Immobilier

Un marché locatif atone

L'observatoire Clameur ne cache pas ses craintes sur l'évolution des loyers en France
La réactivation à venir de l’encadrement des loyers, dans le cadre de la future loi Elan, pourrait peser davantage sur le marché

Des indicateurs en baisse et qui pourraient le rester encore longtemps. Les loyers de marché des logements privés ont à nouveau reculé de 0,1 % en 2017, « après plusieurs années de faible progression ou de recul », selon l’observatoire Clameur : entre 2013 et 2017, ils ont progressé de 0,3 % par an, et de 1 % par an en moyenne depuis 2007. La tendance est à « la perte de pouvoir d’achat » des bailleurs, et ce dans une majorité des villes, commente Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest. Même si, selon lui, « dans ce marché atone, en difficulté, on ne peut pas encore parler de récession ».

Ainsi, dans 35 % des villes de plus de 150.000 habitants, les loyers ont baissé en 2017, tandis que dans 40 % ils ont progressé moins vite que l’inflation (1 %). Dans le détail, seules les métropoles de Nice (+ 2,4 %, 16,40 €/m2), Lyon (+ 2,3 %, 13,10 €/m2), Montpellier (+ 2 %, 14 €/m2), Nîmes (+ 2 %, 10,60 €/m2) ou Lille (+ 1,4 %, 13,90 €/m2) sont au-dessus. Paris, à 25,50 €/m2, se contente d’une variation similaire à l’inflation (1 %), devant Nantes (+ 0,4 %, 12,30 €/m2), Strasbourg (+ 0,4 %, 12,50 €/m2) ou Toulouse (+ 0,3 %, 12,10 €/m2). A l’inverse, selon Clameur, les villes de Bordeaux (- 0,3 %, 13,10 €/m2), Marseille (- 1,9 %, 12,10 €/m2) ou Rennes (- 3,7 %, 11,70 €/m2) voient leurs loyers reculer sur un an.

Fin de la hausse des loyers à la relocation. Concernant le marché de la relocation, l’observatoire constate une relative stabilité des niveaux de loyers, et ce depuis 2011, alors que sur la moyenne 1999-2017 ils ont augmenté à un rythme de 3,4 % par an. Mais à l’exception de Paris, où la progression a été de 1,9 % en 2017, et de Lyon, où ils sont restés stables, « dans la quasi-totalité des villes concernées par l’encadrement en évolution, les loyers ont baissé entre deux locataires », note Clameur. Et c’est Lille qui affiche la plus forte baisse, avec - 1,6 % sur un an.

Sur les deux premiers mois de 2018, le rythme de progression des loyers affiche + 0,8 % en glissement annuel pour une inflation de 1,3 % en moyenne annuelle glissante, soit une perte de pouvoir d’achat de 0,5 %. « Les tensions réelles sur les loyers restent donc contenues, face à une demande budgétairement fragile (marché du travail, pouvoir d’achat, aides personnelles au logement) », poursuit ­Clameur.

 

Retour de l’encadrement des loyers. Le marché peut-il rebondir ? L’encadrement des loyers, qui réapparaît dans le cadre du projet de loi Elan, est susceptible de peser sur le marché. Le nouveau dispositif, qui doit être soumis en Conseil des ministres le 4 avril, devrait reposer sur des bases juridiques plus solides que celui issu de la loi Alur du 24 mars 2014, qui, pour mémoire, n’aura été appliqué qu’à Paris et  à Lille avant d’être annulé par le juge administratif dans ces deux villes. « On sent qu’il est bien travaillé, qu’il est bétonné, estime ­Michel Mouillart. En substance, il est dit que l’encadrement des loyers tel qu’issu de la loi Alur est supprimé. Mais que, dans les territoires couverts par la taxe sur les logements vacants, un encadrement pourra être mis en place pour une durée de cinq ans à titre exploratoire. » Difficile encore, pour l’heure, d’en mesurer toutes les conséquences. Mais « il est précisé, dans l’étude d’impact du texte, que l’encadrement des loyers à Paris n’avait eu jusqu’alors que des “effets limités”. Pourquoi, dès lors, instituer un dispositif susceptible de faire l’effet d’une bombe à fragmentation ? », s’interroge le spécialiste.