immobilier

Une année 2018 sans mauvaises surprises

Le marché s’est maintenu côté prix cette année, porté par la bassesse des taux de crédit immobilier
La collecte de pierre-papier, moins flamboyante que l’année précédente, est revenue dans sa moyenne long terme
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Dans l’immobilier résidentiel, l’orientation est restée à la hausse en 2018. Sur un an en France métropolitaine, le prix des appartements anciens a progressé de 3,4 % et celui des maisons de 2,6 % selon les chiffres de fin d’année des Notaires de France. A la loupe, des disparités sont constatées : certaines grandes villes de 100.000 à 200.000 habitants, comme Amiens, Brest ou Mulhouse, ont été gagnées par la baisse, a indiqué fin novembre l’observatoire LPI-Seloger. Et si les villes de plus de 200.000 habitants ont continué leur progression, une décélération est visible dans la moitié d’entre elles. De son côté, Paris a poursuivi sur sa lancée, avec des prix en progression à plus de 9.500 euros par mètre carré au troisième trimestre 2018, soit une augmentation de 6,5 % sur un an, selon l’indice Notaires-Insee. Un mouvement qui ne semble pas près de s’arrêter : au vu des indicateurs avancés des notaires franciliens sur les avant-contrats, le prix au m² devrait dépasser 9.600 euros en janvier 2019 à Paris, avec une hausse annuelle approchant les 7 %.

Taux au plancher. La conjoncture a peu bougé concernant les taux de crédit immobilier, en dépit des craintes émises fin 2017. Le niveau est ainsi resté historiquement bas : en moyenne, toutes durées confondues, les taux sont restés au plancher à 1,44 % sur 20 ans en novembre, selon l’Observatoire Crédit Logement, un niveau encore proche des records de 2016. Début novembre, de premières remontées de taux ont toutefois été observées, aboutissant à rehausser la sélectivité des dossiers des emprunteurs. Mais alors que certains établissements bancaires n’ont pas entièrement atteint leurs objectifs à la fin de l’année, quelques barèmes sont restés orientés à la baisse, selon les courtiers en crédit. Difficile dès lors d’en tirer des conséquences : « aucune tendance de fond » ne peut encore être dégagée, de l’avis de Meilleurtaux.com. Quelques inconnues de taille devraient influer sur le marché l’année prochaine : la fin du quantitave easing par la BCE au plan macroéconomique, mais aussi sur le plan national le coup d’arrêt du Crédit Foncier, poids lourd du financement immobilier qui cessera sa production de prêts au premier trimestre, et dont les activités seront regroupées au sein du groupe BPCE. Le prolongement du Pinel jusqu’en 2021, et l’annonce d’un nouveau dispositif d’investissement locatif calqué sur ce dernier et axé sur l’ancien à rénover, devraient en tout cas contribuer à maintenir la demande. La loi Elan, adoptée le 23 novembre dernier, pourrait aussi peser favorablement. La mesure aboutit à ce que les indicateurs soient « enfin en faveur de l'investissement locatif », se réjouit La Centrale de Financement.

Atterrissage de la pierre-papier. Côté SCPI et OPCI, une baisse de collecte a été amorcée en début d’année. Après une extraordinaire année 2017, le premier semestre dernier a marqué une pause pour la pierre-papier, qui a retrouvé son niveau de croisière de l’avis des observateurs. Un sursaut a été enregistré au deuxième semestre 2018, permettant le franchissement du seuil des 50 milliards d’euros de capitalisation fin septembre pour les SCPI, selon les données de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Une tendance s’est confirmée : les investissements en région sont devenus majoritaires (42,3 % du total) au troisième trimestre, devant l’international (41,6 %) selon MeilleureSCPI.com. La collecte des OPCI, qui pèse désormais près de 15 milliards d’euros, a également pour sa part enregistré un retrait au troisième trimestre, signant sa plus faible performance depuis 4 ans. En cause, une moindre exposition des acteurs de l’assurance. Parmi les indicateurs à suivre pour la pierre-papier, le futur label ISR, initialement attendu fin 2018 et qui devrait finalement voir le jour l’an prochain. La mesure sera sans conteste l’un des défis de 2019 pour les sociétés de gestion.