Immobilier

De l'intérêt d'acheter un immeuble en bloc

Par Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial chez Amplegest
De plus en plus plébiscité par les investisseurs privés et professionnels, l’achat d’un immeuble en bloc offre de nombreux avantages dans un contexte de taux obligataires bas
Au regard des sommes en jeu, cette stratégie d’investissement nécessite toutefois de bien maîtriser le marché immobilier et d’être bien accompagné

L’appétit des Français pour la pierre ne se dément pas. Avec l’assurance vie, l’immobilier représente, année après année, l’un des placements préférés de nos concitoyens. Mais pour un grand nombre d’investisseurs, la stratégie immobilière consiste très souvent à multiplier le nombre d’acquisitions afin de constituer un portefeuille d’actifs.

Pourtant, au lieu d’acheter des biens immobiliers dispersés dans différentes zones géographiques, l’investisseur serait bien inspiré d’étudier les opportunités offertes par l’acquisition d’un immeuble en bloc. Encore méconnu d’un grand nombre d’investisseurs, cette stratégie d’investissement rencontre pourtant un certain succès auprès des investisseurs privés et professionnels. Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas et de forte volatilité sur les marchés actions, les investisseurs privés sont devenus de plus en plus enclins à acheter des actifs immobiliers en direct. Bien que réservé à des investisseurs avertis et fortunés, l’achat d’un immeuble en entier ou en bloc – également appelé immeuble de rapport – offre un grand nombre d’avantages.

Exit la copropriété. Une telle stratégie permet en premier de lieu de s’affranchir des contraintes de la copropriété ou d’un syndic. De fait, en détenant un immeuble en monopropriété, l’investisseur est seul maître à bord et prend seul toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble. Il décide des travaux à réaliser pour l’entretien ou la restauration, voire des travaux de réhabilitation de son bien immobilier. Il bénéficie en outre d’un meilleur contrôle sur les dépenses à venir tout en s’évitant les frais de syndics propres à la cohabitation d’un grand nombre de copropriétaires.

Stratégie « value-add » et génération de plus-value. Acheter un immeuble en bloc constitue surtout une stratégie susceptible de générer une plus-value significative au moment de la revente, qu’il s’agisse de la cession de l’immeuble dans son intégralité ou de certains lots séparément. Une opportunité qui se matérialise notamment lorsque l’investisseur adopte une approche « value-add » (ou valeur ajoutée). L’idée est simple : l’investisseur se porte acquéreur d’un immeuble qui nécessite d’importants travaux de restauration et/ou de réhabilitation ou qui fait face à des contraintes fortes (détention en indivision, loyers anormalement bas…). Dans ce cadre, au moment de l’achat du bien immobilier, l’investisseur peut bénéficier d’une décote pouvant aller de 15 à 20 %. Une décote qui a pourtant tendance à s’éroder avec le temps du fait de la demande croissante pour ce type de transactions. Une fois en possession de son bien, l’investisseur peut alors mener à bien tous les travaux nécessaires à la restauration de l’immeuble et éventuellement à son changement de destination : transformation de bureaux en hôtel, de locaux commerciaux en appartement Airbnb... Une fois les travaux de rénovation achevés, ces biens permettent à son propriétaire d’obtenir un rendement plus attractif et, surtout, une plus-value intéressante en cas de revente.

Un marché d’acheteurs et de vendeurs. De par les montants en jeu, l’acquisition d’un immeuble en bloc nécessite surtout d’être particulièrement précis dans la recherche du bien immobilier. Et c’est souvent là que le bât blesse. D’abord parce que ce marché se caractérise traditionnellement par une situation de sous-offre. Ensuite, l’acheteur ne sait pas toujours précisément ce qu’il recherche ou ce qu’il veut réellement acquérir comme type de bien. Traditionnellement, l’investisseur souhaite acquérir un bien immobilier dit « prime, trophy asset » ou « coffre-fort », à savoir un actif bénéficiant d’une très bonne localisation, souvent à destination résidentielle ou de bureaux et à un prix plutôt élevé. Mais le plus souvent, l’acquéreur est à la recherche de la pépite, de la bonne affaire… soit des biens immobiliers à forte valeur ajoutée où la concurrence est rude entre particuliers, marchands de biens, institutionnels voire les SCPI.

Pour réaliser une bonne affaire, l’acheteur particulier a tout intérêt à s’orienter vers des marchés de niche, bien loin finalement des stratégies « value-add » prisées par la plupart des investisseurs. Sur ces marchés, l’acheteur doit se faire une raison et accepter de payer un peu plus cher son immeuble. Mais à l’inverse d’un investisseur institutionnel, un particulier a un avantage de taille : il a le temps pour lui car sa logique d’investissement n’est pas inscrite sur le court terme mais sur le long terme. Pour lui, l’achat d’un immeuble en bloc s’inscrit dans une logique patrimoniale avec deux options : une revente avec plus-value à l’issue d’une longue période de détention ou la transmission de son bien à ses enfants.

Reste que pour réaliser une bonne affaire, il est indispensable de bénéficier d’un solide réseau de spécialistes et d’experts du marché immobilier, susceptibles notamment de leur proposer des immeubles « off-market », en dehors des grands appels d’offres qui caractérisent le marché des immeubles en bloc. Afin de se lancer dans un tel projet, tout acheteur particulier se doit donc d’établir une stratégie d’investissement et patrimoniale la plus précise possible tout en se donnant les moyens nécessaires de sa mise en œuvre. Si recourir aux grands « brokers » de la place peut-être une option, il aurait plutôt intérêt à se tourner vers des courtiers de plus petite taille ou vers son conseiller en gestion patrimoine (CGP) qui sont, in fine, les plus à même de disposer de biens immobilier « off-market ».

Des modalités de vente bien spécifiques. Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, la vente d’un immeuble en bloc répond à des modalités de commercialisation bien spécifiques. Généralement, ces transactions sont l’apanage des grands courtiers immobiliers qui recourent au mécanisme d’appels d’offres pour vendre des immeubles en bloc. Ces appels d’offres peuvent être cachetés : chaque investisseur dépose son offre sous enveloppe auprès d’un notaire qui dévoilera, à une date prédéterminée, le prix proposé par chacun lors de l’ouverture des différentes enveloppes. Ce type d’appels d’offres permet aux courtiers de faire grimper les prix d’acquisition. Une aubaine pour le vendeur. Ces appels d’offres peuvent également être non-cachetés. Dans ce cas, les offres soumises par les acheteurs sont connues, permettant ainsi une négociation plus souple avec le vendeur puisque les deux parties sont dans un schéma de discussion perpétuelle.

Le vendeur peut cependant privilégier une troisième option, celle de la vente de gré à gré. Cette démarche, qui implique également la présence d’un courtier, est toutefois restreinte à un plus petit nombre d’investisseurs. Elle est particulièrement appréciée des acheteurs car elle leur offre la possibilité de discuter et de négocier avec le vendeur. Ce dernier dispose, pour sa part, d’une plus grande liberté, notamment pour retirer son bien en cas d’offre insatisfaisante. Une option plus difficile à mettre en œuvre dans un schéma d’appel d’offres. Bien appréhender voire maîtriser ses modalités de vente constitue un prérequis nécessaire avant de se lancer dans une telle opération.

Évaluer les risques et être accompagné. L’achat d’un immeuble en bloc impliquant de mobiliser des sommes conséquentes, généralement plusieurs millions d’euros, bien évaluer les risques d’un tel investissement est une impérieuse nécessité. Afin de minimiser ses risques, l’investisseur doit donc s’assurer que le bien dispose d’un emplacement stratégique. Privilégier une localisation « prime » est fortement recommandé. Selon l’emplacement de l’immeuble les critères de prix, et donc, de rentabilité peuvent varier très fortement. Aujourd’hui, l’achat d’un immeuble résidentiel à Paris permet d’espérer 2 % de rendement tandis que l’achat d’un immeuble de bureaux parisien génère en moyenne 3 % de rentabilité.

Au regard de la complexité du montage financier, juridique et fiscal à mettre en place pour réaliser une telle transaction, l’investisseur a tout intérêt à s’accompagner d’un professionnel capable d’intervenir dans toute la structuration de l’offre et dans la structuration patrimoniale de l’investisseur. Les modalités financières d’une telle opération présentant en outre d’importantes spécificités techniques, recourir à l’expertise d’un courtier spécialisé est un prérequis indispensable. Ce dernier est le seul capable de prendre contact avec des banques privées ou des banques spécialisées susceptibles de réaliser le montage financier nécessaire. Autant de conditions nécessaires à respecter pour mener à bien et sans encombre l’achat d’un immeuble en bloc.