Immobilier

De nouvelles formules pour améliorer la vente en viager

Viager Consulting Group modernise la pratique du bouquet avec la solution Capifine
Monetivia, de son côté, invente une solution qui, grâce à une assurance, réduit l’aléa du viager
DR, Gilles Demouron, directeur département Notaires, Monetiva

LE VIAGER EN PLEIN TOILETTAGE

Gommer les inconvénients du viager et mieux faire ressortir ses avantages, tel semble être le credo des acteurs qui se lancent sur ce marché encore confidentiel. Alors que Monetivia se positionne comme une alternative au viager en recourant au schéma de la nue-propriété associée à une assurance couvrant le risque de longévité (lire ci-contre), Viager Consulting Group, fondé en 2016, préfère reprendre la mécanique traditionnelle du viager tout en la modernisant.

Des freins associés au viager.

Techniquement, un viager consiste pour le vendeur à céder son bien à un acheteur en contrepartie d’un droit d’usage et d’habitation qui lui permet d’occuper le bien jusqu’à son décès. L’acheteur doit verser au vendeur le prix convenu sous la forme d’un capital – le bouquet – ainsi qu’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Présentée comme une solution idéale par ses promoteurs pour répondre aux enjeux démographiques à venir (lire l’encadré), son usage reste restreint. Le viager représente seulement 5.000 ventes par an. « Il y a deux freins au développement du viager : il reste paradoxalement peu connu du grand public, qui l’associe à Jeanne Calment et au film de Pierre Tchernia. Mais surtout, il touche une corde sensible dans la psyché des retraités, l’idée qu’ils ne laisseront rien à leurs héritiers, ce qui peut être vécu comme un échec », analyse Henri-Pierre Ouhibi, directeur du réseau commercial de Viager Consulting Group.

Un paradoxe quand on sait que du fait de l’espérance de vie qui rallonge, on hérite de plus en plus tard, en moyenne vers soixante ans, un âge où l’on est souvent soi-même déjà propriétaire et moins sensible à des enjeux de transmission.

Avantager les deux parties.

La solution proposée par Viager Consulting Group, baptisée Capifine, est en fait un contrat qui règle précisément les modalités de versement du bouquet et qui est annexé à l’acte authentique de vente rédigé par le notaire. « Capifine prévoit qu’une partie du bouquet reviendra aux héritiers du vendeur au moment de son décès. Ses modalités de versement et de revalorisation sont contractuellement définies dans le contrat, le senior peut donc céder son bien immobilier sans léser ses héritiers », indique Henri-Pierre Ouhibi. Avec Capifine, le vendeur continue de bénéficier du versement de la rente viagère comme dans un viager classique. Pour l’acheteur, la solution présente également des avantages. « Dans un viager classique, le bouquet ne peut pas être emprunté auprès d’une banque car le vendeur conserve une hypothèque de premier rang. Avec Capifine, comme il ne doit verser le bouquet qu’au décès du vendeur, il peut mobiliser dans l’intervalle des liquidités, voire souscrire un emprunt  », analyse Henri-Pierre Ouhibi.

Un contrat approuvé par le Cridon.

Pour faire connaître sa solution auprès des notaires, qui sont les interlocuteurs naturels lors d’une vente immobilière, Viager Consulting Group a fait le choix de faire approuver Capifine par le Centre de recherches d’information et de documentation notariales (Cridon). « Lorsque les notaires ont une interrogation d’ordre juridique, ils interrogent systématiquement le Cridon. L’idée était de pouvoir anticiper les difficultés que pourraient avoir les notaires lorsqu’on leur présente notre solution. Le Cridon a donc participé à l’élaboration du contrat et validé le schéma que nous proposons en matière de viager. Ce sont eux qui ont demandé l’ajout de certaines clauses comme la revalorisation annuelle du Capifine (bouquet final) en fonction de l’indice Insee du coût à la construction », précise Henri-Pierre Ouhibi.

Des retours positifs.

Lancé il y a seulement quelques mois, Capifine est pour le moment présenté par les membres du réseau commercial du groupe auprès des notaires. « Les premiers retours sont positifs et suscitent l’engouement des jeunes notaires qui jugent la solution pertinente pour dépoussiérer l’image du viager  », indique Henri-Pierre Ouhibi. A noter que dans ce schéma, Viager Consulting Group se rémunère comme un agent immobilier classique, par un pourcentage sur le prix lors de la conclusion de la vente. Le groupe réfléchit actuellement à des partenariats possibles pour accroître la notoriété de son produit.

MONÉTISER L’IMMOBILIER AUTREMENT QUE PAR LE VIAGER

De son côté, la société Monétivia propose une alternative au viager avec son contrat Monetivia, également nommé vente avec usage et valeur garantis. Ici, la solution, vivement sollicitée par le notariat lors de son congrès annuel de 2011, offre, grâce à la collaboration d’un assureur, de couvrir le risque de longévité du senior. La société accompagne le notaire qui conclut la vente par la fourniture d’une documentation civile et fiscale et d’un ensemble de clauses.

L’avantage du décoté…

Le produit aurait été validé civilement par plusieurs « offices notariaux de renom », précise la société dans un document de présentation, et fiscalement par le cabinet d’avocats CMS Francis Lefebvre. Cette vente utilise de manière « ingénieuse et innovante », selon un observateur, les techniques issues du droit positif en matière de droit des biens. Tout d’abord, l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier ancien à une personne âgée, bénéficiant ainsi d’une décote importante sur son prix. La décote obtenue est l’équivalent d’un versement immédiat de dix à vingt ans de loyers, sans pour autant avoir à supporter les inconvénients d’une gestion locative. Le vendeur conserve un usufruit temporaire d’une durée contractuelle comprise entre dix et vingt ans.

… sans les inconvénients de l’aléa de la vente en viager.

Ensuite, un droit d’usage et d’habitation pour la personne âgée succède à l’usufruit temporaire arrivé à terme. « Plutôt que de dénaturer l’usufruit, la société Monetivia a utilisé la technique du droit réel successif, ce qui est intéressant », commente un notaire. Pour compenser la perte du plein propriétaire investisseur, qui n’a pas l’usage de son bien à l’issue de la période d’usufruit temporaire, l’assureur Allianz prend le relais en lui versant une rente. Une assurance qui aura été souscrite par le vendeur. La rente minimum garantie par Allianz correspond à 3 % du montant investi, à savoir la valeur de la nue-propriété et des honoraires versés à la société Monetivia. « L’assurance permet d’éliminer l’aspect aléatoire de la vente en viager, tout en bénéficiant des bienfaits d’une vente décotée, on est gagnant sur les deux tableaux », relève un notaire. Cependant, en cas de décès prématuré de la personne âgée pendant la période d’usufruit temporaire, un complément de prix sera versé aux héritiers. Son montant sera d’autant moins important que le décès survient tardivement. « En outre, le prix total versé ne pourra pas dépasser 85 % de la valeur vénale du bien », précise Gilles Demouron, directeur du département Notaires de la société Monetivia.

De l’usage du bien par le senior.

La personne âgée, en tant qu’usufruitier, pourra réaliser des travaux afin d’adapter le logement à sa situation de dépendance, le nu-propriétaire ne pouvant s’y opposer. « Cependant, l’usufruitier devra se garder de réaliser des travaux d’une importance telle qu’ils seraient de nature à porter atteinte à la substance du logement. On pense à un décloisonnement des pièces ou à de grosses transformations rendues nécessaires par la survenance d’un handicap, ce qui pourrait avoir pour effet de réduire la valeur du bien. Ce point mériterait probablement quelques précisions dans le contrat de nature à sécuriser les parties », relève un observateur. Par ailleurs, le vendeur qui souhaite louer son bien durant la période de son usufruit temporaire devra confier un mandat de gestion locative à la société Monetivia sous peine d’inopposabilité du bail. « Ce mandat permet de veiller à la qualité du locataire. En outre, la société Monetivia s’assurera de calibrer la durée du bail avec la fin de l’usufruit temporaire. En effet, si le vendeur n’exerce pas son droit de reprise avant la fin de la durée de l’usufruit, il sera considéré comme ayant renoncé à son droit d’usage et d’habitation et deviendra titulaire de la rente versée par Allianz sa vie durant », explique Gilles Demouron. A noter que, dans l’acte de vente, le vendeur peut s’engager à consulter l’acquéreur pour le choix du locataire.

Notaires, CGP et experts-comptables.

Le produit ayant été lancé en octobre 2016, les premières opérations ont été réalisées et « environ 30 dossiers sont en cours avec des notaires et des conseillers en gestion de patrimoine », précise Gilles Demouron. La société vise, « une fois que la solution sera mieux connue », environ 1.000 transactions par an. « Les notaires, les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), mais aussi les experts-comptables sont des partenaires importants. Les CGP peuvent faire face au phénomène de la décollecte et redonner du pouvoir d’achat à leur client », fait observer Gilles Demouron.