant le financement participatif dans le secteur de l’immobilier afin de séduire de nouveaux investisseurs.

- L’investissement sur un nombre important de projets de la plateforme Homunity est un atout majeur pour l’investisseur qui bénéficiera d’une diversification optimale de son portefeuille ainsi que d’une dilution de son risque

Fiche technique du fonds 

Code ISIN :  Part F FR0014003687 et Part R FR00140036B3
Maturité : 4 ans prorogeable 1 an
Frais d’entrée : 1,5% acquise au distributeur
Frais de gestion : 0,5% (part F, clean shares) et 1% (part R)
Valeur liquidative : 102,99 euros au 01/12/2021
Minimum de souscription : 100.000€
Echelle de risque : 6 sur 7 (SRI)