Immobilier européen : Quelles stratégies pour les investisseurs ?

Par Rob Wilkinson, CEO Europe de AEW
Rendez-vous incontournable, le MIPIM, plus grand salon international des professionnels de l'immobilier, réunit les acteurs les plus influents du secteur à partir du 15 mars à Cannes. L’occasion de revenir sur les facteurs susceptibles d’influer la prise de décision des investisseurs européens au moment où le marché connaît des réajustements.
Rob Wilkinson

L’immobilier européen va-t-il changer de visage en ce premier trimestre 2022 ? Le succès des campagnes de vaccination et les mesures de soutien à l’économie ont amorti les effets de la crise sanitaire et même permis au marché immobilier d’afficher jusqu’ici une certaine résilience. Mais si les mesures gouvernementales européennes (chômage partiel, soutien aux secteurs les plus exposés, etc.) ont favorisé un retour rapide aux niveaux de PIB d’avant crise tout en limitant les destructions d’emplois, les politiques monétaires accommodantes, les ruptures dans la chaîne d’approvisionnement mondiale (notamment s'agissant des matières premières, de l’énergie et des semi-conducteurs) et une pénurie de main d'œuvre dans certains secteurs ont eu pour conséquence une résurgence de l’inflation.

Dans ce contexte, certaines banques centrales sont tentées d’ajuster leurs politiques monétaires, ce qui pourrait impacter les taux à long-terme et avoir des conséquences sur les rendements immobiliers. À cela s’ajoute la situation internationale avec le conflit russo-ukrainien, source additionnelle d’incertitudes.Certains investisseurs adaptent leurs stratégies d’investissement en immobilier. En particulier, une partie des capitaux réorientée vers les actifs logistiques et résidentiels. Ce phénomène s’explique à la fois par des facteurs conjoncturels mais surtout par des tendances structurelles.

Si l’on s’intéresse au secteur de la logistique, les ruptures de certaines chaînes d’approvisionnement ont conduit les acteurs à modifier leur gestion autrefois en flux tendus et donc à revoir leurs capacités de stockage. En parallèle, la progression du E-commerce génère des besoins additionnels importants, tant en logistique classique qu’en logistique urbaine dite du dernier kilomètre. Ceci explique que les 8 principaux marchés en Europe devraient connaître un nouveau record de demande placée en 2022 après deux années déjà très robustes. Une telle dynamique induit des perspectives de croissance des loyers, attirant les investisseurs à la recherche de rendements futurs.

Côté résidentiel, c’est avant tout la croissance régulière des revenus alliée à des rendements désormais proches de l’immobilier tertiaire qui séduisent nombre d’acteurs. En effet, les loyers européens devraient croître de 2,6% par an en moyenne, jusqu’en 2026, soit plus rapidement que l’inflation. Ces prévisions visent essentiellement les actifs neufs, non concernés par l'encadrement des loyers. Il est toutefois à noter que la croissance locative dans les métropoles d’Europe du sud devrait être plus faible du fait d’une démographie moins dynamique.

Concernant l’immobilier de bureau, la généralisation et l’intensification du recours au télétravail a réduit la visibilité des entreprises quant à leurs besoins futurs et a été un facteur d’attentisme depuis 24 mois. Pour autant, l’allègement des contraintes liées à la pandémie a confirmé le souhait des salariés d’un retour à une activité en présentiel à raison de 3 jours par semaine en moyenne. Conjugués à une dé-densification prévisible des espaces, les besoins en surfaces de bureaux ne devraient se réduire que d’environ 5% à 10% sur les 6 prochaines années alors que dans le même temps, le parc de bureaux devrait connaître une croissance modérée de l’ordre de 1% par an sur 5 ans. La conjonction de ces facteurs devrait limiter l’impact sur les vacances futures et ne pas induire une baisse généralisée des loyers.

Par ailleurs, un certain rééquilibrage concernant les commerces pourrait se faire jour. Les confinements successifs, qui ont touché de plein fouet les enseignes, les poussant à rationaliser leurs implantations, ont entraîné une baisse significative des loyers prime tant pour les pieds d’immeuble (-16%) que pour les centres commerciaux (-20%). Cette adaptation structurelle du secteur rend les taux d’efforts plus soutenables et permet donc d’envisager à terme une stabilisation voire une progression de certaines valeurs locatives, une fois les contraintes sanitaires levées et la santé financière des locataires restaurée.

Si on prend également en compte le réajustement des taux de rendement des actifs commerce intervenu ces dernières années, on comprend alors que les centres commerciaux prime affichent les meilleures perspectives de rendement global (7,4% par an) sur les cinq prochaines années grâce à la compression attendue des taux prime.

On ne saurait évidemment conclure sans mentionner l’élément qui va transformer en profondeur notre industrie, toutes classes d’actifs confondues, à savoir la nécessité d’adapter notre parc immobilier aux exigences environnementales.  Intégrer les risques climatiques dans nos stratégies d’investissement et de gestion afin de préserver durablement la valeur des actifs nécessitera des investissements importants qui devront être inclus dans les performances attendues et/ou exigées par les investisseurs. Cet ajustement des rendements aux risques climatiques, s’il paraît incontournable, ne semble pas pour autant réduire l’attractivité des marchés immobiliers. Comme en témoignent les volumes investis en 2021, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier, qui offre résilience et protection contre l’inflation, ne semble pas encore sur le point de se tarir.