Grand Paris

Des marchés prometteurs

Deux récentes études apportent leurs éclairages sur les secteurs les plus porteurs pour les investisseurs dans la région
Le futur Grand Paris Express (GPE) devrait surtout renforcer des pôles tertiaires déjà performants
Société du Grand Paris

Avec ses 68 nouvelles gares, ses quatre nouvelles lignes de rocade et l’extension des lignes 11 et 14 sur une longueur de 200 kilomètres, le réseau ferré du futur Grand Paris ouvre des perspectives. Bien que la date de livraison de plusieurs tronçons du futur supermétro ait été repoussée, l’objectif d’une mise en circulation de l’ensemble du réseau à l’horizon 2030 reste maintenu, a assuré le 22 février dernier le Premier ministre, Edouard Philippe. Le prolongement de la ligne 14 (de Saint-Denis-Pleyel, au nord, à l’aéroport d’Orly, au sud) de même que le tronc commun des lignes 16 et 17 (de Pleyel au Bourget RER) seront dans les temps pour les Jeux olympiques de 2024, a affirmé le gouvernement.

Performance. Pas de quoi, a priori, refroidir des investisseurs, dont l’appétit « se mesure sur le long terme, voire le très long terme », explique Olivier Vellay, directeur Europe continentale de M&G Real Estate. Selon lui, « le business plan se fait sur cinq voire dix ans, même s’il est vrai qu’il est difficile de se projeter au-delà de 2025 ». Or, de manière générale, le marché du Grand Paris, aux retombées économiques estimées par le spécialiste de l’immobilier d’entreprise JLL à 23,6 milliards d’euros, dispose d’un potentiel de séduction structurel : « Ce qui plaît aux investisseurs dans ce marché, c’est la stabilité des revenus et le potentiel de surperformance par rapport à la moyenne du marché », ajoute le responsable. Sur la base des critères du marché immobilier local et de la situation géographique, la filiale de M&G Investments a comparé les performances attendues, à un horizon de cinq ans, de plusieurs villes de l’agglomération par rapport au Quartier central des affaires (QCA). Résultat, en termes de taux butoirs, Saint-Denis (600 à 750 points de base [pb] au-dessus du QCA) et Saint-Ouen (500 à 599 pb) arrivent en tête, avec « les meilleures perspectives de performance pour le risque le moins élevé ». En bas de tableau, on retrouve Gennevilliers ou Malakoff (entre 150 et 399 pb). Dans ces villes, qui ne bénéficieront pas directement de nouvelles lignes de métro, « la croissance devrait être néanmoins supérieure à la moyenne du QCA, mais moins forte que dans les meilleurs marchés », note Olivier Vellay.

Renforcement. « Nous allons vers une hyperconcentration des pôles tertiaires existants », décrit Fabrice Allouche, président de CBRE France. Dans une récente étude, le groupe observe que trois « centralités tertiaires à fort potentiel » devraient voir leurs loyers prime augmenter : en premier lieu, le pôle de la Défense, dont l’attractivité devrait être « renforcée sous l’effet d’une meilleure accessibilité ». Ainsi, les loyers de cette zone qui couvre la Défense, Nanterre-­Préfecture et Nanterre-La Folie, qui vont de 380 à 570 €/m2/an actuellement, pourraient s’établir entre 450 et 620 €/m2/an à l’horizon 2028 selon les projections de CBRE. Deuxième secteur prometteur : le nord parisien, de Clichy-Saint-Ouen à Saint-Denis-La Plaine–Saint-Denis-Pleyel, un territoire qui « maximisera également la liquidité des actifs tertiaires existants et lancés ». Les loyers y oscillent de 240 à 340 €/m2/an aujourd’hui et sont susceptibles d’atteindre de 355 à 395 €/m2/an d’ici à dix ans. Enfin, au sud, l’axe de Châtillon-­Montrouge à Bagneux et jusqu’au site des Ardoines devrait aussi voir les loyers monter : actuellement de 310 à 400 €/m2/an, ils pourraient être de 346 à 443 €/m2/an d’ici à 2028.

Se réinventer. A l’inverse, des secteurs comme Marne-la-Vallée, Saint-Quentin ou d’autres plus éloignés de la capitale peuvent paraître plus incertains. « Longtemps privilégiés dans les schémas directeurs, ces territoires vont bénéficier du GPE mais devront également réinventer leur politique de développement », estime Fabrice Allouche. C’est le cas notamment de Saclay, où le tracé prendra du temps : ce n’est qu’en 2027, avec trois ans de retard, que passera le Grand Paris Express. Reste qu’en termes de logement le Grand Paris « va renforcer les communes, ouvrir les territoires. Il n’y aura pas de développement de pôle tertiaire autour de chacune des gares, mais plutôt autour des hubs principaux. En revanche, l’évolution des modes de travail va favoriser le développement d’espaces de télétravail/de coworking à proximité de toutes ces gares », conclut le président de CBRE France.