L’immobilier d’enseignement, une classe d’actifs en plein essor

Par David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France
L'augmentation des effectifs dans l'enseignement supérieur a généré des besoins immobiliers importants pour les écoles. De quoi créer des opportunités et attirer les investisseurs.
David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France

Depuis le début des années 2000, les effectifs de l’enseignement supérieur ont fortement progressé en France. La hausse a été particulièrement importante dans le secteur privé, qui a su mettre en valeur son offre de plus en plus variée et professionnalisante. Générant des besoins immobiliers importants, cette expansion s’est traduite par la multiplication de projets de grands campus, destinés à absorber cette croissance et à opérer des regroupements d’écoles. Parallèlement, la nécessité d’adapter les espaces aux nouveaux outils numériques joue également un rôle moteur dans les projets immobiliers des écoles.

L’épidémie de Covid-19 a donné un coup d’accélérateur à l’enseignement à distance. Fortes de cette expérience, les écoles proposent désormais des dispositifs d’apprentissage hybrides, alliant présentiel et distanciel, qui permettent de s’adresser à un public élargi (étudiants, salariés, etc.), disponible à tout moment et au rythme de chacun. Une telle évolution n’est pas sans conséquence sur l’immobilier d’enseignement. Si la crise sanitaire a accéléré la révolution numérique, le tout distanciel n’est pas pour autant d’actualité. Les publics de l’enseignement supérieur ont en effet besoin d’interagir et cela dans des lieux adaptés aux nouveaux modes d’apprentissage et aux nouvelles attentes des étudiants. Comme pour l’immobilier des bureaux, les services, la qualité des espaces et la localisation sont donc devenus des critères fondamentaux. Nombre d’écoles et de grands groupes d’enseignement cherchent ainsi à optimiser leur immobilier en privilégiant des endroits stratégiques (proximité d’entreprises ou d’écoles du même réseau, sites plus centraux, environnements animés, etc.) dans le but de réenchanter l’expérience d’apprentissage et renforcer leur attractivité.

Dans ce contexte, les prises à bail ou acquisitions de locaux tertiaires par les écoles et groupes de l’enseignement supérieur se sont multipliées ces dernières années. Si celles-ci ne sont à l’origine que d’une part limitée de l’ensemble des commercialisations, leur volume a toutefois nettement progressé en cinq ans. Au total, un peu plus de 70 transactions supérieures à 1 000 m² ont été recensées depuis 2016 dans Paris et sa région, représentant un volume de 235 000 m², dont 47 000 m² en 2019, 49 000 m² en 2020 et plus de 50 000 m² en 2021. Si l’activité continue de reposer en majorité sur des locations de surfaces intermédiaires, le plus souvent comprises entre 1 000 et 4 000 m², les dernières années ont été marquées par l’augmentation du nombre de grands mouvements. Plus d’une dizaine de transactions supérieures à 5 000 m² ont ainsi été enregistrées ces cinq dernières années, alors qu’aucune n’avait été recensée lors des cinq années précédentes. En 2019, NEOMA BUSINESS SCHOOL a par exemple fait l’acquisition de 6 500 m² de bureaux au 6 rue Vandrezanne dans le 13e pour en faire son nouveau campus parisien, SKEMA BUSINESS SCHOOL achetant la même année « Helys » à Suresnes (13 200 m²). Depuis le déclenchement de la crise sanitaire, d’autres grandes prises à bail ont animé le marché, comme la location par l’EM NORMANDIE de l’immeuble « H2B » à Clichy (13 700 m²) et celle par l’EM Grenoble de 6 000 m² à Pantin. Enfin, le groupe OMNES Education vient de finaliser la prise à bail d’une surface de 13 500 m² à La Défense, tandis que le groupe GALILEO a prévu d’installer en 2024 plusieurs de ses écoles au sein d’un nouveau « navire amiral » situé rue Claude Bernard dans le 5e arrondissement (locaux actuels d’AgroParisTech).

Sans surprise, Paris est le théâtre de la majorité des mouvements de plus de 1 000 m² recensés depuis cinq ans en Ile-de-France (53 % en volume). La rive gauche reste le secteur d’implantation traditionnel de l’enseignement supérieur. La capitale est particulièrement prisée des grands groupes privés qui, dans une logique de flagships et afin de renforcer leur attractivité nationale et internationale privilégient des quartiers animés, centraux et bien connectés aux transports. D’autres pôles, plus excentrés, voient également se développer les campus, sur des surfaces plus ou moins grandes, comme le secteur de Beaugrenelle dans le 15e, ou encore le 13e arrondissement. Sur la rive droite, les quartiers ciblés sont principalement ceux de l’est et du nord, qui permettent de concilier adresse parisienne et maîtrise des coûts immobiliers. Le département des Hauts-de-Seine est, de loin, le deuxième pôle après Paris en raison de son statut de pôle tertiaire majeur et de la concentration de nombreux sièges sociaux, qui offrent d’importantes synergies avec le monde de l’entreprise.

Néanmoins, les établissements d’enseignement supérieur font face à plusieurs contraintes en matière d’implantation. Pour ceux reconnus par l’État, le choix devra se porter sur un immeuble à destination d’équipement d’intérêt collectif et services publics, tandis que les autres pourront s’orienter vers des bureaux ou des locaux commerciaux. Les contraintes liées à un établissement recevant du public (ERP type R) limitent également le choix. Ces contraintes sont réglementaires et conditionnent les ratios capacitaires et les aspects techniques (normes sécurité incendie, accessibilité PMR, etc.). Elles sont également fiscales.  À Paris, où l’offre de bureaux est généralement limitée, le marché est encore plus contraint pour ces types de locaux. De plus, les groupes recherchent des gabarits parfois importants, plus rares dans la capitale, afin de s’étendre ou d’opérer des regroupements d’écoles. Dans les secteurs les plus recherchés, où l’offre de locaux existants adaptés est particulièrement rare, la transformation de locaux tertiaires ou commerciaux laisse donc entrevoir de nouvelles opportunités. De fait, les opérations de mise aux normes et de changement de destination se sont multipliées ces dernières années.

Depuis 2011, les acquisitions d’écoles n’ont totalisé qu’un milliard d’euros environ en Île-de-France (contre 15 milliards investis en moyenne chaque année sur le marché des bureaux). Toutefois, ces opérations sont de plus en plus courantes. Le pic a été atteint en 2019, avec un peu plus de 250 millions d’euros.

Comme pour le marché locatif, Paris représente une grande part de l’activité sur le marché de l’investissement. Depuis dix ans, 74 % des volumes investis sur le marché francilien de l’immobilier d’enseignement l’ont été dans la capitale, dont une part significative sur la rive gauche. Autres pôles importants abritant de nombreuses écoles, le Croissant Ouest et La Défense totalisent quant à eux 17 % des volumes investis depuis 2011. La 1ère couronne n’en concentre que 9 % sur la même période mais les opportunités d’investissement pourraient néanmoins s’y multiplier. D’autres écoles seront en effet tentées de s’y installer grâce à des conditions de marché plus favorables (grandes surfaces abondantes et moins onéreuses, amélioration de l’accessibilité grâce aux nouvelles lignes du Grand Paris, proximité de programmes de résidences étudiantes, etc.). Les transactions sont plus modestes en région. L’activité y est concentrée dans quelques grandes métropoles, comme Lyon où LA FRANÇAISE REM a récemment acquis l’école STRATE DESIGN dans le 2e arrondissement. 

L’immobilier d’enseignement permet donc aux investisseurs institutionnels de diversifier leur patrimoine, tout en répondant aux problématiques ISR. Peu dépendantes des cycles économiques et surfant sur la hausse du nombre d’étudiants, les écoles jouissent de plus en plus de leur statut de valeur refuge (baux longs, locataires solides, etc.).  Contrastant avec l’incertitude entourant le devenir d’autres types d’actifs, l’engouement des investisseurs pour les écoles s’est accru depuis le début de la crise sanitaire et devrait se traduire par de nouvelles opérations significatives dans les prochains mois.