Le fonds viager, l’investissement socialement responsable qui gagne à être connu

Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière / SCI ViaGénérations chez Turgot AM
L'immobilier est un secteur qui n'est pas encore reconnu ISR. Il cache pourtant une pépite que beaucoup d’investisseurs méconnaissent dans le domaine de l’investissement responsable : le fonds viager.

Dans les sociétés de gestion, on ne parle plus que de lui : l’investissement Social et Responsable ou ISR assorti de ses fameux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). La dynamique est proportionnelle à l’engouement des Français pour ce type de placement qui donne du sens à leurs investissements. En parallèle, la pierre apparait plus que jamais comme la valeur refuge, celle dans laquelle il fait bon placer ses économies et où le risque semble plus facile à maîtriser. Un domaine d’investissement pas encore reconnu ISR et qui cache une pépite que beaucoup d’investisseurs méconnaissent. Celle-ci coche pourtant toutes les cases de l’investissement responsable : le fonds viager.

Une responsabilité de façade ?

Alors que la crise économique se profile, se constituer une épargne pour se mettre à l’abri des aléas de la vie tente de plus en plus de Français. Mais cela nécessite également de prendre plus de risques. En effet, les rendements des fonds euros ou du livret A, s’ils sont garantis, ne sont pas très enthousiasmants. Investisseurs avertis comme néophytes s’informent et comparent donc les différentes propositions du marché, avec actuellement une nette préférence pour les fonds affichant le fameux label ISR. Dans un récent sondage mené auprès des investisseurs par BNP Paribas, 78 % des répondants affirmaient que le facteur ESG jouait un rôle croissant ou faisait partie intégrante de leur stratégie d’investissement.
Résultat, les sociétés de gestion s’engouffrent massivement dans ce créneau. Toutefois, comme au début des années 2000 où la montée en puissance de la RSE dans les entreprises avait conduit nombre d’entre elles à procéder à du simple « greenwashing », le risque de cet emballement est de conduire parfois à un simple « affichage ». Il existe pourtant une autre façon d’investir de façon sûre dans des produits responsables et potentiellement très rentables dans un domaine que les Français affectionnent tout particulièrement : l’immobilier.

L’immobilier reste le placement préféré des Français

Tout le monde ou presque connait les SCPI, ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier, qui permettent de devenir « propriétaire » de différents biens sans jamais devoir s’en occuper ! Plus besoin d’aller faire un crédit à la banque, de passer chez le notaire, de trouver un locataire, de gérer les travaux d’une résidence ou d’assister aux interminables réunions de copropriétaires. La société de gestion s’occupe de tout à votre place. Les SCPI investissent prioritairement dans des biens du tertiaire, principalement des immeubles de bureaux et des commerces. Certes, cet investissement permet de soutenir l’économie réelle, mais la crise qui s’annonce laisse planer le doute sur leurs performances futures. Les commerces peinent à retrouver leur clientèle, quand les bureaux se vident de leurs collaborateurs dont beaucoup sont encore en télétravail.
Un produit immobilier, pas encore estampillé ISR, mais qui en présente tous les attributs, pourrait dès lors constituer une alternative très intéressante aux SCPI et fonds responsables classiques : le fonds viager.

Un fonds vraiment solidaire à étudier de près

En plaçant son argent dans ce type de produit, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’une maison ou d’un appartement, tandis que son propriétaire, âgé de plus de 65 ans, en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Le prix d’achat du bien tient compte de sa valeur sur le marché à l’instant T, assortie d’une décote calculée sur la base de l’espérance de vie de son propriétaire.
Le règlement du bien occupé peut se faire en une seule fois, évitant ainsi le système de rente, ce qui permet au vendeur de se projeter dans l’avenir, chez lui, avec une épargne suffisante pour subvenir à ses besoins actuels et futurs. En plus d’être porteur de sens, en permettant le maintien à domicile des personnes âgées, mais aussi une élévation de leur niveau de vie, le profil de risque sur ce produit reste prudent.

Contrairement à un investissement dans une SCPI très dépendant du marché de l’immobilier, le fonds viager présente l’avantage de mutualiser le risque de mortalité grâce à la taille et à l’antériorité de son portefeuille de biens et ne peut être impacté qu’à hauteur de la quote-part nue-propriétaire. Or, celle-ci se reconstitue dans le temps.
Dans notre pays, nous sommes confrontés à un vieillissement de la population, qui entraîne de lourdes dépenses pour l’État : versement des retraites, gestion de la dépendance… Le recours aux fonds privés pour participer à ce financement apparait donc comme une option pertinente, d’autant qu’elle se révèle gagnante pour les séniors, mais aussi, le plus souvent et quand elle est bien gérée, pour les investisseurs.