Une annonce sur trois ne respecte pas l'encadrement des loyers à Paris

L'étude de la Fondation Abbé Pierre rapporte des disparités importantes entre plateformes ou réseaux d'agences sur le nombre d'annonces non conformes hébergées.

La Fondation Abbé Pierre et la ville de Paris lancent un baromètre annuel sur le respect de l'encadrement des loyers dans la capitale. Avec un premier chiffre choc : 35% des annonces dépassent les plafonds imposés par le dispositif issu des lois Alur et Elan. Le dépasssement moyen est de 196 euros par mois, soit 2.352 euros par an. Le loyer moyen des annonces concernées est de 1.229 euros par mois. C'est dans les arrondissements les plus «riches» que les propriétaires se repaissent le plus sur le dos des locataires (1er, 7e, 9e et 16e), même si des dépassements moins élevés sont constatés dans le 14e, le 19e et le 20e arrondissement. Sur le podium des arrondissements où les dépassements sont les plus fréquents se trouvent respectivement le 16e (46%), le 4e (45%) et le 9e (43%). 

Source : Fondation Abbé Pierre

Si les petits logements sont traditionnellement plus chers, la tentation semble aussi plus grande de faire sauter les plafonds légaux. «Les petits logements sont aussi ceux qui dépassent le plus fréquemment les plafonds de loyer, au détriment donc de leurs locataires, qui sont souvent les ménages les plus jeunes et les plus précaires», s'insurge Manuel Domergue, directeur des études à la Fondation Abbé Pierre, dans la présentation du document. 47% des logements de moins de 30m2 font en effet apparaître des valeurs supérieures aux taux légaux. 

Un taux de conformité variable d'un professionnel à un autre

La Fondation Abbé Pierre a relevé que certains sites hébergent plus d'annonces non conformes que d'autres. Et les différences ne s'expliquent pas par le fait que l'activité soit principale ou annexe pour la plateforme : PAP concentre 54% d'annonces non-conformes contre 22% pour Le Bon Coin. Le constat vaut aussi pour les réseaux d'agences immobilières où de fortes disparités sont relevées. Guy Hoquet affiche un taux de non conformité de 33%, alors qu'il n'est que de 7% pour Foncia. «Si certaines agences font apparaitre des taux de non-conformité relativement faibles, nous sommes cependant en droit d’attendre de professionnels de l’immobilier qu’ils s’assurent que leurs clients respectent scrupuleusement la loi», enfonce l'étude. 

Source : Fondation Abbé Pierre

Des recours inexistants

Précision importante, les annonces ne sont pas itoujours illégales. Un «complément de loyer» est autorisé si le logement possède des atouts particuliers qui sont indiqués et justifiés dans le bail. Si, par exemple, un architecte d'intérieur est intervenu pour aménager le bien. Pour autant, dans les cas de dépassements illicites, le rapport de force locataire/bailleur en zone tendue induit en pratique des recours sporadiques. En juin 2021, la Commission départementale de conciliation avait reçu 116 signalements, pour 75 dossiers instruits et 9 amendes dont les montants n'excèdent jamais 1.500 euros, soit une somme inférieure au plafond minimum prévu par la loi. 

Les données traitées sont issues de l'extension «encadrement» proposée par la Fondation, qui permet à ses utilisateurs de savoir si l'annonce dépasse les plafonds de loyers légaux. Concrètement, quand un internaute doté de l'outil consulte une annonce sur internet, ses paramètres sont collectés et enrichissent les statistiques de l'organisme. Au total, ce sont 15.000 annonces qui ont été analysées, entre août 2020 et août 2021. «À noter toutefois que, ces données se basant sur l’usage par les candidats à la location d’un outil numérique, il est possible que soient surreprésentés les logements recherchés par les jeunes, en particulier donc les petits logements, indiquent les auteurs de l'étude. Néanmoins, le volume de données traitées et leur diversité en termes de localisation, niveaux de loyers et superficies, en font un outil fiable et pertinent pour analyser l’application de l’encadrement des loyers.»

A mesure que l'encadrement des loyers va s'étendre en France, d'autres territoires devraient avoir droit à leur observatoire, dont Lille, Lyon ou Montpellier.