L’Agefi Actifs.- Le premier semestre 2008 enregistrait une collecte des SCPI en baisse de 11 % par rapport à la même période en 2007. Quel est le bilan pour l’année entière ?

Arnaud Dewachter.- Alors que le marché immobilier connaissait une correction sévère en 2008, les SCPI ont continué de collecter à hauteur de 874 millions d’euros. Certes, cette collecte nette est en retrait de 37 % comparativement à 2007, mais le niveau atteint correspond à celui de l’année 2003. La collecte reste donc bonne pour un véhicule de placement immobilier de long terme sans garantie de capital et alors que nombre d’épargnants et leurs conseils plutôt frileux ont privilégié les produits garantis. De plus, la restriction de crédit a pu également être un frein à la collecte.

A fin 2008, la capitalisation dépasse légèrement celle de 2007 et atteint 17,30 milliards d’euros pour 130 SCPI gérées par 25 sociétés de gestion.

Comment se répartit la collecte selon le type de SCPI ?

- Seules les SCPI murs de magasins voient leur collecte progresser (+13 %) et, par conséquent, elles représentent près de 23 % de la collecte, une part en forte augmentation par rapport aux années précédentes. A l’instar des autres SCPI, la collecte des SCPI fiscales recule elle aussi de 14 % pour correspondre à plus de 18 % de la collecte. Ces dernières baissent toutefois dans une moindre mesure que les SCPI classiques diversifiées, en retrait de 46 % mais qui représentent toujours la part majoritaire de la collecte.

Le taux de rendement des SCPI avait progressé de 6 % en 2007. Qu’en est-il en 2008 ?

- Le rendement net (hors SCPI fiscales) reste très satisfaisant et augmente de 5,73 % et de 5,87 % si l’on ne prend en compte que les SCPI de rendement (voir le tableau). Depuis 1987, le rendement des SCPI n’a jamais été inférieur à 5,50 %, exception faite de 1994 qui a enregistré +4,93 %. Et même lorsque le PIB était négatif en 1993, le rendement s’est maintenu. On peut en déduire que, quelle que soit l’époque de souscription, la SCPI demeure un vrai « produit de rendement », indépendamment des cycles.

Après plusieurs années de forte hausse du prix des parts (encore +6,85 % en 2007), quelle est l’évolution en 2008 ?

- Le prix moyen pondéré des parts de SCPI recule de 5,07 % en 2008. La performance globale s’élève donc à 0,67 %. Toutefois, cette donnée n’est pas vraiment significative pour un produit de long terme : investir dans des SCPI pour une durée d’un an n’a pas de sens. Cette diminution de la valeur des parts est partiellement corrélée à la baisse des prix de l’immobilier.

Cependant, ce recul est limité et doit être mis en perspective par rapport aux marchés cotés : le CAC 40 a chuté de 42 % en 2008 avec des variations supérieures à 10 % par séances. La volatilité de la SCPI qui n’est pas cotée est bien moindre puisque, depuis 1987, la variation annuelle du prix des parts, à la hausse ou à la baisse, n’a dépassé 10 % qu’à cinq reprises et n’a jamais été au-delà de 16,4 %.

Comment s’est comporté le marché secondaire ?

- Environ 345 millions d’euros ont été échangés sur ce marché, soit une hausse de 9 % par rapport à 2007. Toutefois, cette augmentation n’est pas significative puisque le taux de rotation des parts reste limité à 2 % de la capitalisation. Les demandes de sortie proviennent principalement d’institutionnels. En revanche, nous ne constatons pas de demande significative de retrait de personnes physiques.

Ceci témoigne de la commercialisation correcte des SCPI à des porteurs qui savent qu’ils investissent sur le long terme.

Quelles sont vos perspectives pour 2009 ?

- Le comportement des SCPI est lié au moins pour partie à l’environnement économique. Certes, les prévisions de ce dernier ne sont pas bonnes pour 2009 mais les SCPI ouvrent des perspectives intéressantes pour les nouveaux souscripteurs tout comme pour les porteurs en place. Les premiers pourront alimenter la collecte en profitant par exemple des atouts des nouvelles SCPI fiscales « Scellier » qui devraient être créées cette année, ou bien du fait que ces fonds vont placer leur collecte sur un marché immobilier désormais moins tendu. Pour les seconds, nous pensons que les vertus de ces fonds non cotés leur permettront de traverser sereinement la crise.