Prêts immobiliers

Une contraction anticipée de l’encours de crédits

Le montant de crédits immobiliers versés pourrait passer sous la barre des 100 milliards cette année - Une activité qui fera très probablement reculer l’encours actuel de 866 milliards, créant une situation inédite.

Alors que la production nette de crédits immobiliers (offres acceptées hors renégociations et annulations) n’avait fléchi que de 4,3 % en 2011, passant de 168,8 à 161,6 milliards d’euros, d’après l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI), elle a, en revanche, plié fortement en 2012, de 27,2 % environ pour s’établir aux alentours de 117,5 milliards. Une baisse qui devrait se poursuivre pour atteindre 105 milliards en 2013 avant de se stabiliser.

Recul de l’encours de crédits immobiliers.

Le professeur Michel Mouillart, directeur de l’OPCI, s’inquiète surtout du montant des crédits versés (prenant en compte les annulations et les délais de réalisation des projets immobiliers) qui, de 119 milliards d’euros environ en 2012 (soit déjà une diminution de 18,5 % par rapport aux 146 milliards en 2011), passerait en dessous des 100 milliards en 2013 et en 2014. Les émissions, inférieures aux remboursements attendus ces mêmes années feraient ainsi trembler l’encours de crédits à l’habitat aux particuliers (hors entreprise individuelle), aujourd’hui aux alentours de 866 milliards. Pour la première fois depuis 1947 (début de la série statistique), il reculerait.

« C’est l’avenir d’un secteur qui est en train de se jouer », avertit Michel Mouillart. Une mauvaise nouvelle pour les banques, quoi qu’elles ne tirent pas la majorité de leurs revenus des opérations de crédits immobiliers, mais aussi pour tous les secteurs qui accompagnent, de près ou de loin, l’activité de crédit immobilier.

Mauvaise transmission de la politique monétaire.

Plus de remboursements que d’émissions de crédits immobiliers, cette baisse anticipée de l’encours devrait avoir, toutes choses égales par ailleurs, des conséquences sur la masse monétaire. « Techniquement, à partir du moment où les remboursements excèdent la nouvelle production, il y a destruction monétaire mais la faible croissance de la masse monétaire en France et dans la plupart des pays de l’Europe est à replacer dans un contexte plus général », explique Jean-Michel Six, chef économiste de la région européenne de l'agence de notation Standard & Poor's. « Elle relève d’un phénomène plus global qui est un problème de transmission de la politique monétaire - pourtant accommodante - telle qu’elle est menée par la Banque centrale européenne (BCE) à l’économie réelle », poursuit-il.

Autrement dit, l’augmentation du bilan de la BCE, l’une des plus fortes en pourcentage du PIB des banques centrales des pays développés, ne se traduit pas par un accroissement de la masse monétaire, donc des crédits à l’économie. Ce blocage renvoie lui-même au manque de confiance des banques les unes envers les autres et à la crise des dettes souveraines.

L’offre et la demande ne sont pas au rendez-vous...

En d’autres termes, les banques commerciales, non contraintes par la banque centrale mais soumises à une discipline réglementaire stricte, ne prêtent pas aussi facilement que par le passé. Mais les acteurs économiques, de leur côté, n’empruntent pas non plus. C’est un problème à la fois d’offre et de demande, valable également dans le cas particulier du crédit immobilier. « D’une part, les banques, plus prudentes quant au risque, durcissent leurs conditions d’octroi - les restrictions ne se font pas au niveau des taux comme ce devrait être le cas en principe, mais dans la sélection des dossiers bien qu’il n’existe aucune statistique permettant de mesurer la part des crédits refusés pour le confirmer. D’autre part, les ménages n’empruntent pas malgré des taux jugés attractifs », affirme Jean-Michel Six.

… une bonne nouvelle pour les prix ?

Dans le cas précis de la France, deux types de facteurs contradictoires influencent les prix. « D’un côté, les choix d’épargne étant limités, les arbitrages s’opèrent plutôt en faveur de l’immobilier, ce qui soutient le niveau des prix tout comme le déficit structurel de l’offre de logements par rapport à la demande. De l’autre, la situation conjoncturelle (hausse du chômage, recul du pouvoir d’achat…) milite en faveur d’une baisse. Il est donc très difficile de les départager et donc de faire des prévisions », prévient Jean-Michel Six, anticipant toutefois un repli des prix de 5 % en 2013.

Néanmoins, puisque la hausse des prix est attribuée, en partie, à la progression brutale de l’endettement des ménages liée à l’assouplissement des conditions de financement accordées par les banques ces quinze dernières années (baisse des taux d’intérêt d’emprunt et du taux d’apport exigé, allongement de la durée des prêts), la situation actuelle pourrait bien constituer une bonne nouvelle… pour les prix !

Pour le cabinet de recherche économique et financière PrimeView, la baisse inéluctable de la durée des emprunts connexe aux exigences règlementaires - financer les emplois par des ressources de même durée - constitue la principale variable d’ajustement qui entraînera, par une réduction de la capacité d’emprunt des ménages, une chute des prix de la pierre à moyen-long terme. La problématique du refinancement n’est donc pas neutre (lire ci-dessous