Pierre papier

Ususphère orchestre les SCPI démembrées

Pour faciliter la rencontre entre un usufruitier et un nu-propriétaire de parts de SCPI, un CGPI crée une plate-forme
Fruit de sa propre expérience, ce service en ligne, qui répertorie 7 SCPI, est accessible aux CGPI et aux experts-comptables
Antoine Hebert, gérant, Phare Patrimoine

Si acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) démembrées intéresse des investisseurs, la rencontre entre futurs nu-propriétaires et usufruitiers n’est pas aisée. Face à une contrepartie difficile à trouver, un CGPI, Antoine Hebert, gérant de Phare Patrimoine, propose une solution de mise en relation des deux parties en passant par une plate-forme en ligne.

Expert-comptable et CGPI.

Partant de sa propre expérience, il vient ainsi de donner naissance à Ususphère, un outil qu’il met à disposition des CGPI et des experts-comptables ainsi que des clients directs (particuliers et entreprises). « Nous travaillons avec des experts-comptables depuis plusieurs années sur le démembrement temporaire de propriété de parts de SCPI aussi bien pour une clientèle à titre privé, qui souhaite généralement devenir nu-propriétaire, que pour une clientèle professionnelle qui, grâce à l’acquisition d’un usufruit, dispose d’un moyen de gérer une trésorerie structurelle tout en obtenant une rentabilité de 5 % après impôt. »

Clés de répartition d’un démembrement temporaire.

La procédure se veut simple. L’investisseur remplit sa demande sur le site. Une fois la contrepartie trouvée, l’investisseur dispose d’un délai de quarante-huit heures pour accepter la proposition. En cas d’approbation, Ususphère adresse la convention de démembrement avec le bulletin de souscription au nu-propriétaire via son conseil, puis à l’usufruitier également via son conseil et envoie ensuite le tout à la société de gestion de SCPI.

Par ailleurs, l’un des autres obstacles au développement de SCPI démembrées porte sur la détermination des clés de répartition permettant de fixer un prix d’acquisition. Ususphère considère que le succès d’un démembrement repose sur une règle de calcul « respectueuse des intérêts des deux parties ». Ainsi, son barème, qui s’appuie sur les rendements enregistrés par les SCPI sélectionnées, est fixe et varie en fonction de la durée du démembrement (voir le tableau). « Il est calculé à partir d’un rendement de 5,14 % net d’IS pour l’usufruitier (5,20 % en pleine propriété), explique Antoine Hebert. En fonction du marché, ces clés de répartition sont susceptibles d’être recalculées. »

Sélection et diversification.

Pour l’heure, 7 SCPI sont répertoriées par le site, à savoir Efimmo, Immorente, Multimmobilier 2, Immofonds 4, Pierre Privilège, PFO 2 et Corum Convictions. D’autres produits pourront être retenus ultérieurement. A partir d’un montant de souscription de 30.000 euros, Ususphère propose de diversifier l’investissement sur plusieurs SCPI. De même, toujours avec l’accord des parties, la plate-forme ajustera les montants investis – qui peuvent être inférieurs à la demande initiale – ainsi que la durée. Plusieurs démembrements avec plusieurs contreparties peuvent aussi être envisagés.

Rémunération.

L’outil en ligne Ususphère se rémunère lorsque l’investissement est réalisé. Ainsi, si le CGPI CIF  est partenaire de la société de gestion de SCPI, il doit reverser 1 % à la plate-forme. Si le conseil n’a pas de convention avec la société de gestion de SCPI, c’est le cabinet Phare Patrimoine qui réalise la transaction. Il conserve alors 2 % HT du montant souscrit et reverse le solde de sa commission à l’apporteur. Enfin, en cas d’une demande en direct par un client, Phare Patrimoine le gère à distance ou l’invite à choisir parmi trois conseillers de sa région, partenaires de la plate-forme.