Comment sortir son bien d’une résidence de tourisme ?

Par Jean de Balincourt, président fondateur de Lokizi
Les déçus de l'investissement en résidence-service peuvent suivre une procédure pour récupérer leur logement.
Jean de Balincourt, président fondateur de Lokizi

L'investissement en résidence-services (tourisme, affaires...) n'a pas tenu toutes ses promesses.

Être propriétaire d'un bien immobilier dans une résidence de tourisme ou résidence affaires, est, sur le papier, un "bon plan" d’investissement locatif, avec 9 ans minimum de loyers assurés et des avantages fiscaux alléchants (réduction d'impôt, récupération de TVA et faible imposition des revenus locatifs). Sans oublier que le propriétaire est déchargé de toutes les tâches de gestion du bailleur classique car déléguées en toute confiance à un exploitant de renom.

Mais dans la pratique, on est malheureusement souvent loin de la tranquillité et de la rentabilité espérées, et pas seulement du fait de la crise sanitaire depuis 2 ans. Les « accidents d'exploitation » se multiplient en effet depuis 10 ans avec Pierre & Vacances, Belambra, Odalys, Réside Etudes, privant des milliers de propriétaires de leurs revenus promis, avec des pertes de loyers entre 1 000 et 15 000€.  

Sur plus de 500 000 biens exploités en résidence-services, plus de la moitié des propriétaires se retrouvent dans une situation financière délicate face aux échéances bancaires restant malgré tout à honorer.

Arguant de contextes économiques défavorables, les exploitants jouant de leur position dominante, poussent les propriétaires-bailleurs, souvent isolés, à accepter de nouvelles conditions financières dégradées (baisse de loyer, report de loyer..).

Force est de constater que ce modèle de la résidence-services ne fonctionne plus.

Deux issues sont alors possibles pour remettre son immobilier sur les rails de la rentabilité sans se perdre dans les méandres judiciaires des conciliations proposées, et sans y « laisser de nouvelles plumes » : convertir son bien à une autre forme de location meublée (en conservant les mêmes acquis fiscaux) ou revendre.

1ère étape : sortir du bail commercial de résidence-services

Partant du principe que le versement régulier du loyer est une obligation de l’exploitant mentionnée dans le bail (quelle que soit le taux d’occupation de la résidence), le propriétaire-bailleur est en mesure de faire valoir ses droits par acte d’huissier auprès de l’exploitant.

L’exploitant dispose alors d’un délai de 30 jours dès réception de l’acte pour honorer le paiement des loyers dûs. Le cas échéant, le droit de clause résolutoire est acquis de plein droit par le propriétaire. Le contrat de bail commercial est alors légalement résolu. Le bien sort de l’exploitation commerciale.

2ème étape : louer en meublé longue durée et retrouver la rentabilité de son investissement locatif

Une fois sorti de l'exploitation par bail commercial, le propriétaire récupère ainsi la pleine jouissance de son bien. Le bien précédemment loué en résidence de tourisme est déjà meublé et peut assez rapidement être proposé en location meublée annuelle, sous réserve du potentiel locatif local, sous une formule plus souple que le bail commercial.

Les acquis fiscaux liés à la location meublée (récupération de TVA notamment) pourront alors être conservés par le propriétaire tant que la gestion sera confiée par mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier pouvant assurant les 3 services para-hôteliers requis.

Autre option : revendre son bien immobilier de résidence de tourisme

La sortie du bail commercial peut par ailleurs être un préambule pour revendre et retrouver ses liquidités.

Il existe un réel marché pour la revente de bien LMNP ou ex Censi-Bouvard où la demande peut être forte en zones touristiques. L'option de revente peut d'autant plus être envisagée si le propriétaire est parvenu au terme des réductions d'impôt Censi Bouvard ou si une nouvelle situation familiale s'impose (divorce, décès).