L’immobilier commercial européen à l’heure du Covid-19

Par Duncan Owen, responsable mondial immobilier Schroders
Du fait du coronavirus, le niveau des loyers payés varie de 60 à 90%, ce qui n'est pas sans effets pour les propriétaires.
Duncan Owen

Dans des circonstances normales, l’un des attraits de l’immobilier commercial réside dans la stabilité des revenus locatifs. Même pendant la crise financière mondiale, les revenus locatifs totaux des portefeuilles immobiliers britanniques n’ont baissé que de 1%, selon MSCI. Aujourd’hui, hormis en Suède, les seules enseignes ouvertes sont les banques, les magasins d’alimentation et les pharmacies, tandis que la plupart des usines et des sites de construction ont été fermés.

Inéluctablement, l’effondrement des chiffres d’affaires et les pressions exercées pour conserver des liquidités pendant la période de confinement ont affecté le paiement des loyers. En tant qu’investisseurs immobiliers, nous constatons que le niveau des loyers dûment payés varie de 60 à 90%. Il n’est pas surprenant que les détaillants soient les plus susceptibles de reporter les paiements de leurs loyers et de leurs charges. La plupart des utilisateurs de bureaux continuent de payer en totalité, et les locataires industriels se situent entre les deux.

A mesure que les économies européennes commenceront à se redresser, les investisseurs immobiliers chercheront à récupérer les arriérés. Il ne sera pas possible de les récupérer en totalité. Certaines entreprises n’y parviendront pas et leurs locaux devront être reloués. Comme c’est toujours le cas, les gestionnaires devront évaluer chaque cas individuellement.

Dans certains cas, le propriétaire peut effacer les arriérés de loyer si en contrepartie, le locataire accepte de prolonger son bail ou de ne pas exercer une clause de résiliation dans le futur. Une autre option peut consister à convenir d’opérations de vente et de cession-bail, en fonction de la qualité de l’actif et de la solidité financière de l’entreprise.

Naturellement, l’interruption des paiements de loyers a des conséquences pour les propriétaires immobiliers, aussi bien en termes de service des intérêts de la dette que de paiement des dividendes. Avec des taux d’intérêt bas et un endettement généralement plus faible qu’avant la crise de 2008-2009, le premier aspect ne devrait pas être un problème, en tous cas pour la plupart des fonds institutionnels.

Il est important que les fonds immobiliers continuent de verser des dividendes, même s’il est possible que certains soient reportés ou différés. Il faut trouver un équilibre entre le versement de dividendes maintenant et la nécessité d’avoir des capitaux à investir plus tard, dans le cas où les prix deviendraient très attractifs.