L’atout local du secteur des sciences de la vie

Par Sarah Fleury, associée au sein du groupe Goodwin
Les locaux et laboratoires disponibles en dehors des espaces universitaires ne permettent pas de répondre à une demande croissante

Si l’évolution nécessaire de la recherche dans les sciences de la vie et les enjeux de santé publique et progrès thérapeutique en faisait un secteur d’avenir pour les plus visionnaires, la très récente prise de conscience que la recherche française doit accélérer si elle veut continuer à exister sur la scène internationale, devrait, espérons-le, attirer de manière plus massive les investissements publics et privés.

Dans ce contexte, le secteur de l’immobilier dédié aux sciences de la vie, que nous appellerons Propsciences ou PropSCI, devrait connaître, au cours de la présente décennie, un développement plus important. Aujourd’hui, en France, les immeubles équipés de laboratoires et plateformes techniques de pointe accessibles aux jeunes entreprises innovantes privées ou « start-up » sont pour la plupart implantés au sein d’hôpitaux publics ou d’instituts de recherche de groupes pharmaceutiques. Citons par exemple l’incubateur ICM au sein de l’hôpital de la Pitié Salpêtrière ou le plateau de Saclay avec l’Institut de Recherche Servier Paris-Saclay.

Il semble que les locaux et laboratoires disponibles en dehors des espaces universitaires pour les start-up soient limités et ne permettent pas de répondre à une demande croissante. Par ailleurs, à ce jour, très peu d’acteurs en immobilier se sont emparés de ce sujet et ont investi dans ces immeubles.

Aux Etats Unis, la PropSCI est devenue une classe d’actifs à part entière. Certaines sociétés aujourd’hui cotées se sont spécialisées dans la construction et location de ce type d’immeubles. Les principales plateformes se trouvent traditionnellement à Boston, San Francisco et San Diego. Auparavant situés en dehors des villes, les laboratoires sont aujourd’hui également construits au cœur des grandes villes (par exemple dans le quartier de Seaport à Boston, d’Upper Manhattan notamment à New York).

En Europe, le Royaume-Uni domine le marché PropSCI avec les villes d’Oxford, Cambridge et Londres qui concentrent plus de 80 % de l’activité. Ces trois villes rassemblent une large population de professionnels de santé, d’universités réputées, de centres de recherches, d’industries et start-up innovantes. L’activité émerge dans d’autres villes comme Edinburgh, Glasgow, Manchester et Nottingham, et plus récemment Birmingham, Liverpool et Newcastle, favorisée par la proximité d’universités de renom, le maillage des transports, l’infrastructure importante et la volonté du gouvernement de favoriser l’économie régionale.

 

Les périphéries ciblées

En France, le modèle économique et la localisation des pôles des sciences de la vie sont à construire. Il est probable que ces pôles s’établissent en périphérie des grandes villes pour permettre la location des laboratoires par de jeunes entreprises innovantes à des coûts raisonnables. Villejuif, Ivry et le Plateau de Saclay pourraient concentrer les prochains investissements et développements.

Les exigences techniques de ces biens immobiliers requerra sans doute un savoir-faire. Les investisseurs immobiliers devront comprendre et satisfaire les besoins de leurs occupants et si ils veulent les attirer, proposer un niveau de services importants et des équipements pointus.

Les investisseurs immobiliers devront être également capables d’appréhender l’écosystème des start-up « Medtech » et « Biotech » et leur développement. Dans ce cadre, un rapprochement entre le secteur public et le secteur privé pourrait être opportun.

Par ailleurs, la flexibilité contractuelle dont auront besoin les start-up pourrait amener dans certains cas à un format de location de courte durée et souple se rapprochant des espaces de coworking ou de l’hôtellerie. Il y a fort à parier que nous sommes aujourd’hui en France au début de l’expansion d’une nouvelle classe d’actifs immobiliers qui sera alimentée par des investissements soutenus dans la recherche en sciences de la vie, lesquels pourraient générer pour les premiers sur ce marché des retours sur investissements intéressants.