Faire entrer l’immobilier dans une dynamique résiliente

Par Didier Kling, Président du Groupe CNCEF et de la CNCEF Immobilier
Face aux obligations des pouvoirs publics de sortir du parc, les logements les plus énergivores, la rénovation est envisagée par 56% des propriétaires, dont 73% des bailleurs, loin devant la revente accélérée de leur bien. L’après-présidentielle doit conduire à une politique plus favorable dans notre pays.
Didier Kling
président de la CNCEF
(crédit photo : F. Daburon)

L’institut Harris Interactive a réalisé pour IMOP, un récent baromètre qui laisse apparaître une dynamique positive pour le marché de l’immobilier. En effet, 15% de nos concitoyens déclarent avoir un projet pour l’année 2022. Dans un contexte de hausse des prix des biens mais aussi de l’inflation, cette tendance est plutôt de bon présage. Bien sûr, cette appréciation n’est pas homogène dans l’ensemble du territoire. En effet, les projets sont plus marqués en Ile-de-France et plus généralement dans les zones dites rurales. Faut-il y voir pour ces dernières, un goût prononcé pour les espaces moins urbanisés ? Il est vrai que les médias durant la pandémie ont particulièrement documenté le retour vers les villes de taille intermédiaire.  Ou même pour la campagne. Selon l’INSEE, un tiers des Français déclarent que le fait d’avoir un jardin et un accès direct à la nature constitue leur principale motivation pour aller s’installer dans une commune rurale (32%). Juste ensuite, vient la possibilité de vivre dans un cadre plus calme, élément cité par 28%.

Toujours est-il que la pierre est le projet patrimonial favori des Français. La résidence principale reste le premier d’entre eux. Mais l’investissement locatif, dont nous nous inquiétons du repli les mois précédents, reprend des couleurs. 21% des sondés pensent opter pour ce type de placement à long terme. Sans doute mobiliseront-ils une partie des 318 milliards d’euros épargnés en 2020 et 2021 durant la crise Covid. Ce serait d’ailleurs souhaitable car nous observons que l’épargne réglementée est aujourd’hui peu rémunératrice. En effet, même si le taux du Livret A a été revalorisé pour s'établir à 1%, ses gains n’en restent pas moins inférieurs à l’inflation. Il constitue cependant une source d’apport pour tout dossier qui sera apprécié des établissements financiers.

Le poids de la loi Climat

Les enjeux climatiques et d’économies d’énergie prennent par ailleurs une place croissante dans l’immobilier, notamment face aux obligations des pouvoirs publics de sortir du parc, les logements les plus énergivores. Les propriétaires sont particulièrement inquiets de l’interdiction progressive à la location des biens mal notés selon l’échelle énergétique, notamment les bailleurs qui anticipent des reventes avant que l'étau législatif devienne trop coercitif. Les modifications apportées par la loi Climat et résilience votée en août 2021 viennent donc rebattre les cartes sur un marché qui se cherche et veut renouer avec sa croissance d’avant la crise. Pour autant, peu de pédagogie a été faite sur le DPE qui, s'il est connu des Français, ne leur permet pas précisément de classer leurs biens. Ainsi, 48% de nos compatriotes déclarent ne pas connaître la classe énergétique à laquelle appartient leur logement.

Pour ceux qui disent le connaître, la plupart déclarent vivre dans un logement classé C ou D. Si la lutte contre les « passoires énergétiques » est louable, les pouvoirs publics auraient dû favoriser une période d’information plus longue pour laisser le temps aux acteurs du marché de s’organiser. Il est parfois difficile de décréter des travaux de mise aux normes du jour au lendemain, dans une situation où les garanties financières, la disponibilité des artisans et la variation des prix des matériaux oscillent fortement.

Les Français résilients

Pour faire face à ces mesures, les Français semblent davantage s’inscrire plus  dans une stratégie d’adaptation que d’évitement : la rénovation est envisagée par 56% des propriétaires, dont 73% des bailleurs, loin devant la revente accélérée de leur bien. Cependant, si une partie de ces propriétaires décidaient de se séparer de leur bien, il faudrait s’interroger sur les conséquences pour le marché de l’immobilier et l’état d’esprit des Français vis-à-vis de ce secteur. En attendant, parmi les Français motivés à investir, les 25-34 ans et les personnes appartenant aux catégories socio-professionnelles aisées  sont en tête. Comme le précise BVA Groupe, “cet éclaircissement est favorisé par une sortie de crise progressive. Elle pourrait être à l’origine d’une plus grande confiance des primo-accédants, qui seraient, par conséquent, plus nombreux à vouloir se lancer”.

Une autre politique

Face à un marché hésitant mais résilient, l’après-présidentielle doit conduire à une politique plus favorable dans notre pays. Parmi les axes prioritaires : repenser la fiscalité de l’immobilier sans découdre ce qui fonctionne, créer un véritable ministère du logement et de l’immobilier, décentraliser aux collectivités la capacité de mieux construire pour répondre à la diversité des situations, sans parfois  devoir renoncer face aux lois contradictoires voire inextricables. C’est l’occasion de faire de l’immobilier et du logement, une grande cause nationale. D’autant plus qu’ils pèsent 344 milliards d’euros dans notre économie. Soit presque autant que l’agriculture et l’industrie qui représentent 308 milliards d’euros. A l’heure où la relance du pays est amorcée, il serait utile qu’un débat s’instaure entre toutes les parties prenantes afin de lever les freins à l’offre et rééquilibrer la demande. La CNCEF est prête à y prendre part. Il pourrait s’ouvrir avec un thème central : comment redonner aux investisseurs et aux acheteurs davantage de pouvoir pour leurs transactions immobilières ?