Denormandie ancien

Un bon outil pour qui sait l’utiliser !

Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers
Si le dispositif Denormandie couvre de nombreux territoires et favorise la rénovation des logements existants, il faut impérativement l’élargir et supprimer son critère géographique, estime l'UNPI
Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers

La rénovation du parc de logements existant est essentielle pour la qualité de l’offre locative, mais aussi pour la qualité énergétique du bâti résidentiel. Le défi essentiel de l’éradication des logements énergivores qui fait actuellement débat au Parlement, doit être remporté par l’ensemble des acteurs de manière pragmatique. Trop longtemps mis de côté par rapport à la construction neuve, le parc résidentiel existant souffre d’un déficit d’accompagnement, au-delà de la pression fiscale et règlementaire, se traduisant par la chute des travaux réalisés entre chaque location. Ainsi en dix ans, le taux d’effort d’amélioration et d’entretien des logements a chuté de 40 % (1). Vertigineux.

Il faut donc saluer positivement l’initiative du ministre visant à mettre en avant l’importance du logement dit « ancien » dans la politique du logement, même si ce dispositif éponyme n’est pas l’unique solution à l’amélioration de l’offre locative, tant d’un point de vue qualitatif que quantitatif. Variante du dispositif Duflot-Pinel, le dispositif Denormandie ancien reprend ses principales caractéristiques en les simplifiant très largement : mêmes avantages fiscaux, mêmes plafonds de ressources des locataires. Une limite de 300.000 euros pour l’acquisition (et 5.500 euros/m²) vient limiter les projets, certainement pour des raisons de maîtrise des finances publiques et de ciblage des projets.

Mais ce dispositif comporte tout de même quelques spécificités liées à son application dans le temps, un volet travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et un critère limité de performance énergétique. Son application géographique est aussi originale, en puisant son origine dans la loi Elan et les villes sélectionnées dans le programme Action cœur de ville.

Tout d’abord, les travaux donnant droit à la réduction d’impôt sont définis de manière très large par décret comme « tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (uniquement “combles accessibles” et “garages en habitat individuel”) ». L’acception large des travaux permet au dispositif d’être plus lisible.

Concernant la réalisation d’économies d’énergies, il n’est pas exigé de remplir une éco conditionnalité classique (type BBC dans l’ancien ou la réglementation environnementale du bâtiment RE 2020). Il s’agit davantage d’une obligation : celle d’atteindre les classes énergétiques performantes en réalisant des gains de consommation. Soit un niveau de consommation inférieur à 331 kWh eq EP/m2/an et une diminution après travaux de cette consommation de 30 % (ou 20 % si le logement est situé dans une copropriété) doit être atteint. Soit un niveau de consommation inférieur à 331 kWh eq EP /m2/ an et des travaux de performance énergétique précis pour au moins deux des cinq catégories suivantes doit être rempli : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Dans tous les cas, les contribuables devront tenir à la disposition de l’administration fiscale une « évaluation énergétique » réalisée par un diagnostiqueur certifié et effectuée selon la méthode employée pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique. Si le dispositif Denormandie couvre de nombreux territoires et favorise la rénovation des logements existants, il faut impérativement l’élargir et supprimer son critère géographique.
La rénovation du parc de logements anciens doit être massive et chaque propriétaire doit pouvoir choisir la meilleure ingénierie financière et patrimoniale qui lui est présentée, quelle que soit la commune dans laquelle il investit. Charge aux sachants de guider les investisseurs ! 


(1) Source : Observatoire CLAMEUR.