Economie et immobilier

Un regard différent pour apprécier l'orientation des prix

Trois économistes et une sociologue ont partagé leurs points de vue sur plusieurs sujets clés relatifs à l’avenir des marchés immobiliers résidentiels français - Si l’existence d’une bulle demeure sujette à caution, il n’en reste pas moins que les conséquences d’une chute des prix immobiliers, de moins en moins exclue, ne semblent pas anticipées.

Le président de la République avait suscité quelques inquiétudes chez les institutionnels lors de sa campagne pour l'élection présidentielle, déclarant vouloir les voir de nouveau investir dans le logement, eux qui se désintéressent de la classe d'actifs et s'en désengagent progressivement depuis 30 ans au profit de l'immobilier d'entreprise. Les institutionnels, qui ne considèrent que le rendement locatif (rapport entre les loyers et les prix) sans le trouver satisfaisant, n'ont aucune envie de spéculer sur un potentiel gain en capital qui, au fil des ans, devient de moins en moins probable. Un raisonnement à l'opposé de celui des particuliers qui voient dans la pierre l'existence d'un actif immuable dans un univers jugé peu sécurisé.

Les particuliers ne devraient-ils pas adopter l'attitude des institutionnels et s’armer de prudence ? Certains professionnels parlent d’une bulle sur le point d’éclater, d’autres non, d’autres encore ne se prononcent pas. Rien n'est moins simple que de disserter sur un concept dont la définition elle-même ne semble pas totalement arrêtée. Mais ce n’est pas parce que les crises sont toujours prévisibles après coup qu’il ne faut pas poser quelques questions… Trois économistes et une sociologue ont accepté d'échanger sur de multiples sujets en lien direct avec le destin des marchés immobiliers. Les points de vue sont tranchés et à considérer.

La question d’une bulle n’est pas réglée.

Si l'environnement démographique de la France et l'augmentation du phénomène de décohabitation sont souvent cités comme responsables de la hausse des prix immobiliers, l’accès facilité à l’endettement entretenu par la baisse des taux de crédit et l’allongement de la durée de l’emprunt sont tout autant pointés du doigt (L’Agefi Actifs n°542, p. 12). Dans un cycle de hausse des prix, l’inflation s’auto-entretient par des secundo-accédants peu contraints par le niveau des prix et qui, en tant que vendeurs, n’acceptent pas de revendre leur bien moins cher qu’il ne l’ont acquis, mais aussi par des primo-accédants, inquiets à l’idée de passer à côté de la vague haussière.

Ceci étant dit, beaucoup d’observateurs du secteur, professionnels et universitaires croient à un retour des prix vers davantage de sagesse. Si le marché n’est formé que par des acheteurs solvables, ce qui va à l’encontre de l’idée de bulle - ils ont les moyens d’être acquéreurs -, il n’en reste pas moins qu’une grande partie de la population est exclue de l’accession à la propriété - le pouvoir d’achat lié au logement diminue -, ce qui, au contraire, soutient l’idée d’une bulle.

Finies les campagnes pro-accession.

Cependant, l’accession à la propriété est-elle une fin en soi ? Faut-il réellement l’encourager ? Tous les intervenants ont répondu à cette question et globalement les avis sont plutôt négatifs (lire l'encadré). Bien qu’être propriétaire corresponde à une aspiration forte des Français, ils ne trouvent que très peu d’arguments en faveur de l’accession si ce n’est celui de répondre à un idéal synonyme de sécurité et de statut social. Il n’est d’ailleurs pas exclu que les aides à l’accession aient contribué à l’augmentation des prix.

La location n’est donc pas totalement dénuée de sens. Du point de vue de la mobilité professionnelle, et donc de l’accès à l’emploi, aucun doute que la mobilité résidentielle n’a que des atouts. Encore faut-il que le marché locatif soit lui-même accessible. Pour cela, il faut produire des logements en s’attaquant à la libération du foncier et à la planification de l’urbanisme et, pourquoi pas, soutenir l’investissement par des aides fiscales… Un outil qui fait débat sur son efficacité mais que les gouvernements successifs ont tous utilisé sans discontinuer depuis 25 ans.

Des efforts dans la libération du foncier.

Les promoteurs et constructeurs invoquent souvent le prix du foncier trop élevé pour justifier de la hausse des prix. Cependant, « ce n’est pas parce que le foncier est cher que l’immobilier est cher, mais l’inverse, explique Vincent Renard, économiste spécialiste des questions d’économie foncière et immobilière. Le prix du foncier s’ajuste au prix que l’acheteur final est prêt à débourser pour acquérir un bien. A chaque fois qu’il y a un boom immobilier, la réaction normale d’un propriétaire foncier, public ou privé, consiste à garder son terrain puisque son prix monte tout en étant de moins en moins taxé. Le système incite à la rétention des terrains.La ministre du Logement et de l’égalité des territoires s’est attaquée aux terrains publics. C’est un point important - bien qu’il n’y ait plus beaucoup de terrains stratégiques libres -, mais le problème concerne l’ensemble des terrains privés ». Sur ce sujet, le projet de loi deFinances pour 2013, en supprimant la fiscalité dégressive sur les plus-values immobilières, va dans le bon sens.

« Il faut repenser le système de la propriété privée en mixant fiscalité et planification : il faut qu’un terrain à bâtir soit un terrain mis sur le marché et qu’un plan d’urbanisme soit un programme de production de terrains à bâtir. Et disposer d’une autorité significative. Le pouvoir foncier aux communes est un réel problème, une spécificité française qui, je l’espère, ne va pas perdurer. Comment voulez-vous qu’un maire résiste à ses propriétaires fonciers ? La maxime du Général Billotte ‘maire bâtisseur, maire battu’ a la vie dure », poursuit l'expert.

Contrebalancer les effets négatifs d’une baisse…

La combinaison d’une conjoncture économique peu favorable et de facteurs structurels de changement à laquelle s’ajoute une volonté marquée du gouvernement de créer un choc d’offre pourrait-elle faire bouger les lignes ? Pourtant tout à fait primordial, l’impact d’un scénario de baisse des prix est finalement peu envisagé par les pouvoirs publics.

Les conséquences seraient toutefois non négligeables. Par exemple, une baisse des revenus des collectivités locales impliquerait la recherche de nouvelles recettes, donc la mise en place de nouveaux impôts locaux (les droits de mutations à titre onéreux des départements ont atteint un total de 8,6 milliards d'euros en 2011 et 1 milliard d'euros pour la seule ville de Paris). « Les collectivités locales prennent-elles en compte le fait que les prix immobiliers sont surévalués et qu’un jour, les droits de mutation vont diminuer considérablement ? Comment la baisse de l'immobilier va-t-elle être financée ? Quels impôts vont être augmentés et qui payera ? »,s’interroge François Geerolf, économiste.

On peut imaginer également des effets négatifs sur la croissance du secteur - poids lourd de l’économie (1). Au vu de l’orientation de l’activité immobilière au cours de la dernière décennie (le chiffre d’affaires hors taxes du secteur de la promotion/construction s’établissait à 15,4 milliards d’euros en 2010. Par ailleurs, de 54 milliards d’euros en 1998, le montant des transactions dans l’ancien s’élevait à 156,6 milliards d’euros en 2010 (2) et de 22,4 milliards d’euros en 1998, le montant des transactions dans le neuf s’élevait à 61,6 milliards d’euros en 2010 (3)), une baisse importante des prix aurait nécessairement un effet négatif sur la croissance de l’ensemble du secteur, c'est-à-dire la chaîne du bâtiment et celle des intermédiaires.

… par des effets positifs.

« Les capitaux qui ne sont pas alloués au logement le sont au reste de l’économie. Aujourd’hui, pendant que les revenus et l’épargne des jeunes (un premier logement s’acquiert entre 25 et 35 ans) sont captés par le remboursement d’un crédit immobilier et ce, pour une durée beaucoup plus longue que par le passé, ils ne sont pas attribués à un autre pan de l’économie : le financement de la retraite, de la dépendance, des entreprises… C’est ce constat qui est catastrophique. Une chute des prix permettrait de réorienter l’épargne et les dépenses de consommation », explique Hippolyte d’Albis, économiste.

Par ailleurs, l'équité entre les générations n'est pas du tout respectée pour l’immobilier. Les jeunes, acquéreurs contribuent à l’enrichissement des plus âgés, vendeurs. « Aujourd’hui, l'héritage prend de plus en plus d'importance, tout passe par la transmission intrafamiliale. Cette situation ne fait que renforcer les inégalités. Personne n’a intérêt à ce que toute une génération n’ait pas accès au logement. Un logement n’est pas un bien de haute technologie difficile à produire, il n’y a aucune raison qu’il ne soit pas accessible à tous », poursuit-il.

L’asymétrie du marché immobilier.

Il n’empêche que, pour l’heure en France, les prix résistent dans les grandes agglomérations. S’ils commencent à fléchir en Ile-de-France et dans d’autres grandes villes françaises, le repli reste somme toute assez symbolique. « Après un comportement de forte hausse, avant de diminuer, les prix commencent par se stabiliser car les propriétaires refusent de vendre. Ceux qui viennent d’acheter, notamment, rejettent l’idée de réaliser une moins-value. Ce frein psychologique est observé sur tous les marchés immobiliers dans le monde. Par conséquent, l’ajustement se fait davantage par une baisse des volumes que par une baisse des prix. C’est ce qui se passe actuellement en France »,explique François Geerolf.

D’après le spécialiste, les personnes qui interviennent sur les marchés immobiliers sont des individus non avertis qui, en extrapolant les résultats récents, ne font pas preuve d’un comportement économiquement rationnel. Ils regardent en arrière, ne se projettent pas et se basent sur le prix qu’ils ont payé sans se soucier de ce qui peut arriver de pire.

« Comme l’immobilier est un marché où il est impossible de vendre à découvert (de jouer la baisse des prix, Ndlr),il n’y a que les personnes optimistes, et accessoirement non averties, qui s’y expriment et les prix immobiliers, qui représentent ce qui a été acheté dernièrement, reflètent cet optimisme, juge-t-il. Sur les marchés financiers, il est possible de prendre une position contraire sur un actif et manifester ainsi une opinion négative. Les prix correspondent ainsi à la moyenne des prévisions des intervenants. C’est une différence qui explique que les marchés immobiliers sont plus sensibles aux problèmes de surévaluations. »

La correction observée outre-Atlantique invite à la prudence.

Parce que beaucoup de personnes, qui avaient contracté des prêts hypothécaires, ont fait défaut au même moment, les prix ont baissé relativement vite aux Etats-Unis, les banques n’ayant eu d’autre choix que de saisir et devendre les biens. A l’inverse de la France, l’effet « baisse des volumes » n’a pas eu lieu. Les propriétaires ont été forcés de réaliser leurs moins-values.

« Aux-Etats-Unis, ce sont les banques qui ont pris une partie de la perte sur les marchés immobiliers, alors qu’en France, si les prix baissent en dessous du montant du prêt qui a été contracté, ce sont les particuliers (les dernières personnes à avoir acheté) qui assumeront seuls leurs pertes. Il est beaucoup plus difficile de faire défaut en France qu’aux Etats-Unis où il existe un certain nombre de prêts nommés non recoursepour lesquels le prêteur doit se contenter de la valeur de la maison mise en garantie, même si celle-ci ne correspond plus au montant du prêt (il n’a pas le droit de saisir les revenus futurs de celui qui a fait défaut). La banque fait donc un pari sur les prix immobiliers, alors qu’en France, c’est le particulier qui prend entier le risque en capital », considère François Geerolf. De ce point de vue-là, en théorie tout du moins - car lorsque les banques n'ont pas assez de capital pour faire face, c’est tout un pays qui est mis à contribution -, « le risque me semble plus partagé aux Etats-Unis ».

Le manque de logements en France, une réalité ?

« En France, la politique du logement est pilotée par rapport à l’indice des prix immobiliers. De ce raisonnement émane une véritable question : la hausse des prix correspond-elle à une vraie rareté ? N’est-on pas en présence de comportements spéculatifs ? Pour savoir s’il manque des logements, les pouvoirs publics devraient regarder les loyers au lieu des prix. L’indice de rareté, c’est celui des loyers », assure François Geerolf.

Pour Claire Juillard, sociologue et codirectrice de la chaire ville et immobilier à la fondation Dauphine, la sociologie soulève le problème de l’impact du vieillissement de la population et son effet mécanique sur le nombre et la taille des ménages (plus nombreux et de plus en plus petits). « C’est une tendance longue susceptible d’alimenter durablement la demande ». Dans un autre registre, l’instabilité familiale et la précarité de l’emploi ne sont pas sans conséquences non plus sur la demande de logement : en soumettant de plus en plus souvent les ménages aux aléas de la vie, elles complexifient et multiplient les étapes des parcours résidentiels.

Des raisons qui pèsent sur la demande aussi bien sur le plan quantitatif que qualitatif. Sur ce point, le décalage entre offre et demande se situe en particulier au niveau de la localisation. « Le pavillon en banlieue lointaine répond à la préférence pour devenir propriétaire mais ne correspond pas au mode d’emploi de la majorité des ménages français. Les personnes qui consentent à s’éloigner des principales zones d’emploi pour accéder à la propriété en paient généralement le prix en termes de navette domicile-travail et d'accès aux services et aux équipements. »

(1) D’après les comptes du logement 2010, la dépense en logement, soit les dépenses courantes et les dépenses en capital, représentaient 22,3 % du PIB.

(2) L’acquisition de logements d’occasion comprend le montant des acquisitions hors terrains, la valeur des terrains, les frais et droits relatifs à ces acquisitions.

(3)L’investissement en logements neufs comprend le montant de la construction de logements neufs, les terrains d’assise des logements neufs et les frais et droits relatifs à ces investissements.