Immobilier

Un texte pour apaiser les rapports locatifs

La proposition de loi du député Mickaël Nogal fait preuve d'ambition en matière de baux d'habitation
Parallèlement à ces annonces, la FNAIM suggère la mise en place d'un fichier des « mauvais payeurs »
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« Réconcilier locataires et propriétaires ». C’est l’objectif de Mickaël Nogal, député LREM de la Haute-Garonne, qui a présenté mardi 14 janvier sa proposition de loi destinée à pacifier les relations dans la location. Le texte comprend trois mesures fortes, en partie issues du rapport publié par le parlementaire en mai dernier, qui avait alors fait couler beaucoup d’encre. Il sera débattu à l’Assemblée en mai prochain.

Dépôt de garantie. En premier lieu, le député entend agir sur la restitution du dépôt de garantie, bien souvent source de crispations. C’est même, selon les chiffres du ministère de la Justice, l’une des principales causes de mésentente entre bailleurs et locataires : 65 % des litiges portent sur la non-restitution de cette somme. « Par crainte de se voir privés de cette somme à la sortie de la location, les locataires font le choix de plus en plus fréquent de ne pas payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie », explique le député dans sa présentation du texte. Par conséquent, afin de « mettre fin à cette méfiance réciproque », la proposition de loi prévoit que tout locataire devra confier son dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier chargé de consigner ces fonds et de les restituer, à la fin du bail, sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire.

Tiers de confiance. Une proposition accueillie plutôt favorablement par les concernés. « Nous nous félicitons que les professionnels de l’immobilier soient enfin réellement reconnus comme des tiers de confiance », a réagi Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. La séquestration des dépôts de garantie par les professionnels, pour les biens en gestion intermédiée ou de particulier à particulier, est selon lui « un gage de sérieux et de garantie pour les propriétaires bailleurs. Les administrateurs de biens par leur expertise juridique et leur sérieux sont des garants de confiance tant pour le propriétaire que pour le locataire ». L’idée est « pleine de bon sens, abonde Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers (IMSI). On estime que les fonds garantis seraient de l’ordre de 5,5 milliards d’euros. Les professionnels sont parfaitement outillés, ils en séquestrent déjà 2,2 milliards ». Mais quel prix fixer pour cette prestation ? Si le ministre souhaite instaurer la gratuité, quelques voix s’élèvent en faveur d’une facturation. « Si tant est que cela coûte, cela doit coûter très peu », estime Henry Buzy-Cazaux, évoquant le prix de la garantie financière. 

Limiter le nombre de garants. Autre mesure emblématique : afin de « mettre fin aux abus dans la sélection des locataires », le texte entend également limiter la possibilité aux bailleurs à un seul garant personnel à leurs locataires. Une mesure reprise du rapport « Louer en confiance », publié par le député, dans lequel il estimait que « la caution personne physique est le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement ». D’autant que, dans les faits, l’actionnement de la caution s’avère parfois problématique : vice du consentement, inopposabilité, non-respect du formalisme entrainant l’annulation de l’acte, insolvabilité de la personne physique, etc. Le texte précise que cette mesure « vise donc à limiter son utilisation au profit de nouvelles solutions, plus justes et plus fiables pour les locataires comme les propriétaires ».

Nouveau mandat de gestion. Le texte a enfin pour volonté de sécuriser les propriétaires contre les éventuels impayés ou dégradations. « Quand les propriétaires craignent les impayés de loyer ou les dégradations, les seconds rencontrent de plus en plus d’obstacles dans l’accès au logement. La crainte de l’impayé engendre des comportements parfois irrationnels voire illégaux de la part de propriétaires », souligne le député. Ainsi, estimant que les services proposés aujourd’hui « ne répondent pas pleinement aux attentes des propriétaires et des locataires », la proposition de loi prévoit que les propriétaires perçoivent leur loyer tous les mois, quoiqu’il arrive du côté du locataire. Une « sécurisation totale » qui sera rendue possible grâce à la création d’un nouveau mandat de gestion proposé par les administrateurs de biens. Il intègrera également la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure. Le mandat ne sera pas obligatoire mais facultatif, de quoi rassurer côté administrateurs et gestionnaires de biens. « La profession avait exprimé des inquiétudes sur le fait que les professionnels n’ayant pas une grande surface financière ou exerçant dans des marchés sociologiquement difficiles ne parviennent pas à se réassurer dans de bonnes conditions et soient empêchés de répondre à l’obligation », souligne-t-on à la FNAIM, qui dit vouloir veiller à ce que « la loi votée respecte l’esprit et l’équilibre du texte actuel et notamment que le mandat avec obligation de résultat reste optionnel ». 

Fichier des impayés locatifs. Dans le même temps, la fédération a à son tour émis une proposition choc, à l’occasion de son assemblée annuelle : l’instauration d’un fichier recensant les « mauvais payeurs » : les locataires sujets à des incidents de paiements, à savoir plus de trois mois de retards de loyers. Baptisé « Arthel », ce fichier qui pourrait être opérationnel dès l’an prochain, dans la foulée du nouveau mandat type de gestion, serait consultable par les agents immobiliers seulement, selon la FNAIM, qui explique avoir reçu l'aval de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil) pour la création d’un tel fichier. Contactée par L’Agefi Actifs, l'institution rappelle que si de telles « listes noires » existent déjà, elles demeurent très encadrées. « Si la Cnil a déjà eu connaissance de tels projets dans le secteur immobilier, elle n’a pas eu spécifiquement connaissance du projet de la FNAIM, précise le gendarme de la vie privée. Si ce projet était effectivement envisagé, il devrait être encadré de très fortes garanties pour les personnes concernées ». En outre, ces fichiers doivent « respecter l’ensemble des principes du RGPD », et notamment la réalisation d’une analyse d’impact au regard des risques présentés par ce traitement ; la sectorisation stricte de ce fichier à des acteurs professionnels d’un même secteur d’activité. Par ailleurs, ne pourraient être concernés « que des créances certaines, liquides et exigibles, d’un montant minimum », précise la Cnil.

Réactions. Reste qu’une telle mesure n’a pas manqué de faire réagir, en premier lieu le ministre du Logement, Julien Denormandie, qui a fait connaître son opposition au procédé. Mais des voix se sont élevées aussi côté associatif : la CLCV a ainsi fait savoir dans la foulée qu’elle désapprouvait la création de ce fichier. Selon l’association, la volonté de ficher les locataires qui ne paieraient pas leurs loyers, d’après un document « qui ne serait d’ailleurs consultable que par les agents immobiliers », est « purement scandaleuse car, en plus d’être attentatoire à la vie privée, elle sera source de discrimination et de stigmatisation ». Même réaction du côté de la Confédération nationale du logement (CNL), qui se dit même prête à aller déposer « un recours devant la Cour européenne des Droits de l’Homme s’il le faut ». Dans ce contexte, il est à craindre que l’apaisement des rapports bailleur-locataire ne soit pas au rendez-vous.