Diagnostic du HCSF

Un remède pire que le mal ?

Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta
Le HCSF appelle les banques à respecter un taux d’effort maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur, une durée de crédit de moins de 25 ans, et un endettement inférieur à sept années de revenus
Les contraintes imposées sont de nature à déstabiliser encore plus le corps social, à dérégler le marché immobilier et à accroître encore la défiance des secteurs financiers et économiques

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a présenté son diagnostic des risques et des vulnérabilités potentielles susceptibles d’affecter le secteur financier français. Dans son rapport, le HCSF, s’il réaffirme son attachement aux caractéristiques du modèle de financement du logement en France - « des crédits à taux fixes, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages » - adopte cependant une recommandation de nature à le déséquilibrer durablement.

Ainsi, l’institution appelle les banques à respecter, pour leurs octrois de crédits, trois conditions strictes : un taux d’effort maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur, une durée de crédit n’excédant pas 25 ans, et un endettement inférieur à sept années de revenus. Un nouveau paradigme immédiatement endossé par la Banque de France dont le Gouverneur, François Villeroy de Galhau, vient de rappeler que cette recommandation s’applique à l’ensemble des prêts déposés depuis début 2020, sous peine, pour les banques, de voir la Banque de France pratiquer une surcharge en capital pour les prêts non-conformes.

Ces annonces, bien que techniques, portent en germe un recul social et économique majeur : la réalité du marché immobilier est celle d’une hausse constante des prix dans toutes les grandes agglomérations. Dans un tel contexte, l’application de ces nouvelles règles couperait aux ménages l’accès au crédit dans un contexte où l’endettement est non seulement nécessaire, mais aussi vertueux. En effet, courtiers et banques centrales sont unanimes : à moyen terme, aucune reprise de l’inflation entraînant une remontée des taux n’est à attendre.

En l’état actuel du marché, ériger le « 25 ans » en totem, revient à exclure de l’accession à la propriété la quasi-totalité des nouveaux entrants dans la vie active. Aujourd’hui, un couple qui gagne 3.000 euros par mois peut emprunter 245.000 euros sur 25 ans à 1,3 %. Sur une durée réduite à 20 ans, le même ménage ne pourrait obtenir, à mensualité identique (960 euros environ, hors assurance) que 200.000 euros. Devant l’hyper concentration des emplois au cœur des métropoles, il n’est pas excessif de considérer qu’une telle mesure conduirait à éloigner nombre de jeunes de l’accès au marché du travail, en les reléguant en seconde couronne des pôles urbains.

Un second constat s’impose : une fois contraintes par cette triple condition, comment les banques, à la rentabilité déjà impactée par les taux historiquement bas, réaliseront-elles les marges nécessaires pour répondre à la demande des ménages et irriguer efficacement l’économie nationale ? Certes, les volumes d’emprunts ont augmenté fortement. Mais les indicateurs convergent pour démontrer que l’endettement des français n’est pas toxique : en France, les taux d’impayés sont faibles, et les banquiers très rigoureux au moment de vérifier la solvabilité des candidats à l’emprunt. Oublier ces fondamentaux sains et restreindre davantage les conditions d’accès au crédit serait dangereux à plus d’un titre. En effet, au recul social, il faudrait ajouter un effet systémique déflagrateur : Qui ignore que c’est de la dynamique du marché immobilier que dépend la vitalité de nombreuses filières pourvoyeuses d’emplois, au premier rang desquelles la construction et la rénovation ?

En portant un tel coup à l’accession à la propriété, le HCSF et la Banque de France tourneraient le dos à l’objectif prioritaire du gouvernement en matière de politique du logement : « construire plus vite, mieux, et moins cher ». Pourtant, des solutions ont déjà été expérimentées par les acteurs du secteur pour offrir à davantage de foyers l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier : les offices fonciers solidaires (OFS), par exemple, qui conservent la propriété du foncier grâce à un prêt sur 80 ans de la Caisse des Dépôts et permettent ainsi aux ménages d’acquérir des logements à des prix 30 à 40 % inférieurs à la moyenne du marché.  Un dispositif qui diminue le coût du crédit pour l’acquéreur, tout en contribuant à soutenir l’activité des promoteurs et des constructeurs.

Loin de constituer un remède à même de restaurer la confiance et la rentabilité des différents acteurs, les nouvelles contraintes imposées par le HCSF sont de nature à déstabiliser encore plus le corps social, à dérégler le marché immobilier et à accroître encore la défiance des secteurs financiers et économiques.